Решения и постановления судов

Постановление ФАС Московского округа от 29.10.2002 N КГ-А40/7158-02 При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 29 октября 2002 г. Дело N КГ-А40/7158-02

(извлечение)

Москомзем предъявил ООО “Ринстрой“ иск о внесении 1311894,81 руб. арендной платы и 1182187,67 руб. пени.

Окончательно Москомзем просил взыскать 551099,47 руб. арендной платы за период с 3 кв. 1998 г. по 3 кв. 2001 г. и 496612,40 руб. пени.

Обосновывая иск, Москомзем ссылался на ст. ст. 552, 553 ГК РФ и утверждал, что с 22.09.02 ООО “Ринстрой“ является собственником нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7 - и, соответственно, арендатором земельного участка, необходимого для
эксплуатации объекта; между тем 551099,47 руб. арендной платы за период с 3 кв. 1998 г. по 3 кв. 2001 г. не вносились; пеня в соответствии с условиями договора аренды от 06.05.96 г. N М-01-005302, заключенного с прежним арендатором, составляет по состоянию на 30.09.01 496612,40 руб.

Решением от 04.03.02 арендная плата взыскана полностью. Размер пени уменьшен до 248306,20 руб. на основании ст. 333 ГК РФ.

Суд первой инстанции исходил при этом из того, что ООО “Ринстрой“ приобрело в собственность здание по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, корп. 7, общей площадью 8935,7 кв. м; в силу ст. 552 ГК РФ новый собственник обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке и на условиях, действовавших в отношении прежнего собственника; размер пени подлежит снижению на основании ст. 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.02 решение отменено, в иске отказано.

Суд исходил при этом из того, что ООО “Ринстрой“ и Москомзем не достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды; следовательно, между ними отсутствуют арендные правоотношения; ООО “Ринстрой“ является фактическим пользователем земельного участка и правомерно уплачивает земельный налог; обязанность вносить арендную плату у ООО “Ринстрой“ отсутствует.

В кассационной жалобе Москомзем просит отменить постановление и удовлетворить его иск в полном
объеме. Указывается, что при переходе права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику переходит и обязанность по внесению арендных платежей за ту часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования; уплата земельного налога не может приниматься во внимание при разрешении данного спора.

В судебном заседании представитель ООО “Ринстрой“ поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель Москомзема выступил против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Мотивы следующие.

Судом первой инстанции было установлено, что ООО “Ринстрой“ приобрело в собственность здание по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, корп. 7, общей площадью 8935,7 кв. м; в силу ст. 552 ГК РФ новый собственник обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке и на условиях, действовавших в отношении прежнего собственника.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции ошибочно отменил решение и отказал в иске.

В то же время суд первой инстанции, взыскивая 238306,20 руб. пени, не принял во внимание все обстоятельства гражданского правонарушения со стороны ООО “Ринстрой“.

Как видно из материалов дела и пояснений представителей, ООО “Ринстрой“ обращалось в Москомзем с предложением заключить договор аренды земельного участка с достижением соглашения по всем существенным условиям.

Между тем Москомзем не заключал названный договор.

При таких обстоятельствах следовало применять положение п.
1 ст. 404 ГК РФ, согласно которому суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Довод Москомзема относительно того, что закон не предусматривает заключения отдельного договора аренды с новым арендатором земельного участка, отклоняется.

Заключение такого договора хотя прямо не предусмотрено, но и не запрещено. Договор с указанием на все его существенные условия мог бы внести в отношения между арендатором и арендодателем необходимую определенность и исключить разногласия относительно того, какой вид землепользования имеет место в данном случае.

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае Москомзем неосторожно содействовал гражданскому правонарушению со стороны ООО “Ринстрой“ и не принял разумных мер к уменьшению своих убытков.

При таких обстоятельствах размер ответственности ООО “Ринстрой“ подлежит уменьшению.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 3 сентября 2002 г. по делу N А40-214/02-49-5 отменить.

Решение от 4 марта 2002 г. изменить. Во взыскании 240000 руб. пени отказать. В остальной части решение оставить без изменения.