Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2002 по делу N А40-1624/02-59-22 Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, т.к. существенных нарушений условий договора, могущих быть основанием для досрочного расторжения договора, ответчиком не допущено.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 19 апреля 2002 г. Дело N А40-1624/02-59-22“

(извлечение)

Арбитражный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Д.В., судей: М.И. и Д.О., при участии: истца: ДГМИ г. Москвы, представитель Ф., дов. от 08 февраля 2002 года, К.П. дов. от 18 октября 2001 года, К.К., дов. от 08 февраля 2002 года, ответчика: АОЗТ “Фабрика-прачечная “Владыкино“, представитель П., дов. от 18 апреля 2002 года, А. дов. от 18 апреля 2002 года, третьего лица: ГУП “Гостиница “Алтай“, представитель М.Т., дов. от 11 марта 2002 года. Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АОЗТ “Фабрика-прачечная “Владыкино“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11

февраля 2002 года по делу N А40-1624/02-59-22 в составе судьи Б.,

УСТАНОВИЛ:

11 февраля 2002 года Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ДГМИ г. Москвы к АОЗТ “Фабрика-прачечная “Владыкино“ (3-е лицо: ГУП “Гостиница “Алтай“) о расторжении договора аренды и выселении, принял решение об удовлетворении исковых требований.

При принятии решения, суд сделал вывод о том, что арендатор (ответчик) нарушил условия договора аренды, сдав в субаренду помещения под цели, не предусмотренные договором аренды, а также допустив другие нарушения своих обязательств, предусмотренные договором аренды.

Ответчиком подана апелляционная жалоба на решение суда, из которой усматривается, что ответчик не согласен с вынесенным решением и полагает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям:

АОЗТ Фабрика-прачечная “Владыкино“ считает, что вывод суда о неполучении ответчиком согласия собственника помещения на заключение договоров субаренды не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 4.2.14 договора аренды N 3-47/98 от 12.01.1998 для заключения договоров субаренды N б/н от 31.12.1999 и N 4 от 29.01.2001 ответчик обратился с заявлением к надлежащему арендодателю Северо-Восточному территориальному агентству Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы. Все условия договоров субаренды, в том числе об использовании части помещения площадью 79,8 кв. м под магазин, были согласованы с арендодателем.

Северо-Восточное территориальное агентство ДГМИ г. Москвы выразило свое согласие на передачу помещения в субаренду следующими действиями:

- приняло пакет документов и признало их достаточными для оформления договоров субаренды;

- зарегистрировало договоры субаренды с ООО “Интерфоре“ рег. N 3-48 от 19.01.2000 и с ООО “Ластрэна“ рег. N 3-112 от 27.02.2001;

- оформило уведомления на право субаренды N 03-019780 и 03-054554 (копии в деле).

Следовательно, распорядительные действия АОЗТ Фабрики-прачечной “Владыкино“ в

отношении арендованного имущества осуществлены с согласия арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и п. 4.2.14 договора аренды N 3-47/98 от 12.01.1998 11 февраля 2002 года.

Условия, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды, определены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Договором аренды N 3-47/98 от 12 января 1998 года дополнительные обстоятельства для досрочного расторжения не предусмотрены. Основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды, должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Ответчик всегда своевременно оплачивал аренду и коммунальные услуги. В период действия договоров субаренды оплата за использование помещения под магазин вводилась по повышенному коэффициенту.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается нарушение обязательства, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Истец не представил суду соответствующих доказательств причинения ущерба.

Проверками, проводимыми арендодателем и балансодержателем, было установлено, что поддерживается удовлетворительное техническое состояние помещения (пункт 2 акт проверки от 13.04.2000, от 05.02.2001, от 02.04.2001). По окончании срока действия договора субаренды арендатор подготовил помещения ремонту, известив об этом собственника и балансодержателя.

Замечания проверяющих по противопожарному состоянию помещения устранялись своевременно (акт ООО “Пожарная защита“ от 06.04.2001 в деле). Предписаний и постановлений о привлечении АОЗТ Фабрика-прачечная “Владыкино“ к ответственности органами противопожарной службы не выносилось. Арендатором не было допущено серьезных нарушений в использовании помещения, поэтому ответчик считает, что оснований для удовлетворения искового заявления о досрочном расторжении договора аренды не имелось.

В своем отзыве на исковое заявление ответчик пояснил и представил суду

доказательства направления истцу ответа на уведомление от 27.04.2001. Однако указанное обстоятельство не было принято судом во внимание.

В отзыве на апелляционную жалобу истец поддержал принятое решение, указав, что ответчик систематически сдавал помещения в субаренду для использования под цели, не предусмотренные договором аренды, в нарушение п. п. 1 и 4.2.1 договора и ст. 615 ГК РФ. Истец полагает, что изменение профиля использования помещения возможно только после согласия ДГМИ данного на основании согласия префекта административного округа по заключению профильного департамента (департамента потребительского рынка). Установленный п. 5.10 Положения о порядке учета прав и оформления прав на объекты нежилого фонда (постановление правительства Москвы от 13 августа 1996 года N 689) порядок, ответчик нарушил.

Истец указывает на то, что факт неоднократного нарушения ответчиком условий договора по содержанию арендованного помещения, подтверждается актами обследования помещения. Кроме того, ответчик указывает на то, что истец произвел перепланировку помещения без согласования с арендодателем и балансодержателем.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указав на то, что произведенная истцом перепланировка помещения была совершена только после получения всех необходимых согласований, в том числе с Северо-Восточным территориальным агентством ДГМИ и межведомственной комиссией СВАО. Копии писем о согласовании обозревались непосредственно в судебном заседании.

Представитель ответчика пояснил, что общий процент износа занимаемых им помещений составляет 47% согласно справки БТИ, год постройки 1957. (обозревалась в судебном заседании). Таким образом для того, чтобы привести помещение в идеальное состояние необходим капитальный ремонт.

Представителем ответчика представлены письменные обращения к третьему лицу и главе управы с просьбой разрешить произвести косметический ремонт помещения. Кроме того представлен ответ третьего лица, согласно которому гостиница

“Алтай“ считает необходимым отложить производство ремонтных работ и согласование сметы расходов до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В части, касающейся нарушения правил противопожарной безопасности, представитель ответчика пояснил, что измерение сопротивления изоляций проводов и кабелей не входит к его обязанность и производится специализированными организациями. Согласно протокола измерения в марте 1999 года сопротивление было удовлетворительным (протокол измерения обозревался в судебном заседании). Кроме того, в апреле 2000 года ответчик произвел зарядку новых огнетушителей в количестве 60 штук, что подтверждается актом (обозревался в судебном заседании).

Представитель ответчика указал на то, что 26 декабря 2001 года субарендатором был заключен договор на изготовление и монтаж дверного блока с витражом из алюминиевого профиля, однако в связи с требованиями истца о выселении из помещения, работы по монтажу дверного блока временно прекращены. (договор N 103 от 26 декабря 2001 года обозревался в судебном заседании).

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, указав на то, что Северо-Восточное территориальное агентство ДГМИ нарушило требования постановления правительства N 689, зарегистрировав договора субаренды без согласия префекта округа.

Представитель истца признал, что истец не указывал в суде первой инстанции в качестве основания исковых требований производство ответчиком перепланировки помещений.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо поддержало принятое решение, указав, что ответчик сдал помещения в субаренду с нарушением порядка, установленного правительством Москвы (постановление N 689). В течение срока действия договора аренды ответчик допускал грубое несоблюдение правил противопожарной безопасности, содержал помещение в неисправном состоянии, что подтверждается актами проверок.

Представитель ГУП “Гостиница “Алтай“ в судебном заседании поддержал принятое решение, а также доводы истца.

Рассмотрев материалы дела и заслушав выступления

лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению по следующим основаниям:

Иск заявлен о расторжении договора N 3-47/98 от 12.01.98 и выселении из нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 41 общей площадью 193,8 кв. м со сроком действия с 01.01.98 по 31.12.03.

Одним из оснований для расторжения договори и выселения является сдача в субаренду помещений.

В судебном заседании установлено, что основанием для заключения договоров субаренды N бн от 31.12.99 и N 4 от 29.01.01 явилось согласие надлежащего арендодателя Северо-Восточного терагентства ДГМИ г. Москвы, который свое согласие на заключение указанных договоров субаренды выразил следующими действиями: проверил соответствие представленных арендатором документов действующему законодательству; зарегистрировал договоры субаренды с ООО “Интерфоре“ и с ООО “Ластрэна“; оформил уведомления на право субаренды. Указанные договоры субаренды ответчик заключил в целях повышения эффективности использования городского имущества, оплата за площадь сданную в субаренду под магазин производилась на основании расчета арендодателя. Заключение указанных договоров субаренды было согласовано с районной управой “Марфино“. Ответчик своевременно вносит арендную плату и коммунальные платежи.

Из договоров субаренды, заявления ответчика на их регистрацию, уведомления ДГМИ о праве на субаренду усматривается, что Северо-Восточное терагентство ДГМИ располагало в полном объеме информацией о том, что ответчик желает сдать в субаренду помещения для использования его субарендатором под магазин. При этом данное терагентство однозначно выразило свое согласие на субаренду, зарегистрировав договор и выдав соответствующее уведомление на бланке ДГМИ. Ответчик не мог и не должен был сомневаться в том, что согласия ДГМИ на субаренду помещений по магазин им не получено. Ответчик принял все меры к получению

данного согласия. Кроме того, будучи зарегистрированными надлежащим образом, данные договора субаренды могли быть расторгнуты ответчиком с субарендаторами только в судебном порядке при наличии к тому оснований, предусмотренных законодательством.

Суд отклоняет довод истца о том, что несмотря на регистрацию договоров субаренды в терагентстве ДГМИ, согласие на заключение данных договоров должен был дать префект округа. Согласно п. 5.10 постановления правительства N 689 от 13 августа 1996 года регистрация договоров субаренды производится в Москомимуществе или его территориальном агентстве.

Истец указывает на то, что решение об изменении профиля по предприятиям потребительского рынка и услуг принимается префектурой. Однако истцом не представлено доказательств того, что ответчик (как предприятие потребительского рынка) изменил свой профиль. Целевое использование помещения, сданного в субаренду не является изменением профиля предприятия, сдающего помещение в субаренду.

Кроме того, суд полагает, что в действиях ДГМИ, зарегистрировавшего договора субаренды и обратившегося с иском к ответчику на основании противоправной сдачи помещений в субаренду, усматривается злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), так как государственный орган вначале соглашается на субаренду, а впоследствии ставит в вину арендатору то, что было зарегистрировано самим государственным органом.

Согласно п. п. 4.2.5 и 4.2.1 договора аренды ответчик обязан содержать арендуемое помещение в исправном состоянии, проводить текущий ремонт и обеспечивать функционирование всех инженерных систем арендуемого помещения.

Согласно акту проверки помещения ДГМИ от 14 апреля 2000 года, техническое состояние помещения удовлетворительное, помещение требует ремонта, не застраховано, огнетушители просрочены.

В акте не указывается - какого именно ремонта требует помещение, какие конкретно работы должен произвести арендатор.

Согласно акта проверки использования помещения от 05 февраля 2001 года, составленного гостиницей “Алтай“ техническое состояние помещения удовлетворительное, не выполнены

рекомендации ДГМИ в части ремонта помещения.

В акте не указывается - какого именно ремонта требует помещение, какие конкретно работы должен произвести арендатор.

Согласно акта проверки использования помещения от 02 апреля 2001 года, составленного гостиницей “Алтай“ помещения не оснащены средствами пожаротушения, средства пожарной сигнализации повреждены, отсутствует освещение проходного помещения, площадь застрахованного помещения составляет 179,6 кв. м, в то время как арендуется 193,8 кв. м. Претензий по вопросу ремонта помещений не заявлено.

Согласно акта проверки от 24 декабря 2001 года, составленного гостиницей “Алтай“, не проведен текущий ремонт, захламлены подсобные помещения.

Согласно акта проверки использования помещения ДГМИ от 11 февраля 2002 года, не утвержденного руководителем ДГМИ (см. л.д. 34) помещение, занимаемое ответчиком (за вычетом площади, сданной в субаренду) находится в удовлетворительном состоянии, один огнетушитель не работает. На момент проверки помещение освобождено от субарендатора, состояние неудовлетворительное и по словам арендатора находится на ремонте. С гостиницей вопрос ремонта не согласовывался.

Из письма от 07 февраля 2002 года (без номера) 4 отдела Госпожнадзора СВАО г. Москвы усматривается, что в помещении, арендуемым ответчиком не работает автоматическая пожарная сигнализация, помещение надо дооборудовать средствами пожаротушения, произвести замер сопротивления изоляции.

Таким образом претензии арендодателя и балансодержателя к арендатору (помимо сдачи помещения в субаренду без согласия ДГМИ) можно свести к следующему:

1. Помещение не застраховано (в последующем в акте подтвержден факт страховки).

2. Помещение не оборудовано средствами пожаротушения. Представители истца и третьих лиц не представили доказательств того, что органы пожарного надзора составляли акт проверки помещения, выносили в установленном порядке предписания, налагали взыскания за несоблюдение правил пожарной безопасности. Письмо 4 отдела Госпожнадзора таким доказательством не является.

Ответчиком представлены акты от 11

апреля 2000 года и от 06 апреля 2001 года, свидетельствующие о том, что были произведены работы по перезарядке огнетушителей в количестве 60 и 70 штук соответственно. Истцом установлено в акте проверке, что неисправен один огнетушитель. В судебном заседании представитель истца пояснил, что ДГМИ не является органом, уполномоченным и компетентным в вопросе проверки исправности огнетушителей и других средств пожаротушения.

Согласно заключению управления Госпожарнадзора СВАО г. Москвы от 15 декабря 2000 года помещение ответчика соответствует требованиям пожарной безопасности.

Согласно письму Управления Госпожарнадзора СВАО г. Москвы от 21 августа 2000 года управление согласовало перепланировку помещения, занимаемого ответчиком без указания на какие-либо нарушения правил пожарной безопасности, допущенные со стороны ответчика.

3. Помещение по мнению истца требует ремонта. В судебном заседании представитель ДГМИ пояснил, что в помещении необходимо поменять двери, а также выполнить другие работы. Конкретизировать работы, которые необходимо провести истец и балансодержатель затруднились. Истцом и балансодержателем не представлено доказательств того, что к ответчику предъявлялось требование выполнить конкретный объем работ по ремонту помещения с описанием конкретных недостатков, которые бы по мнению истца не позволяли использовать помещение по назначению.

Из материалов дела усматривается, что в помещении на протяжении двух лет по договорам субаренды располагался магазин. Каких-либо доказательств, что у проверяющих органов имелись претензии к деятельности магазина не представлено.

Ответчиком представлен договор за изготовление и монтаж дверного блока, а также письмо балансодержателя, в котором он не разрешает проводить ответчику ремонт помещения в связи с исковым производством по настоящему делу.

Из материалов дела усматривается, что помещения, которые не были сданы в субаренду, по сведениям истца и балансодержателя находятся в удовлетворительном состоянии. По окончании договора

субаренды (25 января 2002 года) ответчиком было направлено обращение к балансодержателю с просьбой разрешить производство ремонта помещениях, ранее занимаемых магазином. Такого разрешения до настоящего времени ответчиком не получено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает со стороны ответчика существенных нарушений договора аренды, а также нарушений, которые бы объективно свидетельствовали о их неоднократности.

27.04.01 в адрес ответчика было направлено уведомление (исх. N 008334/01) о расторжении субаренды с ООО “Ластрэна“ и передачи спорных помещений 3-му лицу, в случае невыполнения указанных требований истец обращается в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды. Суд первой инстанции сделал вывод о том, что ответчиком ответ на уведомление истца не направлен. Данный вывод противоречит материалам дела, так как ответчиком представлен мотивированный ответ.

Принимая во внимание вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает требование истца о расторжении договора и выселении ответчика необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 10, 307, 309, 450, 615, 616, 619 ГК РФ и руководствуясь ст. ст. 153, 155, 157, 158, 159 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2002 года по делу N А40-1624/02-59-22 отменить, в иске отказать.

Возвратить АОЗТ “Фабрика-прачечная “Владыкино“ из федерального бюджета сумму госпошлины по апелляционной жалобе в размере 1500 рублей, выдав справку на возврат госпошлины.