Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2002 по делу N А56-30840/01 Суд неправомерно удовлетворил иск КУГИ о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с несвоевременным исполнением арендатором обязательств по оплате. В тот период времени, когда арендатор не оплачивал пользование помещениями, сам договор находился на государственной регистрации в ГБР и не мог считаться заключенным.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2002 года Дело N А56-30840/01
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сергеевой И.В., Шпачевой Т.В., при участии от КУГИ Усеиновой Д.Э. (доверенность от 30.10.2001 N 6098-42), от ООО “Триада“ Панова Н.Н. (доверенность от 24.01.2002 N 4), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Триада“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2001 по делу N А56-30840/01 (судья Воропаев М.Г.),
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Триада“ (далее - ООО “Триада“) о взыскании 195314 руб. 44 коп., из них 178171 руб. 84 коп. задолженности по арендным платежам за период с 23.11.2000 по 31.10.2001 и 17142 руб. 60 коп. пеней за просрочку платежей за период с 04.08.2001 по 19.10.2001, о расторжении договора от 23.08.2000 N 15-А004874 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 63/31, пом. 3-Н, лит А., и выселении ответчика из указанного помещения.
В процессе разрешения спора истец в порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и попросил расторгнуть договор, выселить ответчика из занимаемых помещений и взыскать только сумму неустойки, поскольку ответчик 23.10.2001 оплатил долг по арендной плате.
Решением от 26.11.2001 с ответчика взысканы 17142 руб. 60 коп. пеней, расторгнут договор, ООО “Триада“ выселено из занимаемого помещения; в остальной части иска отказано.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе ООО “Триада“ просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, а именно:
- ответчик не получал копии искового заявления, не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем не смог представить свои пояснения по иску;
- ответчик 23.10.2001 до предъявления искового заявления в суд полностью погасил задолженность по арендной плате;
- ООО “Триада“ не имело возможности перечислить арендную плату ранее, так как с февраля по август 2001 дополнительное соглашение от 19.02.2001 к договору, устанавливающее размер арендной платы, находилось на регистрации в государственном учреждении юстиции “Городское бюро регистрации прав на недвижимость“.
Представитель ООО “Триада“ в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель КУГИ возражал против доводов жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 23.08.2000 КУГИ заключил с обществом с ограниченной ответственностью “Продторг“ (далее - ООО “Продторг“) договор N 15-А004874 аренды нежилого помещения общей площадью 88 кв.м, расположенного в Санкт-Петербурге по адресу: Кронверкский пр., д. 63/31, пом. 3-Н, лит. А, сроком на 10 лет.
ООО “Продторг“ по договору цессии от 22.11.2000 уступило право аренды на вышеуказанное помещение ООО “Триада“. КУГИ и ООО “Триада“ 19.02.2001 подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указали, что арендатором по договору от 23.08.2000 становится ООО “Триада“, а кроме того, установили новый размер арендной платы.
Договор цессии и дополнительное соглашение к договору аренды прошли государственную регистрацию 04.08.2001.
КУГИ 06.09.2001 направил в адрес ООО “Триада“ претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с 22.11.2000 по 31.08.2001 и пени, а также направить представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательства по своевременному внесению арендной платы.
Арендодатель 24.10.2001 обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора и выселении арендатора из занимаемых помещений.
Ответчик еще до обращения истца в суд платежным поручением от 23.10.2001 N 6 оплатил полностью задолженность по арендной плате, поэтому судом правомерно отказано во взыскании задолженности. Правомерным является также и решение суда в части взыскания с ответчика пеней, начисленных арендодателем с 04.08.2001, то есть с момента государственной регистрации договора цессии и дополнительного соглашения от 19.02.2001.
Однако кассационная инстанция не может согласиться с решением суда в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений, поскольку в указанной части решение принято с нарушением норм материального права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Дополнительное соглашение к договору от 19.02.2001 об изменении арендатора по договору и об установлении нового размера арендной платы также подлежало государственной регистрации, так как является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемые договором аренды. Такое соглашение в силу пункта 3 статьи 433 того же кодекса считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. Таким образом, дополнительное соглашение от 19.02.2001 следует считать заключенным с 04.08.2001. Именно с указанной даты у ответчика возникла обязанность по исполнению условий договора. До этого у арендатора существовала обязанность оплатить фактическое использование им помещения на условиях, предусмотренных упомянутым соглашением. В период с 04.08.2001 по 24.10.2001 (дата предъявления иска) ООО “Триада“ не допустило предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушений, на основании которых можно было бы расторгнуть договор аренды. К тому же еще до предъявления иска в суд у ответчика не имелось задолженности по арендным платежам.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2001 по делу N А56-30840/01 изменить. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды и выселении отказать. В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий
ГРАЧЕВА И.Л.
Судьи
СЕРГЕЕВА И.В.
ШПАЧЕВА Т.В.