Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2002 N А65-2136/02-СГ3-14/К Дело по иску о признании недействительными ненормативного акта муниципального органа и договора купли-продажи здания передано на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием судом обстоятельств дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 10 октября 2002 года Дело N А65-2136/02-СГ3-14/К“

(извлечение)

Православное религиозное общество Богоявленский приход Казанского Епархиального управления, г. Казань, истец по делу, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Администрации г. Казани с привлечением в качестве третьих лиц: Комитета по управлению Коммунальным имуществом Администрации г. Казани, Казанского Совета народных депутатов, г. Казань, ЗАО “Сейлс“, г. Казань, - о признании недействительными решения администрации г. Казани о продаже дома N 37 (литеры 4, 5) по ул. Островского и договора купли-продажи, а также признания за общиной Богоявленского
прихода права безвозмездного бессрочного пользования домами N N 33, 37 по ул. Островского.

В ходе судебного заседания истец изменил исковые требования и просил признать недействительными Распоряжение Комитета по управлению коммунальным имуществом г. Казани от 26 июля 2001 г. N 220р “О продаже ЗАО “Сейлс“ здания N 37/5 по ул. Островского“ и договор купли-продажи от 26 июля 2001 г. N 100. Кроме того, заявлен отказ от иска в части признания права безвозмездного бессрочного пользования домами N N 33, 37 по ул. Островского г. Казани.

Решением от 19 июня 2002 г. в иске отказано. Частичный отказ от иска судом принят.

Постановлением апелляционной инстанции от 15 августа 2002 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.

При этом суд исходил из того, что права и интересы истца не нарушены, так как спорные здания находятся за границей земельного участка, установленного охранным договором. Комитет по управлению имуществом Администрации г. Казани вправе распоряжаться коммунальным имуществом, поскольку это установлено вступившим в законную силу решением по делу N А65-10439/2000-СГ2-14. Договор купли-продажи N 100 от 26.07.2001 соответствует ст. 16 ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ“, ст. 13 Закона Республики Татарстан “О приватизации государственного имущества в Республике Татарстан“. Произведена прямая продажа здания в форме выкупа арендованного имущества (договор аренды N 212 от 20.05.2001), и продажа коммунального имущества с аукциона не требовалась по действовавшему законодательству. Оценка имущества не требовалась. В соответствии со ст. 424 ГК РФ цена продаваемой недвижимости определяется по соглашению сторон.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в
которой просит решение от 19 июня 2002 г. и Постановление апелляционной инстанции от 15 августа 2002 г. отменить, дело направить в первую инстанцию на новое рассмотрение.

Кассационную жалобу истец мотивирует тем, что Приход пользуется спорными домами с ведома и согласия властей с 1998 г. и добивается официальной передачи их в любой форме и на любых условиях. Над зданиями Приход установил церковные купола, имеются документы, подтверждающие пользование домом N 37. Отчуждение спорного дома частному собственнику непосредственным образом нарушает законные интересы истца. Храм обладал правами на спорное здание до 1917 г.

Договор аренды должен содержать все условия и порядок выкупа в соответствии со ст. 26 ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ“, а порядок определения стоимости выкупаемого имущества определяется соответствующей программой. Суд оставил без проверки соответствия или несоответствия закону сделки купли-продажи. Незаконны действия ответчика при определении цены здания. Истец представил доказательство об одиннадцатикратном незаконном занижении цены при продаже здания. Арендодатель не управомочен собственником имущества на принятие решения об отчуждении арендованного имущества в дальнейшем путем выкупа. Покупателем не зарегистрировано право собственности. ЗАО “Сейлс“ ни разу в суде не появился, что свидетельствует об отсутствии у него заинтересованности в исходе спора. Распоряжение КУКИ г. Казани от 26.12.2001 незаконно, поскольку оно издано без соблюдения норм законодательства о приватизации.

Отводов составу суда не заявлено.

Лица, участвующие в судебном заседании кассационной инстанции, с правами и обязанностями, предусмотренными в ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ознакомлены.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела обращений к Президенту Республики Татарстан, Прокурору
Республики Татарстан, ответа из отдела писем аппарата Президента Республики Татарстан, о приобщении к материалам дела почтового конверта, возвратившегося от ЗАО “Сейлс“.

Мнения представителей ответчика и третьих лиц по заявленным ходатайствам на усмотрении суда.

Рассмотрев заявленные ходатайства, суд кассационной инстанции отказал в их удовлетворении, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет лишь законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Представители КУКИ г. Казани пояснили, что Государственное унитарное предприятие “Казанский посад“ наделено правом сдачи в аренду муниципального имущества, при необходимости будут представлены соответствующие документы. Истец в КУКИ не обращался за оформлением прав на спорные здания. Судебные акты являются законными.

Проверив законность принятых судебных актов в соответствии со ст. 286 АПК РФ, правильное применение норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции находит основания для их отмены в силу следующего.

Как видно из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, здания, расположенные по ул. Островского N N 33 и 37/5, с 1998 года использует в своих нуждах истец. Факт использования указанных зданий истцом, ответчиком и третьими лицами не опровергается, хотя на право пользования спорными зданиями документы не оформлялись.

Поэтому вывод суда о том, что права и интересы истца не нарушены, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

При оценке договора купли-продажи спорных зданий N 100 от 26 июля 2001 г. (л. д. 56 - 57) как договора продажи арендованного имущества, заключенного в соответствии со ст. 13 Закона Республики Татарстан “О приватизации государственного имущества в Республике Татарстан“ от 5 февраля 1992
г. N 1403-XII, суд не применил положения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с п. 1.2 договора аренды помещений N 212 от 02.05.2001 срок аренды устанавливался с 21.05.2001 по 20.05.2004, то есть на срок не менее одного года.

По поводу государственной регистрации договора аренды N 212 от 02.05.2001 представители ответчика и третьих лиц дать пояснений не могли, поскольку это обстоятельство не было предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

При новом рассмотрении спора суду следует учитывать положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку объект недвижимости может считаться арендованным на срок не менее одного года лишь при государственной регистрации соответствующего договора аренды.

Также при новом рассмотрении спора суду следует учитывать положение ст. 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности“, в соответствии с которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.

Поскольку предметом иска является признание договора купли-продажи спорных зданий недействительным, суду следует определить надлежащего ответчика по данному делу с учетом положений ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанные обстоятельства должны учитываться судом и при рассмотрении исковых требований о признании ненормативного акта муниципального органа недействительным.

Кроме того, рассматривая указанные требования, суд должен сделать вывод, применимы ли к данному спору положения распоряжения Президента РФ от 23.04.93 N 281-рп “О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества“
и принятых в соответствии с ним правовых актов в зависимости от установления ранее принадлежащих истцу прав на спорные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах дела кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19 июня 2002 г. и Постановление апелляционной инстанции от 15 августа 2002 г. Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-2136/02-СГ3-14/К отменить, кассационную жалобу удовлетворить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в ином судебном составе.

Судебные расходы, в том числе и по кассационной жалобе, распределить суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.