Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2002 N А65-11896/2001-СГ2-6 Дело по иску Комитета по управлению имуществом о взыскании долга и пени по арендной плате, расторжении договора и выселении из занимаемого помещения передано на новое рассмотрение в связи с неправильным применением арбитражным судом норм материального права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 31 мая 2002 года Дело N А 65-11896/2001-СГ2-6“

(извлечение)

Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г. Казани обратился с иском к ТОО “Полис“ о взыскании 101401 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате согласно договору N 2181-4 от 01.06.98 аренды нежилого помещения площадью 132,8 кв. м в доме N 2, литера А, по ул. Кирова в г. Казани, 137261 руб. 26 коп. пени за просрочку оплаты за период с 11.11.98 по 17.07.2001, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения по
п. 5.2.3 договора и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невнесением арендной платы в течение 3-х месяцев.

Ответчиком предъявлен встречный иск о признании договора аренды от 01.06.98 N 2181-4 недействительным на том основании, что истец не является собственником занимаемого ТОО “Полис“ нежилого помещения. В 1994 г. ответчику безвозмездно был передан не имеющий балансовой стоимости сборно - разборный павильон, в 1995 г. ООО “Полис“ за счет собственных средств возвело на месте указанного павильона здание кафе “Полюс“, зарегистрировало его в БТИ и фактически является собственником данного объекта недвижимости.

В качестве третьих лиц к участию в деле были привлечены Производственный трест жилищного хозяйства Вахитовского района г. Казани и ОАО “Торговый дом Казанский ЦУМ“.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2001 в иске отказано, встречный иск удовлетворен, договор аренды от 01.06.98 N 2181-4 признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.03.2002 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что 01.10.94 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 132,8 кв. м по ул. Кирова, д. 2, литера А, однако объектом аренды был сборно - разборный павильон, переданный ТОО “Полис“ безвозмездно как оборудование со 100% износом. Поскольку объект аренды не существовал, договор является незаключенным. До 1995 г. ТОО “Полис“ полностью снесло павильон и построило на его месте здание кафе “Полюс“ 01.06.98 сторонами был заключен договор аренды N 2181-4 на вновь возведенное здание кафе. Право собственности Комитета на сборно - разборный павильон прекратилось в силу ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации с его уничтожением. Право собственности на вновь отстроенное здание у истца
не возникло. Договор от 01.06.98 N 2181-4 не соответствует ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику, а потому ничтожен. Кроме того, Комитет не является надлежащим истцом.

В кассационной жалобе заявитель - Комитет по управлению коммунальным имуществом Администрации г. Казани, г. Казань, - просит решение и Постановление отменить, вынести новое решение, ссылаясь на то, что вывод суда о том, что в аренду согласно техдан сборно - разборный павильон, не соответствует действительности. В тех что здание облицовано кирпичом, имеет железную кровлю, полы из мраморных плит и процент его износа составляет 21%, а не 100%. В 1994 г. сторонами был заключен договор аренды N 688 на указанный объект, который был расторгнут по соглашению сторон в связи с подписанием нового договора N 2181-4 от 01.06.98. О произведенных строительных работах ответчик арендодателя не поставил в известность, регулярно вносил арендную плату. Произведенные работы не затрагивают основные несущие конструкции элементов строения.

До принятия Постановления судебной коллегией был объявлен перерыв в судебном заседании до 15.00 час. 31.05.2002 в соответствии с ч. 3 ст. 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность решения и Постановления в соответствии со ст. 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости его отмены и передачи дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно выписке из Реестра коммунальной собственности г. Казани 29.07.93 в Реестр был включен павильон, находящийся по адресу: г. Казань, ул. Кирова,2 (л. д. 49, т. 1).

01.10.94 между Комитетом по управлению коммунальным имуществом Администрации г. Казани (арендодателем), ТОО “Полис“
(арендатором) и Коммунальным предприятием “Казобщепит“ (балансодержатель) был заключен договор N 688 аренды нежилого помещения общей площадью 132,8 кв. м в доме 2 по ул. Кирова в г. Казани (л. д. 46, т. 1) для использования под кафе.

01.06.98 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды N 2181-4 нежилого помещения по ул. Кирова, д. 2, литер А, площадью 132,8 кв. м для организации общественного питания. В п. 7.2 договора указано, что договор N 688 от 01.10.94 считать расторгнутым по соглашению сторон.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что по договору N 688 от 01.10.94 в аренду ответчику был передан сборно - разборный павильон со 100% износом. При этом апелляционной инстанцией сделана ссылка на технический жду тем из данного технического паспорта (л. д. 52 - 58, т. 1) усматривается, что строение по ул. Кирова, д. 2, литера А, именуемое “павильон“, относится к пятой группе капитальности, стены и перегородки его облицованы кирпичом, имеются полы из мраморных плит, железная кровля, а также водопровод и канализация. Износ составляет 21%. Технический паспорт изготовлен 05.08.94, инвентаризация произведена 24.06.93, то есть до включения объекта в реестр коммунальной собственности и до заключения договора аренды N 688 от 01.10.94.

Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды N 688 от 01.10.94 следует считать незаключенным, поскольку объект аренды - сборно - разборный павильон со 100% износом - вообще не существовал, противоречит данным, указанным в техпаспорте.

Противоречит этим данным и вывод суда о том, что до 1995 г. ответчик снес сборно - разборный павильон и построил на его месте
кирпичное здание кафе “Полюс“, провело инженерно - технические коммуникации.

Представленный ответчиком технический паспорт (л. д. 41 - 45, т. 1), в котором указано, что строение переоборудовано в 1995 г., а текущие изменения в техпаспорт внесены 19.08.96, практически ничем не отличается от техит тот же план и те же технические характеристики.

Техпаспорт, изготовленный в 2001 г. (л. д. 128 - 134, т. 1), хотя и отличается от предыдущих, однако не свидетельствует о полной перестройке конструктивных элементов строения.

При таких обстоятельствах выводы суда первой и апелляционной инстанции о том, что истец является собственником сборно - разборного павильона, снесенного ответчиком в 1995 г., и не является собственником кирпичного здания кафе “Полюс“, возведенного ответчиком в 1996 г. за счет собственных средств, а поэтому договор N 2181-4 от 01.06.98 ничтожен, не основан на материалах дела, рассмотренных в судебном заседании.

В этой связи встречный иск судом удовлетворен необоснованно.

Также не основан на Законе довод суда о том, что Комитет не является надлежащим истцом и это служит основанием для отказа в иске.

Решением сессии Казанского городского Совета народных депутатов от 22.12.94 Комитету по управлению коммунальным имуществом Администрации г. Казани было поручено осуществлять полномочия собственника в отношении имущества г. Казани.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные Законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Комитет на основании этой нормы как лицо, управомоченное собственником, заключил договор аренды, требования по которому являются предметом данного спора. Являясь арендодателем, стороной договора, Комитет является и надлежащим истцом по спору о ненадлежащем исполнении обязательств по
договору арендатором. Вывод же суда о том, что надлежащим истцом является не Комитет, а Казанский Совет народных депутатов, ошибочен.

По существу исковые требования Комитета судом первой и апелляционной инстанции не рассматривались, оценка им судом не давалась, поэтому судебная коллегия не может принять новое решение.

В этой связи решение и Постановление подлежат отмене как принятые в результате неправильного применения норм материального права и как несоответствующие материалам дела, рассмотренным в судебном заседании.

Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду надлежит рассмотреть по существу исковые требования и дать им оценку.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ст. 175, ч. 1 ст. 176, ст. 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.12.2001 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 25.03.2002 по делу N А 65-11896/2001-СГ2-6 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда, кассационную жалобу удовлетворить в части.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.