Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.08.2004, 05.08.2004 по делу N А41-13377/04 Суд отказал в удовлетворении заявления о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, т.к. материалами дела подтверждено, что стороны договора были заинтересованы в совершении данной сделки.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

2 августа 2004 г. - объявлено Дело N А41-13377/045 августа 2004 г. - изготовлено “

(извлечение)

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего-судьи Г., протокол судебного заседания вел судья Г., при участии в заседании от истца: П.Е. - дов.; от ответчиков: ООО “УКМД“ (П.Л. - дов.), ООО “Фирма Манор“ (О. - дов.), рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ЗАО “ЦМД“ к ООО “УКМД“, ООО “Фирма Манор“ о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО “ЦМД“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о признании договора аренды нежилого помещения N 04-с/98 от 08.05.1998 недействительным.

ЗАО “ЦМД“ является собственником
нежилого помещения - здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал, д. 5, строение 1, площадью 17872,3 кв. м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2001 сделана запись регистрации N 77-01/02-005/2001-941 и выдано свидетельство о государственной регистрации права.

При переходе права собственности на строение к ЗАО “ЦМД“ от Компании “Колдвел групп Лимитед“ в соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ перешло обременение на сданную в аренду часть помещения общей площадью 6965,9 кв. м, закрепленное договором аренды нежилого помещения, оказания услуг по использованию арендуемого помещения N 04-с/98 от 08.05.1998 с ООО “Фирма Манор“.

Договор аренды N 04-с/98 от 08.05.1998 был заключен между ООО “ЧЛ-шоп“, являвшимся на момент заключения договора собственником строения, и арендатором ООО “Фирма Манор“ сроком на 25 лет с 01.06.1998 по 01.06.2023.

При переходе права собственности на строение 1 д. 5 по ул. Сущевский Вал г. Москвы от ООО “ЧЛ-шоп“ к Компании “Колдвел групп Лимитед“, а затем от Компании “Колдвел групп Лимитед“ к ЗАО “ЦМД“ в соответствии со ст. 617 ГК РФ к собственнику строения переходило и право арендодателя по договору N 04-с/98 от 08.05.1998.

По договору доверительного управления недвижимым имуществом N 01 от 30.05.2001 ЗАО “ЦМД“ передало строение 1 д. 5 по ул.
Сущевский Вал в г. Москве в доверительное управление ООО “УКМД“, о чем была сделана запись об обременении в ЕГРП от 27.08.2001 N 77-01/30-190/2001-6163(107).

Истец обратился в суд в связи с тем, что из содержания договора N 04-с/98 от 08.05.1998 невозможно точно установить, какие помещения являются его предметом, т.к. в качестве такового указана аренда помещений площадью 6965,9 кв. м.

В нарушение ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ сведения о договоре N 04-с/98 от 08.05.1998 в ЕГРП не вносились.

В связи с несоответствием договора аренды нежилого помещения N 04-С/98 от 08.05.1998 требованиям законодательства истец просит признать его недействительным: ничтожным вследствие наличия пороков его содержания.

В судебном заседании истец заявил, что требований к ООО “УКМД“ он не предъявляет, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению, а ООО “УКМД“ следует привлечь к участию в деле как организацию, действующую в интересах истца, в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

ООО “УКМД“ письменного отзыва на исковое заявление не представлено, требования истца поддерживает в полном объеме.

ООО “Фирма Манор“ письменного отзыва не представлено, доводы истца подтвердил.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ по
договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статьей 168 ГК РФ закреплено, что любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Роль общей нормы проявляется в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных ее образующих элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона.

Таким образом, норма, сформулированная в ст. 168 ГК РФ, фиксирует общее правило недействительной сделки, однако при наличии специальной нормы, устанавливающей недействительность сделки в зависимости от дефектности отдельных ее элементов, применению подлежит специальная норма.

Истец в качестве основания для признания договора аренды N 04-с/98 от 08.05.1998 недействительным указал наличие пороков его содержания - отсутствие четко определенного предмета договора.

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Из содержания представленной Северо-Восточным ТБТИ г. Москвы экспликации помещений по адресу ул.
Сущевский Вал, д. 5, строение 1 установить, какие помещения арендованы, невозможно.

Как пояснил представитель истца, в акте приема-передачи от 08.05.1998 к договору N 04-с/98 эти данные отсутствуют, имеющиеся поэтажные планы не соответствуют данным технической инвентаризации: в момент заключения договора площадь строения составляла 17139,1 кв. м, а согласно выписке из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 31.01.2000 общая площадь здания составляла 17872,3 кв. м, в связи с чем эти документы суду представлены не были.

Дополнительных соглашений к договору сторонами по этому вопросу не заключалось.

При отсутствии этих данных в договоре аренды здания (сооружения) в соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Доказательств, характеризующих договор аренды N 04-с/98 от 08.05.1998 как сделку, совершаемую с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, или мнимую и притворную, суду не представлено.

В качестве основания для признания договора недействительным истец указал на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды нежилого помещения N 04-с/98 от 08.05.1998.

Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально указанных в законе.

Специальная норма о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения установлена
ст. 651 ГК РФ:

“1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации“.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.1997. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности на объект недвижимости - регистрация договора Ф.И.О.

Договором обязанность по его регистрации ни на кого из участников договора не возлагалась. Дополнительного соглашения по этому вопросу не представлено.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора в процедуре регистрации договора необязательно. Доказательств обращения в компетентные органы для осуществления регистрации договора аренды недвижимого имущества N 04-с/98 от 08.05.1998 истцом суду не представлено.

Заявлений на обжалование отказа в государственной регистрации или об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 04-с/98 от 08.05.1998 истцом в арбитражный суд не подавалось. Нотариально удостоверенная доверенность на осуществление регистрации истцом арендатору не выдавалась.

Поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности на все здание по адресу: Москва, ул. Сущевский Вал,
д. 5, строение 1 зарегистрировано 17.04.2001, а в арбитражный суд истец обратился 06.07.2004, суд пришел к выводу, что стороны были заинтересованы в существовании отношений по договору N 04-с/98 от 08.05.1998.

Кроме того, истцом была представлена копия соглашения N 01/04-св от 02.02.2002 о внесении изменений к договору аренды нежилого помещения, оказания услуг по использованию арендуемого помещения N 04-с/98 от 8 мая 1998 г.

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность участвующих в ней сторон, не является ничтожной.

Учитывая, что требования истца удовлетворению не подлежат, расходы по госпошлине в размере 2000 руб., уплаченной истцом при подаче иска, относятся на него.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 166, 168 - 170, 432, 606, 607, 609, 613, 617, 650 - 655 ГК РФ, ст. ст. 102, 103, 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.