Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-31829/01 Объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи с целью его достройки, но изолированные помещения, находящиеся в спорном объекте, до завершения строительства не являются самостоятельными объектами, не могут быть отдельно приняты в эксплуатацию и не являются предметами договора аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 марта 2002 года Дело N А56-31829/01

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Грачевой И.Л., Шпачевой Т.В., при участии от ОАО (КБ) “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ Маловицкого Р.С. (доверенность от 11.01.2002 N 9), от ГУЮ “Городское бюро регистрации прав на недвижимость“ Шатухиной Н.В. (доверенность от 04.01.2002 N 10), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества (коммерческого банка) “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2001 по делу N А56-31829/01 (судья Сенопальникова Л.И.),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (коммерческий банк) “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ (далее - ОАО “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“) обратилось в Арбитражный
суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению юстиции “Городское бюро регистрации прав на недвижимость“ (далее - ГУЮ ГБР) об обязании зарегистрировать договор аренды. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество “Северный текстиль“ (далее - ОАО “Северный текстиль“).

Решением от 19.12.2001 в иске отказано. В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ОАО “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ просит отменить решение, иск удовлетворить.

Податель жалобы ссылается на необоснованность вывода суда о том, что объект, не завершенный строительством, не может быть передан в аренду. Кроме того, по мнению подателя жалобы, судом нарушен пункт 2 статьи 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ОАО “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель ГУЮ ГБР не согласился с ними.

ОАО “Северный текстиль“ надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 10.01.2001 между ОАО “Северный текстиль“ (арендодатель) и ОАО “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 43,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 18, лит. А, корп. 1. Помещение передано в аренду для организации операционной кассы по приему платежей от населения и пункта обмена валют. Данное помещение находится в объекте, не завершенном строительством. Арендатор обратился в ГУЮ ГБР за государственной регистрацией договора аренды от 10.01.2001. Письмом от 07.08.2001 N 78-01-148/2001-266 ГУЮ ГБР уведомило ОАО “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ об
отказе в государственной регистрации в связи с тем, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.

ОАО “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ обратился в суд с иском об обязании ГУЮ ГБР зарегистрировать договор аренды от 10.01.2001. Суд, принимая решение об отказе в иске, исходил из того, что помещение, находящееся в не завершенном строительством объекте, не может быть предоставлено в аренду в соответствии с его назначением, так как специального назначения не имеет. Кроме того, такой объект постоянно претерпевает изменения, поэтому не могут быть точно установлены признаки, позволяющие определить объект и его состояние. Эти признаки относятся к существенным условиям договора аренды, и при их отсутствии договор считается незаключенным.

Данный вывод суда является правильным.

Объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен, его строительство не завершено. Следовательно, данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть только достроен, поэтому использовать его можно только для достройки. В этом качестве объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 18, литер А, корп. 1, может быть предметом договора купли-продажи. Об этом, как правильно отметил в кассационной жалобе ее податель, говорится в пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в соответствии с которым гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Однако в данном случае речь идет не о договоре купли-продажи с целью достройки
объекта незавершенного строительства, а о договоре аренды и не всего объекта незавершенного строительства, но только его части - помещения площадью 43,6 кв.м. Из договора аренды от 10.01.2001 не представляется возможным установить, какое конкретно помещение передано в аренду, поскольку содержатся лишь сведения об адресе объекта незавершенного строительства, в котором расположено помещение, с указанием только этажа спорного помещения.

Кроме того, спорное помещение не может рассматриваться ни как объект незавершенного строительства, ни как его часть. Использовать какие-либо помещения в доме можно только после завершения строительства дома и приемки его в эксплуатацию. Отдельные изолированные помещения, находящиеся в строящемся доме, не являются самостоятельным объектом строительства, и в соответствии с проектно-сметной документацией и техническими возможностями достройка отдельно взятого помещения на втором этаже и прием его в эксплуатацию не могут быть осуществлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2001 по делу N А56-31829/01 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества “БАЛТОНЭКСИМ БАНК“ - без удовлетворения.

Председательствующий

МАРЬЯНКОВА Н.В.

Судьи

ГРАЧЕВА И.Л.

ШПАЧЕВА Т.В.