Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 23.11.2004 по делу N А41-К1-15655/04 Суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку истцом не представлено доказательств того, что ответчиком допущены нарушения, повлекшие для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2004 г. Дело N А41-К1-15655/04“

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2004 г.

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2004 г.

Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи Г.Г.А., протокол судебного заседания вел судья Г.Г.А., рассмотрев в судебном заседании по иску (заявлению) ГУ НИИ морфологии человека РАМН к ООО “Прогрессивные Био-Медицинские Технологии“ о расторжении договора аренды, при участии в заседании: от истца - К., Г.Ю.В., от ответчика - Б., Ю.,

УСТАНОВИЛ:

иск предъявлен о расторжении договора аренды N 18-19/48 от 26 марта 2001 г., заключенного между ГУ НИИ морфологии человека РАМН и ООО “Прогрессивные Био-Медицинские Технологии“.

В судебном
заседании истец настаивал на удовлетворении иска, считает, что арендатором были допущены существенные нарушения условий договора.

Ответчик иска не признал.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом - ГУ НИИ морфологии человека РАМН и ответчиком - ООО “Прогрессивные Био-Медицинские Технологии“ 26 марта 2001 г. был заключен договор аренды нежилого помещения N 18-19/48. Согласно данному договору, истец передает, а ответчик принимает во временное пользование и владение нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Цюрупы, д. 3, для использования под офис лаборатории. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 349,2 кв. м. Помещение было передано ответчику по акту приема-передачи 3 января 2001 г., акт подписан двусторонне, подписи скреплены печатями.

Договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации и его срок установлен сторонами до 31 декабря 2005 г.

Указанный договор был зарегистрирован Московским комитетом по регистрации, прав 24 мая 2001 г. за N 77-01/31-181/2001-815.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды ежемесячные платежи за пользование федеральным имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 1.4 договора - сумма ежемесячной арендной платы составляет 2690 у.е. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

В обоснование своей позиции по иску истец ссылается на п. 1 ст. 614 ГК РФ, а именно на то, что ответчик несвоевременно оплачивал арендные платежи, представил копию решения Арбитражного
суда г. Москвы по делу N А40-21830/04-77-237, в соответствии с которым с ООО “Прогрессивные Био-Медицинские Технологии“ взыскано в пользу ГУ НИИ морфологии человека РАМН сумма в размере 603599,83 руб. Данный довод не может быть признан судом обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из вышеуказанного решения, задолженность с ответчика взыскана за период с 1 января 2001 г. по июнь 2004 г. Однако, как пояснили представители сторон, она возникла в 2001 году (январь - май).

Согласно п. 1.3 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации. Заблуждение ответчика о периоде начисления платежей с даты его регистрации, т.е. с 24 мая 2001 года, нельзя признать преднамеренным уклонением от их внесения, поскольку договор был зарегистрирован 24.05.2001. При этом в материалах дела имеется письмо дирекции НИИ морфологии человека РАМН от 01.11.2000 к ООО “ПБМТ“ об оказании последним институту помощи в проведении капитального ремонта здания, коммуникационных систем и прилегающей территории и зачете стоимости ремонтных работ в счет уплаты будущих арендных платежей (л. д. 79).

Кроме того, как следует из представленных суду документов, истец не предъявлял претензий по порядку уплаты арендных платежей за указанный период до 2004 года.

Постановлением Девятого апелляционного суда от 15.01.2004 решение по делу N А40-21830/04-77-237 от 06.08.2004 о взыскании задолженности по арендным платежам оставлено без изменения, копия постановления сторонами получена 15.11.2004 (согласно штампу), исполнительный лист на его принудительное исполнение не выдавался.

Довод истца о нарушении ответчиком п. 2.2.15 договора аренды в связи с незаключением последним договоров страхования арендуемых помещений не может быть признан обоснованным, поскольку в материалах дела (л. д. 69 - 72) имеются копии страховых
полисов, заключенных на весь период действия договора аренды. Ответчиком не представлено суду доказательств надлежащего информирования арендодателя о страховании арендуемых площадей, однако это не свидетельствует об их отсутствии. Кроме того, суду не представлено доказательств, свидетельствующих об интересе истца по исполнению договора в части страхования имущества до февраля 2004 г. Истец пояснил, что данные полисы не могут являться доказательствами заключения соответствующих договоров, поскольку ответчиком не представлены платежные документы о внесении страховых взносов в полном объеме. Однако поскольку внесение соответствующих платежей в полном объеме не является обязательным условием заключения договора страхования, ответчик обратился 19.04.2001 с заявлением в Страховую компанию Газовой промышленности ООО “ТРАНСГАЗ“ о предоставлении рассрочки внесения страховой премии до 19.05.2004 в порядке п. 3 ст. 954 ГК РФ, которое было удовлетворено 20.09.2001 (л. д. 126).

Доводы истца о том, что ответчиком самовольно была произведена перепланировка без получения необходимой разрешительной документации от истца, суд также считает необоснованными. В материалах дела имеется копия письма истца от 01.11.2000 к ответчику об оказании институту помощи в проведении капитального ремонта здания, коммуникационных систем и прилегающей территории, его обращения к главе управы “Черемушки“ от 22.02.2001, от 21.03.2001, от 25.05.2001 и от 30.05.2001 по рассмотрению межведомственной комиссией ранее произведенных перепланировок помещений в соответствии с приложениями копий поэтажных планов БТИ, а также поэтажные планы, заверенные заместителем директора института по АХВ О. (л. д. 79 - 92). Из представленного плана 5-го этажа видно, что дверь комнаты 10 ликвидирована и перегородки между комнатами 11 - 12 и 9 - 10 были убраны с согласия истца (л. д. 87). Таким образом, перепланировка и строительные
работы проводились ответчиком после передачи арендатору помещения по акту от 03.01.2002, но до заключения сторонами договора аренды N 18-19/48 от 26.03.2001.

Согласно п. 4.4 договора аренды, возмещение эксплуатационных и коммунальных платежей производится по отдельному договору.

Между сторонами 01 января 2001 г. был заключен договор на возмещение затрат НИИ морфологии человека РАМН за эксплуатационные, коммунальные и административно-хозяйственные услуги.

Ссылка истца на то, что ответчик не оплачивал коммунальные услуги, не может быть принята судом. В материалах дела имеется акт сверки платежей по состоянию на 01.07.2004, согласно которому ответчиком оплачена сумма 551814,51 руб. Кроме того, стороны пояснили, что НИИ морфологии человека РАМН выставлял ООО “БХПФ“ на оплату счета на суммы, рассчитанные согласно методике расчетов, а не условиям данного договора, а размер выставляемых счетов был меньше сумм, предусмотренных договором. Судом не может быть принято во внимание заявление ответчика о ничтожности данного договора, поскольку ненадлежащее исполнение сторонами договора принятых на себя обязательств не свидетельствует о его ничтожности.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ имеет номер 66, а не 68.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Согласно п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 68 существенным признается нарушение договора аренды одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не представлено доказательств того, что
ответчиком допущены нарушения, повлекшие для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчиком представлены документы, подтверждающие, что в случае расторжения договора аренды он лишается большей части своего оборудования как не подлежащего демонтажу, вынужден будет остановить производство и проведение исследовательских работ в лабораториях, то есть у него могут возникнуть убытки более значительные, чем суммарный размер неоплаченных истцу платежей.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо Министерства имущественных отношений РФ N СК-11-430/ж от 24.06.2002, в котором указано, что деятельность ООО “Прогрессивные Био-Медицинские“ технологии“ имеет большую социальную значимость, поэтому Минимущество России считает возможным заключить договоры аренды на фактически занимаемые площади и оставить в силе существующие договоры аренды (л. д. 159 - 160).

На основании изложенного, учитывая статус ответчика как единственного зарегистрированного Минздравом России отечественного производителя набора полосок для иммунохроматического выявления в моче наркотических веществ, его сотрудничество с крупнейшими научными институтами, лечебными учреждениями и лабораториями России, в том числе с учреждениями Министерства обороны РФ (л. д. 148 - 158, 161 - 162), то есть его социальную значимость, суд полагает расторжение договора и его выселение чрезмерными мерами ответственности (ст. 10 ГК РФ) и считает, что истец не лишен возможности взыскания непосредственно долга и санкций в самостоятельном порядке.

Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению.

Поскольку истец в соответствии с ФЗ “О государственной пошлине“ от ее уплаты освобожден, государственная пошлина не взыскивается.

Руководствуясь ст. ст. 102, 110, 112, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.