Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.1998 N А58-725/98-Ф02-1234/98-С2 Решение суда об отказе в возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения отменено, поскольку стороны вправе заключить предварительный договор купли-продажи, не будучи на момент его заключения собственниками недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 22 октября 1998 г. Дело N А58-725/98-Ф02-1234/98-С2

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Некрасова С.Ю.,

судей: Кулакова В.И., Попова О.А.,

при участии в заседании: от товарищества с ограниченной ответственностью швейно-мехового предприятия “Силуэт“ - Соловьевой Л.Г. (доверенность N 014 от 26.02.1998),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Бытсервис“ на решение от 13 июля 1998 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-725/98 (суд первой инстанции - Лисица Г.И.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Бытсервис“ (далее - ООО “Бытсервис“) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха
(Якутия) с иском о понуждении товарищества с ограниченной ответственностью швейно-меховое предприятие “Силуэт“ (далее - ТОО ШМП “Силуэт“) заключить договор купли-продажи части нежилого помещения площадью 410 квадратных метров, расположенного в городе Якутске по улице Кирова, 30, а также зарегистрировать право собственности на указанное выше помещение за ООО “Бытсервис“ и передать последнему помещение по акту приема-передачи с 21.07.1998.

ТОО ШМП “Силуэт“ предъявило встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 01.09.1992 и дополнения к нему от 01.10.1993, заключенного между муниципальным предприятием “Силуэт“ и муниципальным предприятием “Якутскгоршвейбыт“.

Решением от 13 июля 1998 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-725/98 в иске ООО “Бытсервис“ отказано.

Встречный иск ТОО ШМП “Силуэт“ удовлетворен.

Договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Якутск, улица Кирова, 30, от 01.09.1992 и дополнение к нему от 01.10.1993 признаны недействительными.

В апелляционной инстанции правильность принятого решения не проверялась.

Не согласившись с решением арбитражного суда, ООО “Бытсервис“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 13 июля 1998 года по делу N А58-725/98 отменить и удовлетворить исковые требования.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции, принимая решение о том, что предварительный договор, заключенный от имени продавца лицом, не являющимся собственником, является ничтожным, нарушил статьи 58, 60, 74 Основ гражданского законодательства Союза ССР и статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ТОО ШМП “Силуэт“ в отзыве на кассационную жалобу указало, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в пределах, установленных статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение от 13 июля 1998 года принято с неправильным применением норм материального права, а также недостаточно обосновано и подлежит отмене на основании части 1 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа объявлялся перерыв на основании статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 10 часов 00 минут 22.10.1998.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предварительный договор купли-продажи части нежилого помещения по адресу: город Якутск, улица Кирова, 30 от 01.09.1992 заключен муниципальным предприятием “Силуэт“ и муниципальным предприятием “Якутскгоршвейбыт“.

Муниципальное предприятие “Силуэт“ распоряжением мэра города Якутска от 13.05.1993 N 41р-9 преобразовано в ТОО ШМП “Силуэт“, действующее на основание Устава, утвержденного 15.01.1993.

Муниципальное предприятие “Якутскгоршвейбыт“ распоряжением мэра города Якутска от 09.04.1993 N 58р-8 реорганизовано в товарищество с ограниченной ответственностью “Якутскгоршвейбыт“, действующее на основании Устава от 16.11.1992.

Распоряжением вице-мэра города Якутска от 31.03.1995 N 136-1 ТОО “Якутскгоршвейбыт“ и государственное предприятие “Сахабытснаб“ реорганизованы в общество с ограниченной ответственностью “Бытсервис“, действующее на основании Устава, утвержденного 31.03.1995.

Договор купли-продажи от 01.09.1992 предусматривает продажу муниципальным предприятием “Силуэт“ муниципальному предприятию “Якутскгоршвейбыт“ части первого этажа нежилого помещения по адресу: город Якутск, улица Кирова, 30 площадью 410 квадратных метров, в том числе: ЦЦР - 216 квадратных метров, склад - 18 квадратных метров, цех - 103 квадратных метра, магазин 23,3 квадратных метра.

Стоимость продаваемого помещения в договоре не определена, пункт 1.2 договора отсылает к сумме, установленной после приватизации здания.
По пункту 3.1 договора “Якутскгоршвейбыт“ должен оплатить “Силуэту“ стоимость части нежилого помещения в сумме, установленной после приватизации, путем безналичного расчета. Срок действия договора - с 01.09.1992 до заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-1043/97 установлено, что договор купли-продажи от 01.09.1992 является предварительным договором. На момент заключения предварительного договора отношения по предварительному договору регулировались Основами гражданского законодательства Союза ССР.

Признавая договор купли-продажи от 01.09.1992 и дополнение к нему от 01.10.1993 недействительными (ничтожными) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказывая ООО “Бытсервис“ в иске, суд первой инстанции мотивировал это тем, что из смысла части 2 статьи 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР, предусматривающего обязанность сторон заключить основной договор после заключения предварительного договора, вытекает, что на момент заключения предварительного договора стороны должны иметь права на заключение основного договора.

На момент заключения предварительного договора 01.09.1992 муниципальное предприятие “Силуэт“ не являлось собственником продаваемого здания и не имело право на его продажу. Здание в городе Якутске по улице Кирова, 30 было приватизировано МУП “Силуэт“ в 1993 году.

Согласно договору купли-продажи предприятия от 21.07.1993, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) мэрии города Якутска и ТОО ШМП “Силуэт“, КУМИ продает, а ТОО ШМП “Силуэт“ покупает здание, оборудование, имущество по адресу: город Якутск, улица Кирова, 30, оцененное в 46118,1 тысяч рублей, за 26292,5 тысяч рублей. В соответствии с пунктом 1.3 договора право собственности на приобретенные здание, оборудование, имущество и оборотные средства наступает с момента полной уплаты продажной цены. В случае оплаты в рассрочку право собственности наступает с момента уплаты первых 30% продажной
цены.

Согласно квитанции от 30.07.1993 N 11 уплачено 2629300 рублей, квитанции от 23.08.1993 N 006 - 3834450 рублей, остаток задолженности до 30% - 1424000 рублей уплачен 29.03.1994 по квитанции N 14 в сумме 6463750 рублей.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий“ от 02.12.1993 N 32 при приватизации право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах право собственности у ТОО ШМП “Силуэт“ возникло 23.04.1993.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 01.09.1992, заключенный от имени продавца лицом, не являющимся собственником, является ничтожным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 45, 60, 74 Основ гражданского законодательства Союза ССР. Поскольку договор от 01.09.1992 является ничтожным, ничтожным является и дополнение к договору от 01.10.1993.

По мнению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, вывод Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) о недействительности (ничтожности) договора от 01.09.1992 и дополнения к нему от 01.10.1993 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерен.

Статья 60 Основ гражданского законодательства Союза ССР не предусматривала наличие у обязанной продать стороны права собственности на недвижимость при заключении предварительного договора купли-продажи.

Как видно из условий предварительных договоров от 01.09.1992 и 01.10.1993 обязанная продать сторона - ТОО ШМП “Силуэт“ - намеревалась в будущем, то есть к 21 июля 1998 года приобрести право собственности на недвижимость и продать ее часть ООО “Бытсервис“ по основному договору купли-продажи.

Не требовали предварительные договоры на момент их заключения и государственной регистрации, так как Основы гражданского законодательства Союза ССР не предусматривали
ее для предварительных договоров о будущей купле-продаже недвижимости.

Бюро технической инвентаризации согласно параграфам 2 и 21 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83, производило регистрацию строений и последующую регистрацию перехода права собственности на строения.

Однако при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости перехода права собственности от продавца к покупателю не происходит, поэтому Государственной регистрации такой договор не требует.

Таким образом, Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) при оценке действительности предварительных договоров неправильно применены статьи 45, 60, 74 Основ гражданского законодательства Союза ССР и статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражным судом не учтен и не исследован вопрос о наличии в предварительных договорах существенных условий, в том числе и существенных условий окончательного договора.

На основании статьи 58 Основ гражданского законодательства Союза ССР и статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, как и другие договоры, предварительный предполагает согласование всех его существенных условий, в состав которых входят существенные условия, необходимые для основного договора. Отсутствие хотя бы одного существенного условия исключает возможность обращения с иском о понуждении заключить основной договор.

Новые предложения сторон (т. 1, л.д. 21 - 26) должны рассматриваться арбитражным судом только в том случае, если вторая сторона возможность такого рассмотрения подтверждает.

Условия основного договора, зафиксированные в предварительном, должны быть достаточными для заключения основного договора.

Кроме того, при наличии всех существенных условий и необходимости к понуждению заключить основной договор арбитражный суд проверяет наличие у продавца на момент заключения основного договора купли-продажи недвижимости права собственности на эту недвижимость.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи предприятия от 21.07.1993 ТОО
ШМП “Силуэт“ приобрело лишь 80 процентов здания, оборудования и имущества. 20 процентов осталось в распоряжении Комитета по управлению муниципальным имуществом, разгосударствлению и приватизации мэрии города Якутска.

Приложения N 1 к договору от 21.07.1993 в материалах дела не имеется.

В соответствии со статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются невозможностью исполнения.

Поэтому, если у ТОО ШМП “Силуэт“ не возникло право собственности на спорные объекты недвижимости на момент заключения основного договора купли-продажи, обязательства по предварительным договорам могут прекратиться.

Необходимо было дать в этом случае и правовую оценку договору от 21.07.1993 на соответствие его законодательству о приватизации (способу приватизации), так как при ничтожности указанного выше договора у ТОО ШМП “Силуэт“ будет отсутствовать право собственности на объекты недвижимости. Для оценки договора от 21.07.1993 и установления конкретной доли ТОО ШМП “Силуэт“ следовало привлечь к участию в деле на основании статей 35, 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет по управлению муниципальным имуществом города Якутска.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Республики Саха (Якутия) следует рассмотреть спор в рамках Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом изложенного в настоящем постановлении принять решение по существу и в зависимости от результатов рассмотрения дела решить вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 162, 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13 июля 1998 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-725/98 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).

Председательствующий

С.Ю.НЕКРАСОВ

Судьи:

В.И.КУЛАКОВ

О.А.ПОПОВ