Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2004 по делу N 09АП-70/04-ГК До расторжения договора субаренды законный владелец имущества не может сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним договор аренды.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 17 августа 2004 г. Дело N 09АП-70/04-ГК“

(извлечение)

Резолютивная часть объявлена 12.08.2004.

В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеется в виду “...на решение от 25.06.2004 по делу N А40-28852/03-13-157...“.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Т., судей - К., С., при ведении протокола судебного заседания, при участии: от истца - ООО “Полисет - БС“ по дов. N 11 от 05.05.2004, от ответчика - ДИГМ - Ф. по дов. N д-03/119, от третьего лица - ЗАО “Институт региональных экономических исследований “ИРЭИ“ - не явился, обсудив вопрос о возможности слушания
дела в отсутствие представителя 3-го лица - ЗАО “ИРЭИ“, заслушав присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, которые не возражали против рассмотрения дела в имеющемся составе участников, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства надлежащего извещения всех лиц о времени и месте проведения судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, суд счел такое рассмотрение возможным, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Полисет - БС“ на решение от 25.06.2004 по делу N А-40-*** Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей В., по иску ООО “Полисет - БС“ к Департаменту имущества Москвы о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО “Полисет - БС“ обратилось в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений общей площадью 144 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, 22/16.

Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 618 ГК РФ и мотивированы тем, что спорное помещение занималось ответчиком на основании договора субаренды. В связи с досрочным расторжением договора аренды договор субаренды также прекращен. На обращение ООО “Полисет - БС“ с просьбой оформить договор аренды на указанное помещение ДИГМ не ответил. Истец указывает, что спорное помещение сдано в аренду ЗАО “ИРЭИ“.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2003 в удовлетворении иска ООО “Полисет -
БС“ было отказано. При этом суд исходил из того, что договоры аренды от 14.11.1995 N 1-2203/95 и от 22.04.1993 N 1-444/93 заключены на одни и те же нежилые помещения, в связи с чем договор аренды от 14.11.1995 N 1-2203 является недействительным, как заключенный на уже обремененное имущество.

Постановлением апелляционной инстанции от 19 ноября 2003 года решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московской области от 30.03.2004 N КА40/953-04 вышеназванные судебные акты суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение. При этом суду первой инстанции указано на необходимость оценить договор от 14.11.1995 N 1-2203/95 с учетом положений ст. 431 ГК РФ и выяснить, кто фактически выступал арендодателем по договору и получателем арендных платежей, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле ЦНИИ-быта и с учетом установленных обстоятельств и положений ст. 618 ГК РФ разрешить спор.

В суде первой инстанции истец настаивал на удовлетворении иска, указывал, что занимает спорное нежилое помещение на основании договора субаренды N 1-2203/95 от 14.11.1995, срок действия договора до 27.09.2007, а потому полагает, что в силу ст. 618 ГК РФ после расторжения договора аренды с арендатором - ЦНИИ-быт - ООО “Полисет - БС“ вправе
требовать заключения с ним договора аренды в пределах срока заключенного договора субаренды, т.е. до 27.09.2007. При этом указал, что он добросовестно исполняет обязательства по договору аренды.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что спорный договор является договором аренды и был заключен на помещения, ранее переданные в аренду ЦНИИ-быт по договору N 1-144/93 от 22.04.1993, а потому является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Кроме того, пояснил, что арендные платежи истец вносит в бюджет г. Москвы.

3-е лицо - ЗАО “ИРЭИ“ - просило отказать истцу в удовлетворении заявленного иска, поскольку, согласно договору аренды N 1-296/03 от 01.04.2003, заключенному с ДИГМ в порядке перенайма по договору аренды N 01-799/02 от 26.07.2002, в настоящее время оно является арендатором в том числе спорного нежилого помещения по договору N 1-296/03 от 01.04.2003, право аренды зарегистрировано в установленном порядке, договор не оспорен и не признан недействительным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2004 в удовлетворении иска ООО “Полисет - БС“ вновь отказано. При этом суд также исходил из того, что договор от 14.11.1995 N 1-2203/95 не является договором субаренды. А потому, по мнению суда, отсутствуют основания для удовлетворения заявленного истцом иска.

ООО “Полисет - БС“ не согласилось с указанным решением, подав апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о
его отмене в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а именно ст. 270 АПК РФ, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, что повлекло несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела. Так, суд не исследовал обстоятельства прекращения договора аренды между ДИГМ и ФГУП ЦНИИ бытового обслуживания населения. Ответчик, имея намерение расторгнуть договор аренды, не известил об этом субарендатора, истца. Отказ ответчика от договора аренды не может, по их мнению, автоматически влечь расторжение спорного договора субаренды. Ими, истцами, добросовестно исполнялись обязательства по договору, вносились арендные платежи на расчетный счет ДИГМ. Судом, по их мнению, неверно сделан вывод о том, что спорный договор является договором аренды.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе. Заявитель считает, что спорные помещения переданы в аренду ЗАО “ИРЭИ“ незаконно. Кроме того, пояснил, что арендные платежи им перечислялись на счет ДИГМ по причине того, что ЦНИИ-быт на момент заключения договора субаренды имел задолженность по арендной плате перед ДИГМ, а потому по 3-сторонней договоренности он вносил арендные платежи непосредственно на счет ДИГМ.

Представитель ответчика просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, ссылаясь на то, что договор от 14.11.1995 не является договором субаренды, поскольку в названном договоре и
договоре от 22.04.1993 арендодателем выступает одно и то же лицо.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционной инстанцией в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции находит вынесенное решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между Агентством по управлению имуществом ЦАО (правопредшественник ДИГМ, арендодатель) и Центральным научно-исследовательским институтом бытового обслуживания населения (арендатор (далее - ЦНИИ-быт)) заключен договор от 22.04.1993 N 1-444/93 на аренду помещения площадью 1563,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 29/16, со сроком действия до 31.12.2008.

14.11.1995 Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, ЦНИИ бытового обслуживания населения и ТОО “Полисет“, правопредшественником истца, был подписан договор N 1-2203/95 от 14.11.1995 на передачу в субаренду ТОО “Полисет“ нежилого помещения общей площадью 144 кв. м по вышеуказанному адресу.

Согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора
аренды

03.04.2002 вышеназванный договор аренды между ЦНИИ-быт и ДИГМ расторгнут, о чем не было поставлено в известность ООО “Полисет - БС“.

10 февраля 2003 г. истец, реализуя предоставленное ему законом право, обратился к ответчику с просьбой о переоформлении арендных отношений на занимаемые помещения.

21.03.2003 ДИГМ уведомил ООО “Полисет - БС“ о прекращении договора субаренды в силу п. 1 ст. 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора и выселении истца.

ДИГМ на помещения, арендуемые ранее ЦНИИ-бытом, площадью 1563,2 кв. м, куда в том числе входят и помещения, занимаемые истцом, заключил новый договор аренды с ЗАО “ИРЭИ“.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор является не договором субаренды, а договором аренды. Данный вывод, по мнению апелляционной инстанции, не соответствует фактическим обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Так, в тексте договора от 14.11.1995, оформленного на типовом бланке договора на аренду недвижимого имущества, нашло свое отражение то, что договор заключен на с/аренду недвижимого имущества. При этом на договоре отсутствуют подпись и печать Москомимущества. Особые условия к данному договору подписаны со стороны арендодателя ЦНИИ-бытом.

Истцом произведена регистрация указанного договора на право субаренды, о чем получено свидетельство от той же даты, 14.11.1995, за N 022788, выданное Управлением недвижимости Москомимущества (подлинник в материалах дела имеется).

Из
приобщенной к материалам дела переписки между сторонами следует, что договор является правоотношением субаренды.

Так, в уведомлении от 21.03.2003 N 100-УВ-03, ДИГМ, извещая истца о расторжении договора аренды от 22.04.1993 N 01-444/93 и заявляя о прекращении договора от 14.11.95 N 1-2203/95 на основании ст. 618 ГК РФ, полагает его договором субаренды.

Откуда следует, что в базе Москомимущества названный договор числится как договор субаренды.

Анализируя изложенное, апелляционная инстанция полагает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что указанный договор является договором аренды.

То обстоятельство, что договор оформлен на типовом бланке договора, предназначенном для заключения договора аренды на недвижимость, а также внесение арендных платежей истцом в соответствии с 3-сторонним устным соглашением непосредственно на расчетный счет ДИГМ не могут служить достаточным основанием для признания судом договора субаренды договором аренды.

Тем более что ответчиком каких-либо доказательств, опровергающих доводы представителя истца о 3-стороннем соглашении по этому вопросу либо отсутствии задолженности по арендной плате ЦНИИ-быта перед ДИГМ на момент заключения договора субаренды не представлено.

Согласно действующему законодательству, договор субаренды может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора субаренды. До расторжения договора субаренды законный владелец имущества не может сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним
договор аренды.

Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с 3-ей организацией, этот договор считается заключенным с нарушением законодательства и является недействительным.

Откуда следует, что договор аренды N 1-296/03 от 01.04.2003, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы - арендодателем - и ЗАО “ИРЭИ“ - арендатором - на нежилые помещения общей площадью 1563,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, 22/16, в части аренды помещений, занимаемых истцом, общей площадью 144 кв. м является недействительным.

Таким образом, выводы суда 1-й инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба ООО “Полисет - БС“ - удовлетворению.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеются в виду статьи 266 - 268, часть 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а не Гражданского кодекса.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266 - 268, ч. 3 ст. 270 ГК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу ООО “Полисет - БС“ удовлетворить.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.06.2004 отменить.

Обязать Департамент имущества г. Москвы заключить с ООО “Полисет“ договор аренды на нежилые помещения общей площадью 144 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, дом 22/16, на срок до 27.09.2007.