Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 22.05.2002 по делу N А40-5164/02-89-16 Решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, стоимости услуг связи и пени оставлено без изменения, т.к. материалами дела установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и оплате услуг связи.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
от 22 мая 2002 г. Дело N А40-5164/02-89-16“
(извлечение)
Арбитражный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Д.В., судей: М., Г., при участии: истца: ОАО “Инвестиционная компания социальной защиты и развития малочисленных народов Севера “Титул“, представитель С., дов. от 06 марта 2002 года, Р., дов. от 05 февраля 2002 года, ответчика: ОАО “Оренбурггеология“, представитель Я., дов. от 02 апреля 2002, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО “Инвестиционная компания социальной защиты и развития малочисленных народов Севера “Титул“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 апреля 2002 года по делу N А40-5164/02-89-16 в составе судьи Д.Н.,
УСТАНОВИЛ:
03 апреля 2002 года Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ОАО “Инвестиционная компания социальной защиты и развития малочисленных народов Севера “Титул“ к ОАО “Оренбурггеология“ о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате и пени, принял решение о частичном удовлетворении исковых требований. Суд решил расторгнуть договор аренды от 1.06.2001 N 27, заключенный ОАО “Инвестиционная компания социальной защиты и развития малочисленных народов Севера “Титул“ и ОАО “Оренбурггеология“ на аренду помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 2/62/35 стр. 2, взыскав с ОАО “Оренбурггеология“ в пользу ОАО “Инвестиционная компания социальной защиты и развития малочисленных народов Севера “Титул“ задолженность по арендной плате в размере 958028 руб. 64 коп., пени в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы в размере 197775 руб. 12 коп., задолженность по оплате услуг связи в размере 33652 руб. 89 коп., пени в связи с неисполнением обязательства по оплате услуг связи в размере 11183 руб. 02 коп., а всего 1200639 (один миллион двести тысяч шестьсот тридцать девять) руб. 67 коп.; а также расходы по госпошлине в размере 61000 (шестьдесят одну тысячу) руб.
Истцом подана апелляционная жалоба на решение суда, из которой усматривается, что истец не согласен с вынесенным решением и полагает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям:
Истец полагает, что задолженность по арендной плате и пени подлежат взысканию с ответчика до момента расторжения договора аренды судом.
Истец указывает, что несмотря на то, что помещение фактически было освобождено ответчиком 01 октября 2001 года до вынесения судебного решения и ответчик уведомил истца об освобождении помещения и желании расторгнуть договор аренды, а истец письмом от 08 ноября 2001 года выразил свое согласие расторгнуть договор с 01 декабря 2001 года, арендная плата должна начисляться в том числе и за период, когда ответчик фактически не пользовался помещением, получив от истца уведомление о согласии расторгнуть договор вплоть до вынесения судом решения о расторжении договора.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик поддержал принятое решение, указав, что истец уведомил ответчика (в ответ на его обращение за расторжением договора) о своем согласии расторгнуть договор аренды с 01 декабря 2001 года. По истечении двухмесячного срока с момента данного уведомления, и за фактическим освобождением помещения ответчиком, арендная плата за помещение уплачиваться не должна.
Ответчик указывает, что истец не доказал фактическое предоставление истцом в пользование 2 телефонных номеров и трех линий ЗАО “Макомнет“ в соответствии с условиями договора N 27 от 01 июня 2001 года.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что им не заявлялись претензии к истцу по вопросу предоставления телефонных номеров. Ответчиком не представлено доказательств того, что помещения, предоставленные в аренду не были телефонизированы в нарушение условий договора.
Представитель ответчика пояснил, что освобождение помещений было вызвано тем, что филиал ответчика, расположенный в арендованном помещении был ликвидирован и соответственно аренда помещения не представлялась возможной, то есть существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указав, что ответчик не уплачивал арендную плату, освободил помещение без расторжения договора в установленном порядке. Истцом было направлено уведомление ответчику о согласии расторгнуть договор с 01 декабря 2001 года при условии оплаты арендной платы.
Рассмотрев материалы дела и заслушав выступления лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям:
Договор аренды от 1.06.2001 N 27, на основании которого ответчику были предоставлены в пользование нежилые помещения общей площадью 224,2 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 2/62/35, стр. 2 был заключен сторонами на срок с 1.06.2001 по 30.04.2002 (п. 6.1 договора).
Ответчиком был направлен истцу подписанный ответчиком проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды с 1.10.2001. Проект дополнительного соглашения был получен истцом 5.11.2001, подтверждается почтовым уведомлением. На данное предложение о расторжении договора истец направил ответчику письмо от 8.11.2001 N 105 (л.д. 19), в котором он указывал на то, что досрочное расторжение договора по инициативе арендатора возможно только через два месяца после письменного уведомления, а также не возражал о расторжении договора аренды с 1.12.2001 при условии погашения задолженности по арендной плате за октябрь - ноябрь 2001 и оплате услуг связи.
Не получив ответа на письмо, истец направил ответчику претензию от 11.12.2001 N 119 в которой предлагает ответчику погасить задолженность по арендной плате за октябрь - декабрь, оплатить услуги связи и пени, сообщает о своем намерении расторгнуть договор с 1.12.2001 и о намерении обратиться с иском в арбитражный суд.
Таким образом, стороны путем обмена документами заявили друг другу о намерении и согласии расторгнуть спорный договор.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ п. 1 расторжение договора возможно по согласованию сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 6.2 и 6.3 определены условия, при наступлении которых договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя и арендатора, но в обоих пунктах указывается, что договор аренды может быть расторгнут судом.
Таким образом, хотя обе стороны и выразили письменно свое намерение расторгнуть договор, договор не мог считаться расторгнутым, т.к. условиями договора предусмотрено его досрочное расторжение только через суд, в связи с чем требование о его расторжении обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Из материалов дела усматривается, что истец до подачи искового заявления располагал информацией об освобождении помещения ответчиком 01 октября 2001 года, получив уведомление ответчика от 05 ноября 2001 года с предложением расторгнуть договор с даты фактического освобождения ответчиком помещения. Помещение по утверждению представителя истца в судебном заседании, после освобождения его ответчиком было опечатано истцом.
В связи с неуплатой ответчиком арендной платы у ответчика возникло право на расторжение договора в соответствии с условиями договора аренды (п. 6.2 договора).
Зная о фактическом освобождении ответчиком помещения и опечатав его, истец подал исковое заявление в Арбитражный суд г. Москвы о расторжении договора аренды, выразив намерение расторгнуть договор не с 01 декабря 2001 года, а с момента вынесения судом соответствующего решения.
Таким образом требования истца свидетельствуют, что истец полагает возможным начислять арендную плату вне зависимости от использования помещения ответчиком и при условии предварительного согласия истца на расторжение договора.
Судом обоснованно удовлетворены требования о взыскании стоимости услуг связи и пени в связи с их неоплатой, т.к. в соответствии п. 3.3 договора арендатор обязан оплачивать услуги связи на основании выставленных арендодателем счетов, в течение трех банковских дней с даты получения счета, а в случае нарушения данного условия арендодатель вправе начислить пени из расчета 0,2% за каждый день просрочки.
Доказательств того, что ответчику не предоставлялась услуги связи ответчиком не представлено. Истцом представлены копии счетов, предъявленных ответчику и выписки телефонного узла о проведенных переговорах.
На день разрешения спора суду не представлено доказательств оплаты счетов-фактур N 159, 184, 189, 198 за июнь - сентябрь 2001, всего на сумму 33652 руб. 89 коп., размер пени в связи с их неоплатой по состоянию на 27.03.2002 по расчету истца, не оспоренному ответчиком составляет 11183 руб. 02 коп.
Арендная плата подлежит взысканию за период с 1.10.2001 по 5.01.2002 несмотря на то, что ответчик не пользовался помещением с 1.10.2001 (в связи с ликвидацией филиала, который размещался в данном помещении) несмотря на то, что истец знал об освобождении помещения и даже опечатал и взял под охрану спорные помещения по следующим основаниям:
Договор аренды, на основании которого истец просит взыскать арендную плату на день освобождения ответчиком помещений не был расторгнут, помещения по акту приема-передачи не возвращались, хотя ответчик заявил о своем намерении об этом в проекте дополнительного соглашения. Истец зная, что помещениями ответчик не пользуется, никаких действий по приемке помещения не предпринимал, проект дополнительного соглашения, направленный ответчиком получил 5.11.2001, что подтверждается почтовым уведомлением. Не принимая помещения, истец направил ответчику письмо исх. N 105 от 8.11.2001, в котором сообщал, что готов расторгнуть договор при условии оплаты задолженности, а также сообщил о том, что по инициативе арендатора досрочное расторжение договора возможно при условии уведомления арендодателя за два месяца.
Т.е., говоря о возможности досрочного расторжения договора при условии уведомления арендодателя за два месяца, истец признал возможность расторжения договора на таких условиях, однако никаких действий по его расторжению не предпринимал. Арендная плата подлежит взысканию за период до получения истцом уведомления о расторжении договора и в течение двух месяцев после получения такого уведомления, т.е. до 5.01.2001, т.к. условиями п. 6.3 договора и письмом N 105 от 8.11.2001 арендодатель допускает возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора только через два месяца после получения уведомления о расторжении договора.
Таким образом, хотя арендатор в период с 1.01.2001 по 5.01.2002 и не пользовался помещением, он обязан был вносить арендную плату, т.к., в соответствии с условиями договора и письма от 8.11.2001 N 105 о расторжении договора арендатор должен был уведомить арендодателя за два месяца.
Требования истца о взыскании арендной платы по 27.03.2001, т.е. за весь период действия договора суд считает неправомерным, т.к. фактическое пользование помещением было прекращено 1.10.2001, о чем знал истец, и о чем он был официально уведомлен 5.11.2001, однако никаких действий по приемке помещения и расторжению договора не предпринималось.
В п. 3.1 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование нежилыми помещениями по договору арендную плату в рублях в сумме, эквивалентной 9715,33 доллара США по курсу ЦБ РФ на день платежа.
За период с 1.10.2001 по 5.01.2002 задолженность составила сумму, эквивалентную 30765,21 долларам США, что по курсу ЦБ РФ на 27.03.2002 31 руб. 14 коп. за 1 доллар США составляет 958028 руб. 64 коп., которая и подлежит взысканию.
В связи с имеющей задолженностью истцом начислены пени из расчета 0,25 за каждый день просрочки размер которых, по состоянию на 27.03.2002 составляет 197775 руб. 12 коп., которая также подлежит взысканию.
Принимая во внимание вышеизложенное и, руководствуясь ст. ст. 12, 307, 309, 421, 425, 431, 450, 619 ГК РФ, ст. ст. 153, 155, 157, 159 АПК РФ,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 апреля 2002 года по делу N А40-5164/02-89-16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.