Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.1998 N Ф04/883-250/А70-98 по делу N А70-1062/10-98-117/07 Поскольку условие договора долгосрочной аренды земельного участка о фактической передаче земли в аренду с момента заключения договора субаренды свидетельствует о том, что целью заключения договора с органом местного самоуправления является сдача земельного участка в субаренду, данная сделка является ничтожной как противоречащая антимонопольному законодательству.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июля 1998 г. N Ф04/883-250/А70-98

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Прокурора Тюменской области на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тюменской области от 9 апреля 1997 года по делу N А70-1062/10-98-117/07 по иску Прокурора Тюменской области в защиту интересов государства и общества, прав и законных интересов граждан и Администрации города Тюмени и открытому акционерному обществу (ОАО) “Дирекция по реконструкции исторического центра города Тюмени о признании недействительным договора долгосрочной аренды земельного участка,

установил:

Прокурор Тюменской области обратился с иском о признании недействительным договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях долгосрочной
аренды от 7 апреля 1995 года, заключенного между Администрацией г. Тюмени и правопредшественником ОАО “Дирекция по реконструкции исторического центра г. Тюмени“ товариществом с ограниченной ответственностью (ТОО) “Дирекция по регенерации исторического центра города Тюмени“ (дирекция “Регита“).

Иск обоснован заключением договора в нарушение ст. 55 Конституции Российской Федерации, ст. 1, ч. 2 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 7, 8 Закона Российской Федерации “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках“, Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик “Об аренде“, Земельного кодекса РСФСР.

Решением суда от 10 февраля 1998 года иск удовлетворен, договор признан недействительным.

Решение обосновано нарушением заключенным договором законных прав собственников и владельцев строений и земельных участков в связи с несогласованием с ними заключения договора долгосрочной аренды.

ОАО “Дирекция по реконструкции исторического центра г. Тюмени“ решение обжаловало в апелляционную инстанцию суда.

Постановлением апелляционной инстанции от 9 апреля 1998 года решение отменено, принято новое решение, в иске отказано.

Апелляционная инстанция не усмотрела нарушений законодательства при заключении сторонами договора от 7 апреля 1995 года, ссылаясь на его заключение в урегулирование сложившихся отношений совместной деятельности по реконструкции - регенерации исторического центра г. Тюмени.

Кроме того апелляционная инстанция посчитала неправильным применение первой инстанцией суда ст. 28 Земельного кодекса РСФСР.

Кассационной жалобой прокурор просит постановление отменить, оставив в силе решение первой инстанции суда.

Жалоба мотивирована неправильным применением судом норм материального права при принятии постановления.

Заявитель считает, что судом не была дана оценка доводам истца в части ограничения прав юридических и физических лиц предоставлением земельного участка в аренду. Не возражая против оценки судом заключенного договора, как смешанного, прокурор считает, что суд не верно квалифицировал
его как договор о совместной деятельности. Суд не применил подлежащие применению ст.ст. 27, 29 Земельного кодекса РСФСР, ст. 7 Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик “Об аренде“ и ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Участвующий в деле прокурор заявленную кассационную жалобу поддержал.

Представители ОАО “Дирекция по реконструкции исторического центра г. Тюмени“ против доводов заявителя возражали, считая, что при принятии постановления судом нормы права применены правильно.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу, заслушав участвующих в деле представителей, проверив в порядке ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм права, кассационная коллегия считает постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене, а решение первой инстанции суда - оставлению в силе с частичным изменением его мотивировки по следующим обстоятельствам:

Как следует из материалов дела 7 апреля 1995 года между Администрацией города Тюмени и ТОО “Дирекция по реконструкции и регенерации г. Тюмени“ (дирекцией “Регита“), правопредшественником ОАО “Дирекция по реконструкции исторического центра г. Тюмени“ (Дирекция) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка исторического района “Потаскуй“, в соответствии с условиями которого Администрация г. Тюмени, являясь Арендодателем, предоставила Дирекции “Регита“, являющемуся Арендатором, земельный участок площадью 17 гектар в границах улиц: Водопроводная, 25-го Октября, Свердлова, Орджоникидзе, Советская для проведения комплекса работ по регенерации исторического района “Потаскуй“, а также реконструкции попадающих в указанный район памятников истории и архитектуры в соответствии с приложениями к договору.

Пунктом 1.4 договора Арендатору предоставлено преимущественное право на проведение комплекса работ, связанных со сносом ветхих и аварийных строений, реконструкции памятников истории и архитектуры, осуществления нового строительства объектов жилья и соцкультбыта в соответствии с решением Малого Совета N 91 от 13.07.93
и постановлением Административного Совета городской администрации N 7 от 17.03.95 “Об утверждении проекта реконструкции - регенерации исторического центра г. Тюмени.

Срок действия договора определен с 7 апреля 1995 года по 7 апреля 2045 года.

Арендатору предоставлено право субаренды земельного участка без письменного согласия Арендодателя с обязательным уведомлением о таких договорах Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (п.п. 2.2).

Пунктом 3.1.3 договора установлено, что фактической передачей земельного участка в пользование Арендатору считается момент заключения договора субаренды или момент смены собственника строения в установленном законом порядке.

Определена нормативная величина арендной платы (приложением N 7) и порядок ее изменения и установлено, что арендная плата вносится только за территории земельных участков, на которые заключены договоры субаренды с третьими лицами (п.п. 3.10, 3.11).

В обязанности Арендодателя вменено в случае продажи, передачи или иного отчуждения данного земельного участка сделать первое предложение Арендатору, а также обязать собственников и арендаторов зданий и (или) территорий земельных участков, расположенных в границах Земельного участка, но не входящих в его состав, оформить с дирекцией “Регита“ договорные отношения на общих, утвержденных городской администрацией, принципах по реализации проекта застройки и эксплуатации района “Потаскуй“, разработанного на основании утвержденных Концепции и Проекта реконструкции - регенерации исторического центра.

Анализ установленных договором прав и обязанностей позволяет сделать вывод о недействительности данной сделки по основаниям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других
природных ресурсов.

Статьей 27 Земельного кодекса РСФСР предусмотрено правило, в соответствии с которым предоставление земельных участков для несельскохозяйственных нужд производится с согласия собственника земли, землепользователя, землевладельца.

Для перехода права на землю в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РСФСР необходимо изъятие земельного участка у законных владельцев.

Указанных действий не произведено.

Статьей 3 Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик предусмотрена возможность предоставления земли и природных ресурсов в аренду.

Однако на основании п. 5 ст. 7 Основ с согласия арендодателя арендатор вправе передать в субаренду полученное по договору имущество.

Возможности предоставления земельных участков в субаренду нормы права не предусматривают.

Условия договора о фактической передаче земельного участка в аренду (п. 3.1.3) с момента заключения договора субаренды, свидетельствуют о том, что целью заключения договора являлась сдача земельного участка в субаренду, а не осуществление совместной деятельности и самостоятельного хозяйствования на арендованном участке (ст. 1 Основ).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках“ запрещается достигнутое в любой форме соглашение органа местного самоуправления с хозяйствующим субъектом, которые имеют своим результатом ограничение конкуренции и (или ущемление) других хозяйствующих субъектов или граждан.

Такие соглашения недействительны.

Договор от 07.04.95 заключен без соблюдения указанных требований, а его пункты 1.4, 5.7, 6.8 содержат условия, устраняющие конкуренцию других лиц при осуществлении деятельности по реконструкции исторического центра.

При таких обстоятельствах на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является сделкой ничтожной.

Ничтожная сделка не создает и не изменяет прав и обязанностей для сторон, ее совершивших, и ничтожна с момента ее совершения.

Апелляционной инстанцией Арбитражного суда Тюменской области при принятии постановления от 09.04.98 неправильно применены нормы
материального права, что на основании ч. 1 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к его отмене.

Суд первой инстанции, сделав правильный вывод по существу заявленного иска, не применил подлежащие применению нормы материального права, приведенные в настоящем постановлении, неправильно применил ст. 28 Земельного кодекса РСФСР.

А потому мотивировочная часть решения подлежит частичному изменению, не затрагивая существа выводов о ничтожности сделки.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе на основании ст. 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 834 рубля 90 копеек подлежат взысканию с ответчика ОАО “Дирекция по реконструкции исторического центра г. Тюмени“, так как Администрация г. Тюмени против заявленной жалобы не возразила.

Руководствуясь п.п. 6, 4, ст. 175, ч. 1 ст. 176, ст. 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тюменской области от 9 апреля 1998 года по делу N А70-1062/10-98-117/07 отменить.

Решение этого же суда от 10 февраля 1998 года по этому же делу оставить в силе, частично изменив мотивировочную часть.

Взыскать с ОАО “Дирекция по реконструкции исторического центра г. Тюмени“ в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по кассационной жалобе 834 рубля 90 копеек.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.