Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.1996 N 3/31 Судебный акт об обязании ответчика освободить помещение оставлен без изменения, так как при заключении договора найма помещения (аренды) не соблюдено требование о государственной регистрации, в связи с чем сделка является ничтожной, то есть недействительной, с самого начала ее совершения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 9 июля 1996 г. Дело N 3/31

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Билобрам З.В.,

судей: Нестеровой Л.П., Кулакова В.И.,

при участии в заседании:

от истца: и.о. директора Солодова С.Н. (доверенность от 09.02.1996 N 05),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ на решение от 26.02.1996 и постановление Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.04.1996 по делу N 77 (суд первой инстанции: Яковлев Н.П.; суд апелляционной инстанции: Ворошилова Л.В., Агальцева Л.В., Харлампьева Л.К.),

УСТАНОВИЛ:

Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) “Элегант“ обратилось с исковым заявлением к акционерному обществу закрытого
типа (АОЗТ) “Каролина Энтерпрайсиз“ об освобождении им излишне занимаемой площади в арендованном помещении.

По ходатайству истца согласно ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первоначальные исковые требования изменены на признание незаключенным договора найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 и обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Октябрьская, 5.

Решением от 26.02.1996 исковые требования удовлетворены, договор от 15.06.1995 N 61 признан незаключенным, поскольку в нем не предусмотрены такие существенные условия, как состав, перечень, месторасположение передаваемого в аренду помещения, АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ предписано освободить занимаемое помещение, расположенное в г. Якутске по ул. Октябрьская, 5.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.04.1996 решение от 26.02.1996 изменено, в удовлетворении исковых требований о признании незаключенным договора найма помещения (аренды) от 15.06.1996 N 61 отказано, в остальной части решение оставлено без изменения. Постановление мотивировано тем, что при заключении договора от 15.06.1995 N 61 не соблюдено требование о государственной регистрации сделки по аренде недвижимости, как это предусмотрено ст.ст. 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 “О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость“, в связи с чем сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала ее совершения.

АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ не согласилось с решением от 26.02.1994, полагая, что оно принято без учета ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей право сторонам, заключающим договор, устанавливать условия договора по своему усмотрению.

По мнению заявителя, апелляционная инстанция неправомерно признала сделку ничтожной в связи с тем, что она не зарегистрирована в установленном законом порядке, т.к. действующим законодательством не предусмотрена регистрация договоров аренды. Помимо
этого, заявитель сослался на то, что решением от 26.02.1996 и постановлением от 22.04.1996 затронуты интересы ТОО “МФФ“, которому спорное помещение передано арендатором (АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“) по договору о совместной деятельности от 24.01.1994. Поскольку ТОО “МФФ“ не привлечено к участию в деле, арбитражным судом нарушены нормы процессуального права.

Дело рассматривается в порядке ст. 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал возражения по кассационной жалобе, изложенные в отзыве от 04.07.1996, ссылаясь на то, что в договоре найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 отсутствуют условия о предмете договора (какое имущество передается в аренду и место его нахождения), составе и стоимости передаваемого в аренду имущества, размере арендной платы.

Проверкой дела в кассационном порядке установлено следующее.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условия о предмете договора являются существенными.

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные вещи. В п. 1 раздела 1 договора найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61, заключенного между ТОО “Элегант“ (арендодатель) и АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ (арендатор), не конкретизирован предмет договора, т.к. указано о передаче во временное пользование помещения для организации магазина. В пункте 1 раздела 2 договора найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 стороны предусмотрели составление перечня сдаваемых в аренду помещений и их площадей, который будет являться приложением к договору. Однако арендатором и арендодателем такой перечень не составлен и не определены конкретные площади, сдаваемые в аренду, в приложении, именуемом “расчет арендной платы занимаемой площади в месяц“, указана только занимаемая площадь 80 кв.
метров и арендная плата 70000 руб. за 1 кв. метр. При этом приложение не имеет номера, даты составления, нет ссылки на договор, к которому оно составлено.

В связи с тем, что в договоре найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 отсутствуют сведения о том, какие помещения переданы в аренду и место их нахождения (адрес), сторонами при заключении договора определенно не установлено имущество, подлежащее передаче в аренду (предмет договора). При этом акт приема-передачи имущества в аренду не составлялся.

В нарушение требований п. 2 ст. 7 Основ законодательства “Об аренде“, действовавших в момент заключения договора, сторонами не предусмотрены в договоре такие существенные условия, как стоимость и состав передаваемого в аренду имущества.

При таких условиях в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 является ничтожным, т.к. не соответствует требованиям закона.

Ссылка АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ в кассационной жалобе на то, что адрес арендованного помещения указан в договоре о совместной деятельности от 15.06.1995, который является дополнением к договору найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61, несостоятельна, т.к. из содержания названных договоров это не усматривается, а в договоре о совместной деятельности от 15.06.1995 отсутствуют сведения о том, что он является дополнением к договору найма помещения (аренды) от 15.06.1995. Другими материалами дела эти доводы также не подтверждены. Напротив, договором о совместной деятельности от 15.06.1995, срок действия которого установлен в 6 месяцев, предусмотрена передача в аренду 180 кв. метров площади, тогда как по договору найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61, заключенного сроком на 5 лет, передано в аренду 80 кв. метров площади.

Договор
о совместной деятельности от 15.06.1995 не является дополнением к договору найма помещения от 15.06.1995 N 61, т.к. они заключены на разные площади и на разные сроки.

Мнение заявителя кассационной жалобы о том, что ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставила право сторонам предусматривать в договоре лишь те условия, которые они считают необходимыми, ошибочно.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора стороны должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в т.ч. и существенные условия определяются по усмотрению сторон, т.е. ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и не исключает требование закона о включении в договор всех существенных условий, являющихся таковыми для данного вида обязательств.

Доводы АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ о том, что спорное помещение находится у него в аренде с июля 1994 г., не имеют отношения к предмету спора, договор найма помещения (аренды) от 09.06.1994 N 61 прекратил свое действие 15.06.1995 и не давал права ответчику занимать спорное помещение в январе 1996 г. на момент обращения истца с исковыми требованиями о выселении АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ из занимаемого помещения.

Помимо этого, в договоре найма помещения (аренды) от 09.04.1994 N 61 также не указаны состав передаваемого в аренду имущества, его стоимость и адрес, по которому оно расположено.

Доводы АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ о том, что решением от 26.02.1996 и постановлением от 22.04.1996 затронуты интересы ТОО “МФФ“, которое фактически занимает спорное помещение по договору о совместной деятельности от 24.01.1994, не подлежат рассмотрению в кассационной инстанции, т.к. не были предметом рассмотрения в
суде первой и апелляционной инстанций. Впервые арендатор заявил об этом в кассационной жалобе и приложил договор о совместной деятельности с ТОО “МФФ“ от 24.01.1994.

В соответствии со ст.ст. 158, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, может быть обжаловано этими лицами в апелляционной и кассационной инстанциях.

Арбитражным судом правомерно удовлетворены требования ТОО “Элегант“ о выселении АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ из занимаемого помещения, расположенного в г. Якутске по ул. Октябрьская, 5.

Мнение апелляционной инстанции о том, что договор найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 подлежал государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 “О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость“, ошибочно.

Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 предусмотрена регистрация вещных прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, тогда как договор аренды не предоставляет арендатору вещных прав на используемое имущество.

Статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет отсылочный характер, а статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает государственную регистрацию и учет отдельных видов недвижимого имущества.

Договор найма помещения (аренды) от 15.06.1995 N 61 не подлежал специальной регистрации, т.к. на момент его заключения отсутствовал специальный закон о регистрации договоров аренды.

Заявление АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ об отсрочке исполнения судебного акта не рассмотрено кассационной инстанцией в связи с тем, что в назначенный к рассмотрению день, 20.06.1996, в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не поступили уведомления о извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания,
как это требует ст. 205 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 168, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 7 Основ законодательства “Об аренде“, ст.ст. 175 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление от 22.04.1996 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N 77 оставить без изменения.

Взыскать со счета АОЗТ “Каролина Энтерпрайсиз“ в доход федерального бюджета госпошлину по кассационной жалобе в сумме 907500 руб.

Выдать исполнительный лист.

Председательствующий

З.В.БИЛОБРАМ

Судьи:

Л.П.НЕСТЕРОВА

В.И.КУЛАКОВ