Решения и постановления судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2002 N Ф04/3697-778/А46-2002 по делу N К/У-218/01 Дело о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества и заключенного по их результатам договора купли-продажи направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не проверил обоснованность определения оценщиком ликвидационной стоимости имущества, выставленного на торги, а также не исследовал правомерность продажи на торгах объектов в ином составе, чем при оценке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 30 сентября 2002 года Дело N Ф04/3697-778/А46-2002

(извлечение)

Арбитражный суд, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Лествица“ на решение от 22.11.2001 и постановление апелляционной инстанции от 10.06.2002 Арбитражного суда Омской области по делу N К/У-218/01 (А-1057/01),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Променад“ обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Управлению Министерства юстиции Российской Федерации по Омской области, обществу с ограниченной ответственностью ПТФ “СибМАКИЗ“, закрытому акционерному обществу “Агентство “Сибирская недвижимость“, Учреждению юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Фонду имущества Омской области о
признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества, заключенного по их результатам договора купли-продажи и возврате сторон в первоначальное положение.

Требования мотивированы незаконностью обращения взыскания на имущество в период приостановления исполнительного производства, различными данными о площади арестованных и проданных помещений, несогласием с оценкой их стоимости, отсутствием оповещения о торгах, отсутствием необходимых полномочий у организатора торгов и оценщика.

Решением от 22.11.2001 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из проведения торгов с соблюдением законодательства, а также отмены судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда определения суда общей юрисдикции о приостановлении исполнительного производства.

В апелляционной инстанции произведена замена истца правопреемником - ООО “Лествица“. Постановлением от 10.06.2002 решение оставлено без изменения. Указано, что при реализации имущества на аукционе с участием всех заинтересованных лиц на основе спроса и предложения определяется окончательная цена, которая является истинной рыночной стоимостью имущества.

Обращаясь с кассационной жалобой, истец просит отменить судебные акты и принять новое решение. Заявитель указывает на неправильную оценку судом порядка проведения торгов, в том числе отсутствие надлежащего извещения о торгах. Считает процессуальными нарушениями необоснованное отклонение ходатайства об истребовании подлинных документов, назначении экспертизы, истребовании вещественного доказательства видеоролика с рекламой. Кроме того, оспаривает правомочность оценщика и организатора торгов, достоверность проведенной оценки.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что рыночная стоимость имущества в несколько раз
значительно превышает его оценку.

Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Омской области считает, что службой судебных приставов соблюдены все требования Закона “Об исполнительном производстве“. Подтверждает направление копии заключения об оценке сторонам исполнительного производства, наличие необходимых полномочий по оценке у Фонда имущества, проведение торгов специализированной организацией, надлежащее уведомление территориального органа Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству об аресте имущества третьей очереди.

Покупатель имущества ООО “ПТФ “СибМАКИЗ“ возражает против утверждения о проведении торгов неспециализированной организацией. Оценка объекта уполномоченным лицом не влияет на действительность торгов. Сообщение о торгах соответствует предъявляемым требованиям.

В судебном заседании ответчик ООО “ПТФ “СибМАКИЗ“ пояснил, что на приобретенные им объекты недвижимости произведена государственная регистрация с указанием конкретных нежилых помещений на поэтажном плане трехэтажного кирпичного здания 604,6 кв. м, а также склада 129,4 кв. м.

Организатор торгов ЗАО “Агентство “Сибирская недвижимость“ в отзыве не согласен с доводом жалобы о нарушении правил проведения торгов и отсутствии у него необходимых полномочий. Указал, что надлежащее уведомление о торгах подтверждается эфирной справкой, имеющейся в материалах дела.

Третье лицо Фонд имущества Омской области в отзыве на жалобу отклонило довод об отсутствии необходимых полномочий и оснований для проведения оценки имущества. Считает, что стандарты оценки применены правильно, заключение об оценке соответствует требованиям Закона “Об оценочной деятельности“.

Рассмотрев дело, жалобу истца, возражения
ответчиков, правильность применения норм права, суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, службой судебных приставов на основании решений суда общей юрисдикции о взыскании с ТОО “Променад“ в пользу физических лиц 360000 рублей возбуждено сводное исполнительное производство, в ходе которого обращено взыскание на имущество должника - имущественный комплекс с трехэтажным зданием площадью 590,8 кв. м и складом площадью 131,1 кв. м, что подтверждается актом описи и ареста от 29.09.99.

Указанные объекты, оцененные Фондом имущества Омской области в 200000 рублей, 22.05.2000 выставлены на торги, которые организованы ЗАО “Агентство “Сибирская недвижимость“ на основании агентского договора со службой судебных приставов.

В ходе открытого аукциона при участии двух лиц победителем торгов признано ООО “ПТФ “СибМАКИЗ“. С покупателем заключен договор купли-продажи от 24.05.2000 N 11 на кирпичные здание и склад согласно предложенной им цене 210000 рублей.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключение договора на торгах регулируются статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, подготовка торгов судебным приставом-исполнителем, сроки и порядок - статьями 62, 63 Федерального закона “Об исполнительном производстве“. Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки содержатся в Законе “Об оценочной деятельности в
Российской Федерации“.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Пункт 6 статьи 46 Закона “Об исполнительном производстве“ предусматривает, что взыскание на имущество должника обращается в том размере и объеме, которые необходимы для исполнения исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что истец по договору купли-продажи от 17.03.1993 N 279 приобрел склад кирпичный по улице Ермолаева, 3б, и 476/1000 доли трехэтажного кирпичного здания по этому же адресу. Сведения об оценке 476/1000 доли трехэтажного кирпичного здания и отдельно стоящего склада содержатся в заключении от 03.03.2000 N 034-2000-Ю Фонда имущества Омской области.

Однако в протоколе открытого аукциона и заключенного по его итогам договора с покупателем от 22.05.2000 указано, что объектом продажи является кирпичное здание площадью 590,8 кв. м и склад - 131,1 кв. м.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “статьи 4“ имеется в виду “главы 4“.

В соответствии с положениями статьи 4 Закона “Об исполнительном производстве“ взыскание может быть обращено только на имущество должника. Несмотря на это, протоколу и договору купли-продажи спорного имущества судебными инстанциями
не дана правовая оценка, не выяснена принадлежность ООО “Лествица“ трехэтажного здания, арестованного 29.09.99 и проданного на торгах 22.05.2000.

Отклоняя доводы истца о неправильной оценке выставленного на торги имущества, суд исходил из того, что основанием признания торгов недействительными являются только нарушения статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод судебных инстанций о признании торгов недействительными только в случае нарушения процедуры их проведения, установленной указанными статьями Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае нарушения правил, установленных законом. В данном случае правила об определении рыночной стоимости имущества должника установлены пунктом 1 статьи 52 Закона “Об исполнительном производстве“.

В связи с этим доводы истца о недостоверности оценки, проведенной Фондом имущества, а также о том, что рыночная стоимость не была определена оценщиком, неосновательно отклонены судом. При оценке заключения Фонда имущества суд нарушил нормы процессуального права и применил закон, не подлежащий применению - Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519. Применение указанных стандартов было невозможно при проведении оценки имущества в 2000 году.

Статья 3 Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ содержит определение рыночной стоимости объекта оценки. Фондом имущества в качестве вида определяемой стоимости спорного имущества указана ликвидационная
стоимость или стоимость при вынужденной продаже, определенная как денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Вопрос о том, является ли стоимость при вынужденной продаже разновидностью рыночной стоимости либо самостоятельным видом стоимости, отличным от рыночной, судом не разрешался.

Согласно статье 11 Закона “Об оценочной деятельности“ в случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с этим суд неосновательно оставил без рассмотрения вопрос о соответствии заключения Фонда имущества требованиям статей 3, 11 Закона “Об оценочной деятельности“ и не применил статью 12 названного Закона о достоверности документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Кроме того, статья 5 Закона “Об оценочной деятельности“ относит к объектам оценки отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия) и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Из заключения Фонда имущества следует, что объектами оценки являются 476/1000 трехэтажного кирпичного здания и склад кирпичный. Составление единого заключения
оценщиком на два указанных в отчете объекта также не проанализировано судом с позиций соблюдения статей 5, 11 Закона “Об оценочной деятельности“.

Требование гласного извещения об организации открытого аукциона вытекает из соблюдения принципа публичности при его проведении.

Оценка обстоятельств трансляции ООО “РИА “Соотечественники“ рекламно-информационного материала, а также незначительное количество участников аукциона свидетельствует о недостаточном информировании и формальном исполнении организатором торгов правила части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла статей 54, 62 Закона “Об исполнительном производстве“ обязанность реализации недвижимости должника на торгах связана с необходимостью обеспечения баланса интересов должника и его кредиторов. Определение победителем аукциона лица, предложившего наиболее высокую цену (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации), также направлено на заключение договора на наиболее выгодных условиях.

Следовательно, правовой оценке подлежит не только содержание извещения о торгах, но и его форма, выбранная организатором торгов. Возможность передачи информации о торгах в течение одной минуты в форме бегущей строки не подвергалась правовой оценке судом.

Несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального права в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене судебных актов первой и апелляционной инстанций.

Дело передается в первую инстанцию для нового рассмотрения с целью выяснения и оценки существенных обстоятельств, касающихся законности
продажи на торгах объектов недвижимости в ином составе, чем при оценке.

Арбитражному суду необходимо проверить законность и обоснованность определения оценщиком вида стоимости арестованного имущества, определенного в качестве ликвидационной стоимости, а также правомерность применения им скидки от рыночной стоимости без предварительного ее установления. Оценить возможность выставления на аукцион имущества по указанной оценщиком цене, соответствие заключения об определении ликвидационной стоимости имущественного комплекса требованиям Закона “Об оценочной деятельности“.

При этом выводы подтвердить доказательствами, которые бы соответствовали требованиям относимости и допустимости (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценить возможность доказывания фактов, подтверждаемых копиями документов с учетом требований пункта 6 статьи 71, пунктов 8, 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из сделанных выводов о соблюдении требований законов, касающихся проведения торгов, надлежащим образом применить необходимые нормы материального права.

По результату нового рассмотрения дела распределить судебные расходы с учетом оплаченной истцом государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 22.11.2001 и постановление апелляционной инстанции от 10.06.2002 Арбитражного суда Омской области по делу N К/У-218/01 (А-1057/01) отменить.

Дело передать в первую инстанцию этого суда на новое рассмотрение в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.