Решения и постановления судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2004 по делу N 09АП-758/04-ГК В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в силу

от 23 августа 2004 г. Дело N 09АП-758/04-ГК“

(извлечение)

Здесь и далее по тексту, видимо, имеется в виду решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2004 по делу N А40-17858/04-82-206, изготовленное в полном объеме 07.07.2004.

Девятый арбитражный апелляционный суд при участии в заседании от истца: Ц. по доверенности от 19.04.2004, К. по доверенности от 27.07.2004, Д. по доверенности от 19.04.2004; от ответчика: Е. по доверенности от 05.04.2004, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Региональной общественной организации “Золотое кольцо“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2004 по делу N А40-17858/04-82-206, принятое по
иску ОАО “Обновление Арбата“ к Региональной общественной организации “Золотое кольцо“,

УСТАНОВИЛ:

ОАО “Обновление Арбата“ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о выселении Региональной общественной организации “Золотое кольцо“ (далее - РОО “Золотое кольцо“) из нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1.

Судом первой инстанции был принят к производству встречный иск о признании недействительной сделки одностороннего расторжения указанных договоров аренды.

Решением от 07.07.2004 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск ОАО “Обновление Арбата“ о выселении РОО “Золотое кольцо“ из нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1: 3 этаж - комнаты 13, 14, 7 этаж - комнаты 19 - 22, 15 этаж - комнаты 25 - 48, 20 этаж - комнаты 1 - 24. Во встречном иске РОО “Золотое кольцо“ к ОАО “Обновление Арбата“ о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договоров судом отказано.

Не согласившись с решением суда, РОО “Золотое кольцо“ подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы отменить, а также удовлетворить встречный иск.

В апелляционной жалобе РОО “Золотое кольцо“ указывает, что решение суда первой инстанции вынесено в противоречии с законом, материалами и обстоятельствами дела. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что
суд применил по делу ненадлежащий закон и не применил законы, подлежащие применению, поскольку при проверке обоснованности изменения договора суд обязан был руководствоваться ст. 453 ГК РФ, а не ст. 433 ГК РФ; в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ нет упоминания о необходимости регистрации вносимых в договоры изменений, в связи с чем ссылка суда на несоблюдение требований данного Федерального закона является неосновательной; неосновательным является довод суда о непредоставлении ответчиком доказательств недействительности сделки одностороннего расторжения договоров по ст. ст. 168 и 170 ГК РФ; истцом нарушены требования ст. ст. 1, 10 ГК РФ и ст. 8 Конституции РФ, т.к. уведомления о расторжении договоров аренды остальным арендаторам не направлялись.

ОАО “Обновление Арбата“ представило отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на следующее: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ соглашения о внесении в ранее зарегистрированные договоры аренды помещений изменений являются незаключенными, поскольку не были зарегистрированы; ответчик признает факт необходимости регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды нежилых помещений, подлежащих государственной регистрации, поскольку ответчик обратился с исковыми заявлениями об обязании истца зарегистрировать такие соглашения; в материалах дела содержатся представленные истцом уведомления другим арендаторам о
расторжении договоров аренды и выселении; ссылки ответчика на нарушение ст. ст. 1, 10 ГК РФ и ст. 8 Конституции РФ являются необоснованными и не могут считаться достаточными для признания сделки одностороннего расторжения договоров аренды недействительной.

В судебном заседании представитель РОО “Золотое кольцо“ поддержал доводы апелляционной жалобы, уточнив при этом, что односторонний отказ от договора аренды был заявлен истцом с нарушением ст. 170 ГК РФ о притворности сделки.

Представитель ОАО “Обновление Арбата“ возразил против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Арбитражный апелляционный суд, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц и проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в соответствии с требованиями ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключены договоры аренды нежилых помещений и строений, находящихся в собственности ОАО “Обновление Арбата“, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1 (договоры N 19-02 от 01.06.2002, N 29-02 от 20.06.2002, N 33-03 от 18.04.2003, N 47-03 от 01.07.2003).

Указанными договорами предусмотрено условие, содержащееся в п. 6.2, согласно которому договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней
с момента получения арендатором уведомления о принятии советом директоров ОАО “Обновление Арбата“ решения о начале полной или частичной реконструкции здания. 02.06.2003 стороны подписали дополнительные соглашения, изменяющие названное условие: арендодатель брал на себя обязательства в случае начала реконструкции предоставить в аренду арендатору на время проведения такой реконструкции равноценные нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности.

19.02.2004 совет директоров ОАО “Обновление Арбата“ принял решение о начале полной реконструкции здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, стр. 1, в котором находятся арендуемые помещения. На основании данного решения и п. 6.2 соответствующих договоров аренды истец 20.02.2004 уведомил ответчика о принятом решении и о расторжении указанных договоров по истечении 30-ти дней с момента получения ответчиком уведомления. В связи с тем, что ответчик отказался выполнить требование истца, сославшись на подписанные дополнительные соглашения, истец 16.04.2004 подал иск о выселении ответчика из занимаемых помещений, обосновав свои требования тем, что поскольку ни одно из подписанных дополнительных соглашений не прошло государственной регистрации в установленном порядке, такие соглашения не могут считаться заключенными.

Исковые требования заявлены на основании п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 450, ст. 622 ГК РФ. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом
или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. В указанной связи, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В связи с тем, что при заключении договоров стороны поставили прекращение их исполнения в зависимость от принятия советом директоров истца решения о начале полной реконструкции здания (п. 6.2 договоров), довод ответчика о том, что односторонний отказ истца от договоров аренды заявлен с нарушением положений закона и относится к притворной сделке на основании ст. 170 ГК РФ, является необоснованным, а также не подтверждается материалами дела.

Вывод суда первой инстанции о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды от 05.06.2003 следует признать правильным, поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, и на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Данный вывод основан на нормах ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и п. 1 ст. 453 ГК РФ.

Доводы ответчика, содержащиеся в апелляционной жалобе, о применении судом ненадлежащего закона, а именно ст. 433 ГК РФ, а также о несоответствии закону вывода суда о недействительности дополнительных соглашений к договорам аренды, не могут
быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку не основаны на фактическом содержании решения суда первой инстанции.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что Арбитражный суд г. Москвы установил все обстоятельства по делу, дал им оценку и сделал правильный вывод по делу. В связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 267, 268, ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.07.2004 по делу N А40-17858/04-82-206 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Региональной общественной организации “Золотое кольцо“ - без удовлетворения.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.08.2004.