Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.1999 N Ф04/751-154/А03-99 Обязательство по передаче недвижимости покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 12 апреля 1999 года Дело N Ф04/751-154/А03-99

(извлечение)

ЗАО “Алтайстройинжиниринг“, г. Барнаул, обратилось с иском к коммерческой фирме “Фактор“ о взыскании долга в сумме 762192500 рублей и процентов за просрочку платежа в сумме 352821901 рубля за период с 01.07.97 по 01.10.98 по договору купли - продажи от 03.02.97, заключенного между истцом и ответчиком.

В обоснование требований истец указал, что он по договору передал ответчику не завершенный строительством магазин по ул. Маяковского, 4, в г. Барнауле размером 661,3 кв. м с правами на земельный участок, который
в нарушение договорного срока оплатил стоимость лишь частично в сумме 23617 рублей, остаток долга - 762193 рубля - не уплачен, и соответственно за просрочку платежа просит взыскать проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 30.11.98 с ТОО “Фактор“ в пользу ЗАО “Алтайстройинжиниринг“ взысканы 762193 рубля долга, 640111 рублей 86 коп. процентов и в доход бюджета Российской Федерации 18729 рублей 61 коп. госпошлины. В принятии встречного иска ТОО “Фактор“ отказано (л. д. 163 - 166).

Постановлением апелляционной инстанции от 02.02.99 решение от 30.11.98 отменено и в иске отказано с отнесением расходов по госпошлине на истца в сумме 18486 рублей 23 коп., по иску и апелляционной жалобе в сумме 9305 рублей 76 коп. (л. д. 199 - 204).

В обоснование судебного акта апелляционная инстанция указала, что истец не представил доказательств регистрации перехода прав собственности на спорный объект незавершенного строительства в соответствующих органах (имеется в виду в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству), не обратился в органы землеустройства для регистрации перехода прав; образовался долг за истцом по аренде земельного участка, обязанность принять и уплатить у ответчика наступает после исполнения истцом требований пунктов 2.1.1 и 2.1.3 договора, а также получения согласия от органов землеустройства на продажу объекта. По мнению апелляционной инстанции, истец не представил доказательств исполнения обязательств по договору и у ответчика не возникло права собственности на объект продажи.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционной инстанции, полагая, что при принятии судебного акта нарушены нормы материального права, для продажи объекта законодательством не требуется получения согласия и пункт 2.1.3 договора от 03.02.97 противоречит статье 209
Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылка на пункт 2.2.1 договора неправомерна, так как в нем говорится только о приеме объекта и оплата не связана с какими-то действиями истца, ответчик продал объект третьему лицу, чего не может быть без принятия и передачи документов, согласно пункту 3.1 договора и статье 486 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан оплатить до 01.07.97.

Подтверждением передачи объекта от истца к ответчику служит также договор переуступки, заключенный между ответчиком и КБ “Алтайкредитбанк“ с оформлением на него регистрационного удостоверения за N АК002280 от 07.05.97, и возникновение права собственности и обязанности оплатить самостоятельные вопросы.

Ответчик свои доводы по кассационной жалобе изложил в отзыве.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе истца, а также отзыве ответчика, пояснения истца в судебном заседании, считает: постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения первой инстанции от 30.11.98 в части вследствие неправильного применения норм материального права по следующим основаниям.

Между сторонами заключен договор купли - продажи от 03.02.97 незавершенного строительства недвижимого имущества. Отношения регулируются главой 30 (параграфы 1, 7) Гражданского кодекса Российской Федерации, а в части неурегулированной - частью 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 420 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный договор содержит существенные условия (предмет - наименование (недвижимое имущество), объем - площадь, месторасположение объекта, назначение объекта, цена) и соответствует статьям 455, 554 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем определены дополнительные видовые условия: оплата к определенному сроку, передача объекта и документации, оформление перехода прав собственности и другие.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство передать недвижимость покупателю считается
исполненным, если иное не предусмотрено законом или договором, после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вручение имущества относится к моменту исполнения договора (статьи 224, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и отличает его от заключения договора и перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. В данном случае договор заключен, содержит существенные условия, и невыполнение отдельных его условий несущественного характера не может повлечь вывод о незаключении договора.

О передаче объекта продажи свидетельствуют:

1) Факт владения объектом сделки ответчиком.

2) Последующая реализация ТОО “Фактор“ имущества АКБ “Алтайкредитпромбанк“ (л. д. 34).

3) Получение счета - фактуры N 86 от 30.09.97 ответчиком и подтверждением своего долга, и обязательством уплатить в срок до 30.09.98 основной долг и неустойку по нему (л. д. 8, 9, 109).

4) Акт приема - сдачи технической документации (л. д. 10).

5) Акт приема - передачи от 07.05.97 имущества от ТОО “Фактор“ Алтайкредитбанку и регистрационное удостоверение (л. д. 41).

6) Письмо КФ “Фактор“ комитету по земельным ресурсам от 06.08.97 N 69 (л. д. 155).

7) Акт приема - передачи имущества от 07.05.97 незавершенного строительства (л. д. 124) и другие подобные документы, имеющиеся в деле, а также постановка ответчиком на баланс объекта недвижимости.

Кассационная инстанция учитывает, что ответчик, получив недвижимое имущество по договору, не вправе был распоряжаться им до государственной регистрации, так как это имущество - предмет исполненного истцом обязательства по договору, а ответчик - его законный владелец, но не собственник.

Не завершенный строительством объект не только передан
ответчику, но и им реализован (регистрационное удостоверение перехода права собственности от 08.05.97 N АК 002280, л. д. 41), согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик (покупатель) по сделке от 03.02.97 обязан уплатить стоимость имущества и проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правильно сослался суд первой инстанции на статью 552 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющую, что продажа недвижимости, находящаяся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, ибо в данном случае продажа не противоречит условиям пользования земельным участком (строительство). Включение в договор условия о получении согласия в земельном комитете незаконно, и не следует руководствоваться им при разрешении спора.

Нормы статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут применяться к обязательственным отношениям.

Суд первой инстанции так же правильно определил ставку рефинансирования - 24 и 60 процентов, ибо это право истца, хотя с 29.06.98 - ставка в размере 80 процентов.

В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец просил взыскать 1377248 рублей долга и процентов, арбитражный суд не может выходить за пределы исковых требований, поэтому решение в части взыскания процентов в сумме 25056 рублей 86 коп. подлежит исключению от удовлетворенной части.

Оплата товара не ставилась по договору в зависимость от выполнения продавцом иных условий несущественного порядка (пункты 2.2.2, 3.1 договора). Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не находит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 (пункты 2 и 6), 95, 176 (часть 1), 177, 209 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отменить постановление апелляционной инстанции от
02.02.99 полностью, оставив в силе решение первой инстанции от 30.11.98 по делу N А03-5456/98-4 Арбитражного суда Алтайского края в части взыскания с ТОО “Коммерческая фирма “Фактор“ в пользу ЗАО “Алтайстройинжиниринг“ 762193 рублей долга и 615055 рублей процентов за период с 01.07.97 по 17.11.98 и 18486 рублей 24 коп. госпошлины в доход бюджета Российской Федерации.

В остальной части решение отменить и в иске отказать.

Взыскать с ТОО “КФ “Фактор“ по кассационной жалобе в доход бюджета Российской Федерации 9243 рубля 12 коп. госпошлины.

Выдать исполнительный лист.

Арбитражному суду первой инстанции Алтайского края выдать исполнительный лист на взыскание в пользу истца с ответчика 762193 рубля долга и 615055 рублей процентов, по решению в доход бюджета Российской Федерации - 18486 рублей 24 коп. госпошлины.

Исполнительные листы N 00717, N 00718 от 08.02.99 не подлежат исполнению, а при исполнении произвести поворот исполнения по заявлению истца.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.