Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2001 N КА-А40/7447-01 Регистрация ограничений, права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 19 декабря 2001 г. Дело N КА-А40/7447-01

(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2001 г. удовлетворен иск ЗАО “Группа компаний “Видео Интернешнл“ и признан недействительным отказ Московского городского Комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.03.2001 г. к договору аренды от 01.05.98, зарегистрированный в Комитете по управлению имуществом г. Москвы 25 мая 1998 г. государственный регистрационный номер 0-793/98. Одновременно Москомрегистрация обязана зарегистрировать это дополнительное соглашение в десятидневный срок со дня вступления судебного
акта в законную силу.

Определением суда от 06.08.01 в качестве третьего лица по делу привлечено ООО “Смарт Компьюникейшенз“.

В кассационной жалобе Москомрегистрация просит отменить решение суда и принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО “Группа компаний “Видео Интернешнл“ в связи с неправильным применением (неприменением) арбитражным судом норм материального права ст. ст. 2, 3, п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 9, абз. 3 п. 2 ст. 13, абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. По мнению заявителя, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) невозможна без регистрации в ЕГРП самого договора аренды.

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали доводы и требования кассационной жалобы, а представитель ответчика просил оставить эту жалобу без удовлетворения, как необоснованную.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела видно, что ЗАО “Группа компаний “Видео Интернешнл“ обратилось в Москомрегистрацию (вх. N МКР-77-25-2132/01 от 22 марта 2001 г.) с заявлением о государственной регистрации Дополнительного соглашения от 15.03.2001 к договору аренды от 01.05.1998 г. нежилого помещения в административном здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Академика Павлова, д. 25, зарегистрированного Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (далее Москомимущество), 25 мая 1998 года, регистрационный номер 0-792/98.

Письмом от 07.05.01 N 2001/77-34173-МКР в государственной регистрации дополнительного соглашения было отказано.

Удовлетворяя исковые требования арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том,
что отказ Москомрегистрации не соответствует Постановлению Правительства г. Москвы от 01.12.1998 г. N 916 и п. 4 Распоряжения Мэра г. Москвы от 01.12.1998 г. N 38-РМ. При этом суд указал на то, что до реализации Программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы и создания соответствующего учреждения юстиции регистрацию договоров аренды на принципах Единого государственного реестра прав осуществляло Москомимущество. Суд исходил из того, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации, введенной этим Законом.

Таким образом, зарегистрированные в порядке, установленном действовавшим на тот период законодательством, сделки и обременения признаются действительными и не подлежат дополнительной государственной регистрации в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает, что при решении вопроса о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды суд не учел следующие нормы закона.

Согласно ст. 18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122 от 21.07.1997 г. (далее - Закон) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу абз. 4 п. 1 ст. 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию
прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Этой же нормой права наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество предусмотрена государственная регистрация ограничения (обременения) прав на это имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 6).

В то же время, согласно п. 2 ст. 6 и абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений, права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

По мнению суда, соглашение сторон об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет условия обременения, порождаемого договором аренды. В то же время, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в Едином государственном реестре прав невозможна без регистрации в ЕГРП самого договора аренды, поскольку само по себе дополнительное соглашение не влечет установление новых обременений в отношении объекта недвижимости, а только изменяет условия уже существующих обременений.

По делу видно, что договор аренды от 01.05.1998 г. был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом г. Москвы. В ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации указанного договора аренды, следовательно, произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды в ЕГРП невозможно.

Содержащееся в Распоряжении Мэра г. Москвы от 19.01.1998 г. N 38-РМ положение о том, что Москомимущество осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на принципах ЕГРП не означает, что Москомимущество вело ЕГРП
до передачи функций Комитету.

Москомимущество, до передачи функций по государственной регистрации Комитету, в соответствии с возложенными на него обязанностями, вел реестр собственности на территории г. Москвы.

Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вновь созданной организацией. В силу п. 7 Положения о Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Распоряжением Мэра Москвы от 08.04.98 N 341-РМ (в редакции Распоряжения от 08.09.98 N 922-РМ) создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, является основной задачей данного учреждения.

В связи с чем, вывод суда о том, что законом не предусмотрена регистрация дополнительного соглашения к договору аренды ввиду фактической регистрации этого договора в Едином государственном реестре, является ошибочным.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене.

Поскольку арбитражным судом первой инстанции установлены все обстоятельства дела, суд кассационной инстанции, отменяя судебный акт по основаниям неправильного применения норм материального права, находит возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 95 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца.

Руководствуясь ст. ст. 171, 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12 сентября 2001 года Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-28108/01-17-176 отменить.

В иске ЗАО “Группа Компаний Видео Интернешнл“ отказать.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда г. Москвы от 12 сентября 2001 года, введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 ноября 2001 года.

Взыскать с ЗАО “Группа Компаний “Видео Интернешнл“
госпошлину в доход федерального бюджета РФ в размере 1500 руб.