Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2002 N А56-21623/01 Дело о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды спорного земельного участка подлежит передаче на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о том, что спорный договор нарушает права истца как собственника объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, противоречит материалам дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 января 2002 года Дело N А56-21623/01

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Матлиной Е.О., Шпачевой Т.В., при участии: от ООО “СТЭЛ“ - Кожарина К.С. (доверенность от 14.01.2002), от ГУП “Горэлектротранс“ - Слепченка К.В. (доверенность от 03.01.2002 N 1.45-2), Раппопорта С.Д. (доверенность от 09.11.2001 N 1.45-138), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ГУП “Горэлектротранс“ на решение от 11.09.2001 (судья Полубехина Н.С.) и постановление апелляционной инстанции от 12.11.2001 (судьи Калинина Л.М., Барканова Я.В., Корж Н.Я.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-21623/01,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “СТЭЛ“ (далее -
ООО “СТЭЛ“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) и государственному унитарному предприятию “Горэлектротранс“ (далее - ГУП “Горэлектротранс“) о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.07.99 N 00/ЗД-00946 в части аренды земельного участка площадью 2765 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 4.

Решением от 11.09.2001 исковые требования удовлетворены.

Апелляционная инстанция постановлением от 12.11.2001 решение оставила без изменения.

В кассационной жалобе ГУП “Горэлектротранс“ просит отменить принятые по делу судебные акты, дело передать на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на следующее:

- при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций неполно выяснены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - не дана надлежащая оценка постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А56-167/01, а также доказательствам, представленным ответчиком (договорам о праве временного пользования землей от 24.01.86 N 1, от 22.02.90 N 1, от 01.06.91 N 1, письму Комитета по градостроительству и архитектуре N 1-4-702/1 и ряду других документов), которые свидетельствуют о правомерности пользования ГУП “Горэлектротранс“ спорным земельным участком;

- необоснован вывод суда о праве истца на долгосрочную аренду земельного участка как собственника расположенного на нем здания;

- вывод суда о ничтожности договора от 01.07.99 N 00/ЗД-00946 в отношении земельного участка площадью
2765 кв.м является незаконным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с обременением его договором аренды от 19.05.97 N 04/ЗК-00121.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа полагает, что они подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Из материалов дела следует, что 01.07.99 между КУГИ Санкт-Петербурга и ГУП “Горэлектротранс“ заключен договор аренды земли N 00/ЗД-00946. Согласно пункту 1.1 названного договора ГУП “Горэлектротранс“ переданы три земельных участка, указанных в приложении N 1 к этому договору, в том числе и земельный участок площадью 9316 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 4. В материалах дела имеется заключенный между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО “СТЭЛ“ договор от 19.05.97 N 04/ЗК-00121 аренды земельного участка площадью 3849 кв.м, расположенного по тому же адресу. В связи с отказом ООО “СТЭЛ“ от части земельного участка к данному договору аренды 18.11.98 заключено дополнительное соглашение, согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 2765 кв.м. Срок действия названного договора - до 01.04.2000.

ООО “СТЭЛ“ предъявило иск о признании договора от 01.07.99 недействительным в части аренды земельного участка площадью 2765 кв.м как заключенного в период действия договора от 19.05.97 на указанную часть земельного участка.

Суд согласился с данными основаниями и признал договор аренды от 01.07.99 недействительным
в отношении земельного участка площадью 2765 кв.м. Данный вывод суда сделан без учета обстоятельств дела. Придя к выводу о наличии одновременно двух договоров на один и тот же земельный участок, суд не учел то обстоятельство, что договор аренды от 19.05.97 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО “СТЭЛ“ заключен в период действия договора аренды от 01.07.96 между КУГИ Санкт-Петербурга и ГУП “Горэлектротранс“. Данный договор никем не оспорен, недействительным в установленном порядке не признан. Следовательно, в свою очередь, в период его действия не мог быть заключен договор аренды от 19.05.97.

В то же время истец утверждает, что он является собственником недвижимого имущества, находящегося на спорном участке.

Суды первой и апелляционной инстанций сослались на данное обстоятельство в обоснование прав истца на спорный земельный участок, однако имеющиеся в материалах дела документы (л.д. 36, 37) не только не подтверждают право собственности истца на объект недвижимости, но и не свидетельствуют о том, что этот объект находится на спорном участке. Наоборот, как видно из текста договора аренды от 19.05.97, земельный участок площадью 3849 кв.м предоставлен для размещения временных сооружений автосервисных услуг, при этом на участке не имеется никаких зданий, сооружений, коммуникаций (пункт 2.2 договора).

В судебном заседании представитель истца пояснил суду кассационной инстанции, что объект недвижимости был приобретен ООО “СТЭЛ“ у
производственного объединения “Россия“ (далее - ПО “Россия“) в 1994 году, и представил копию решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2000 по делу N А56-12797/00. В соответствии с этим решением за ООО “СТЭЛ“ признано право собственности на отдельно стоящее здание производственного корпуса общей площадью 232,3 кв.м, расположенное по адресу: ул. Жукова, д. 2а, лит. Б. Из данного решения суда следует, что указанное здание возведено в соответствии с решением исполкома Ленгорсовета от 01.07.76 N 288-с по договору подряда от 02.03.93 N 4/с, заключенному между ПО “Россия“ и ООО “СТЭЛ“, и продано последнему по договору купли-продажи от 16.10.94. Далее судом сделан вывод о том, что здание расположено на земельном участке, переданном КУГИ Санкт-Петербурга по договору от 19.05.97. Между тем ГУП “Горэлектротранс“ оспаривает факт того, что ПО “Россия“ в 1976 году был передан спорный земельный участок. В подтверждение данного обстоятельства ГУП “Горэлектротранс“ ссылается на протокол согласования смежных границ землепользователей (л.д. 82). Кроме того, из материалов дела усматривается, что в соответствии с решением исполкома Ленгорсовета от 01.07.76 N 488 у Трамвайно-троллейбусного управления N 1 (правопредшественника ГУП “Горэлектротранс“) был изъят 1 га земли для передачи ПО “Россия“. В то же время, если именно на этом земельном участке, изъятом в 1976 году, ПО “Россия“
возвело в 1993 году здание, тогда следует установить, в силу каких обстоятельств с ним, а затем с ООО “СТЭЛ“ был заключен договор аренды земельного участка площадью 3849 кв.м.

Недействительность договора от 01.07.99 в данном случае может быть поставлена в зависимость от наличия на спорном земельном участке вышеназванного здания, принадлежащего ООО “СТЭЛ“, однако не в силу пункта 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации после 01.07.94, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535, а в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следовательно, при новом рассмотрении дела следует установить, на каком земельном участке расположено здание, приобретенное ООО “СТЭЛ“ в 1994 году у ПО “Россия“, и в зависимости от этого оценить возможность заключения договора аренды от 01.07.99, но только в части, касающейся земельного участка, занятого этим зданием и необходимого для его использования. Для этого надлежит установить, какой должна быть площадь земельного участка, необходимого для использования здания, поскольку из договора от 19.05.97 не усматривается, что предоставленный земельный участок площадью сначала 3849 кв.м,
а затем 2765 кв.м необходим для использования здания площадью 232,3 кв.м.

Вопрос о том, имеет ли решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области преюдициальное значение, следует рассмотреть с точки зрения того, что обстоятельства, рассмотренные в нем, устанавливались без участия ГУП “Горэлектротранс“, в частности такое обстоятельство, как расположение вышеназванного здания на земельном участке, переданном по договору аренды от 19.05.97.

Нельзя согласиться с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что ГУП “Горэлектротранс“ неправомерно увеличило площадь земельного участка с 2400 кв.м до 9180 кв.м. Данный вывод судов основан на служебной записке Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 25.12.96, заключении Территориального управления Калининского административного района Санкт-Петербурга от 16.10.97 и решении городской комиссии по рассмотрению вопросов фактического землепользования от 11.03.97. Суд сослался на то, что, не устранив указанных в вышеназванных документах несоответствий, ГУП “Горэлектротранс“ заключило договор аренды земельного участка, часть которого занимает ООО “СТЭЛ“. Данное обстоятельство также нуждается в дополнительном исследовании.

В материалах дела имеются два письма Комитета по градостроительству и архитектуре (л.д. 83, 84), которыми названный комитет подтверждает право ГУП “Горэлектротранс“ на всю площадь земельного участка по Пискаревскому пр., д. 4. Отказ в предоставлении ГУП “Горэлектротранс“ части земельного участка по этому адресу был обусловлен наличием на нем самовольно построенных зданий и сооружений. Следовательно,
необходимо установить, относится ли здание по адресу: пр. Жукова, д. 2а к их числу и в силу каких обстоятельств ООО “СТЭЛ“ просило признать право собственности на это здание.

При решении вопроса о правомерности выделения ГУП “Горэлектротранс“ земельного участка площадью 9180 кв.м по Пискаревскому пр., д. 4 следует иметь в виду, что пунктом 7.2 договора аренды от 01.07.96 N 00/ЗК-00239 предусмотрено право ГУП “Горэлектротранс“ переоформить договор на 49 лет по завершении выполнения землеустроительных работ. Такой договор заключен 01.07.99, то есть после проведения всех землеустроительных работ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.09.2001 и постановление апелляционной инстанции от 12.11.2001 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-21623/01 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

МАРЬЯНКОВА Н.В.

Судьи

МАТЛИНА Е.О.

ШПАЧЕВА Т.В.