Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2001 N КГ-А41/1379-01 При изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 2 апреля 2001 г. Дело N КГ-А41/1379-01
(извлечение)
Прокурор Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Интеграл“ о взыскании в пользу Закрытого акционерного общества “Автотранспортное предприятие N 3“ задолженности по арендной плате в размере 91429 руб. 38 коп. за период с января 2000 г. по июнь 2000 г., 3211 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора аренды от 01.04.97 и обязании освободить занимаемые по договору помещения.
Иск заявлен на основании ст. ст. 309, 330, 395, 606, 614, 619 ГК РФ, ст. ст. 4, 22, 41 АПК РФ, ст. 35 ФЗ “О прокуратуре Российской Федерации“.
В порядке ст. 37 АПК РФ Закрытое акционерное общество “Автотранспортное предприятие N 3“ (ЗАО “АТП N 3“) изменило исковые требования и просило арбитражный суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Интеграл“ (ООО “Интеграл“) 149130 руб. задолженности по оплате арендной платы за период с ноября 1999 года по октябрь 2000 г., а также расторгнуть договор на аренду нежилого помещения от 1 апреля 1997 г. с учетом дополнительного соглашения от 31.12.98 и выселить ответчика из занимаемых помещений. В части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истец отказался (л. д. 168 т. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2000 г. иск удовлетворен. Решение вынесено на основании ст. ст. 307, 309, 452, 606, 614, п. 3 ст. 619 ГК РФ.
При этом суд исходил из обоснованности требований истца, основанных на условиях договора аренды и дополнительного соглашения к нему, а также из нарушения ответчиком обязательства по договору по оплате арендной платы.
Постановлением апелляционном инстанции того же суда от 5 февраля 2001 г. решение отменено, в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что стороны путем обмена письмами пришли к соглашению о прекращении в ноябре 1999 года договора в части аренды ответчиком помещения гаража площадью 504 кв. м и помещений в санаторно - бытовом корпусе площадью соответственно 61, 38 и 47 кв. м В связи с чем вывод суда первой инстанции об одностороннем изменении ответчиком условий договора не основан на фактических обстоятельствах дела. Наличия факта аренды ответчиком после 1 декабря 1999 г. нежилых помещений площадью 504, 220, 61, 38 и 47 кв. м судом не установлено. Суд не нашел оснований для удовлетворения заявленного иска. поскольку у ответчика не возникла обязанность оплачивать арендную плату за помещения, которые он не занимает.
Прокурором Московской области подана кассационная жалоба на постановление, в которой заявитель ставит вопрос о его отмене как вынесенного с нарушением норм материального права, регулирующих порядок изменения и расторжения договора аренды. Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда об освобождении ответчиком части арендуемых помещений не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В суде кассационной инстанции прокурор Московской области и представитель истца поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, считая, что постановление является законным и обоснованным.
Обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон по существу заявленного иска, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований к изменению или отмене принятого по делу постановления.
Как следует из материалов дела, исковые требования ЗАО “Автотранспортное предприятие N 3“ основаны на договоре аренды нежилых помещений от 1 апреля 1997 г., согласно которому, с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением N 1 от 31 декабря 1998 г. ОАО “АТП N 3“ (арендодатель) передал ответчику в аренду со сроком до 31 марта 2000 г. помещения, расположенные по адресу: г. Ступино Московской обл., ул. Металлистов, д. 2, часть крытой стоянки площадью 504 кв. м, складские помещения площадью 220 кв. м, помещения в административно - бытовом корпусе на 1 этаже площадью 248,12 кв. м, на 2 этаже - 61,38 кв. м, на 3 этаже - 47 кв. м
Иск мотивирован тем, что ответчик не выполняет обязательства по оплате арендной платы за период с ноября 1999 г. по октябрь 2000 г., расчет задолженности определен исходя из общей площади арендуемых по договору нежилых помещений, с учетом дополнительного соглашения и установленного в нем размера арендной платы.
Свой отказ от внесения арендной платы ответчик обосновывает тем, что общество не может осуществлять пользование указанными помещениями и производит расчет арендной платы по условиям договора за фактически арендуемые помещения.
Рассматривая заявленные требования, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о внесении изменений в договор аренды по соглашению сторон в соответствии со ст. ст. 434 и 438 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда неправомерным.
Из представленных суду документов следует, что заключенный сторонами договор зарегистрирован 31 мая 1999 года Московской областной регистрационной палатой. Согласно сведениям выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л. д. 47 - 48 т. 1) ответчик является правоприобретателем по договору аренды, а права истца как арендодателя обременены соответствующими обязательствами.
Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилых помещений относительно размера арендуемых площадей не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 должно считаться незаключенным.
Вместе с тем ошибочный вывод суда не привел к принятию необоснованного постановления в связи со следующим.
По условиям договора и дополнительного соглашения к нему арендодатель обязан был предоставить арендуемые помещения, оформив приемо - сдаточный акт.
Из пояснения сторон следовало, что акт приема - передачи сданного в аренду имущества сторонами не оформлялся.
Доказательств передачи и осуществления пользования помещений в санитарно - бытовом корпусе площадью 61, 38, 47 кв. м не представлено.
Письмо за подписью и.о. начальника следственного отделения при Ступинском ОВД N 80/72 от 11.04.2000, акт от 27.11.2000 были оценены судом апелляционной инстанции и не были признаны надлежащими доказательствами.
В соответствии со ст. 174 АПК РФ кассационной инстанции не предоставлено право переоценивать исследованные арбитражным судом доказательства по делу.
Решением суда от 26 января 2000 года по делу N А41-К1-13497/99 установлен факт занятия ответчиком помещений гаража 504 кв. м до 31 ноября 1999 г., а не в период времени, заявленный по настоящему иску.
Ответчик фактическое занятие помещения гаража отрицает, ссылаясь на невозможность его пользования в связи с чинением ему препятствий со стороны арендодателя.
Из представленных в деле актов проверки пользования не усматривается факт пользования арендатором данными помещениями.
Оценив в соответствии со ст. 614 ГК РФ расчет, произведенный истцом, с учетом фактических обстоятельств дела и условий договора о размере, порядке и сроках внесения арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии задолженности ответчика по арендной плате за спорный период времени.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения иска не имелось.
При таких обстоятельствах оснований к отмене обжалуемого постановления не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Арбитражного суда Московской области от 05.02.2001 по делу N А41-К1-13453/00 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.