Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2004 N КГ-А40/5577-04 Дело о признании недействительным договора аренды нежилых помещений передано на новое рассмотрение, т.к. суды не дали надлежащей оценки доводам истца об отсутствии у ответчика права собственности на спорное помещение и права истца на предъявление данных требований.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 8 октября 2004 г. Дело N КГ-А40/5577-04“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа при участии в заседании от истца: З. - дов. от 09.01.04 N 1д-18; от ответчика: ЗАО ТД “Новоарбатское“ (П. - дов. от 29.12.03, С. - дов. от 29.12.03, Л. - дов. от 03.06.04); ООО “Салазар“ (П. - дов. от 29.12.03, С. - дов. от 04.10.04); от третьего лица: Г. - дов. от 06.01.04 N 2004/77-117, рассмотрев в судебном заседании 05.10.2004 кассационные жалобы ответчика: ООО “Салазар“ и лица, не участвующего в деле: ООО
“Кишлак“, на решение от 15.03.2004, постановление от 27.05.2004 по делу N А40-54751/03-82-565 Арбитражного суда г. Москвы, принятые по иску Компании “Парвини Холдинг-Лимитед“ к ЗАО “ТД “Новоарбатское“, ООО “Салазар“ Федеральный арбитражный суд Московского округа 3-е лицо: Мосрегистрация о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Компания “Парвини Холдинг Лимитед“ (Кипр) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу “Торговый Дом “Новоарбатское“ (ЗАО “ТД “Новоарбатское“) и Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) “Салазар“ о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 06.04.2000 N 005/00 нежилых помещений общей площадью 379,3 кв. м, расположенных в стр. 1 д. 11 по ул. Новый Арбат г. Москвы, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки в виде выселения ООО “Салазар“ из занимаемых им по данному договору помещений и обязания его передать данные помещения собственнику - Компании “Парвини Холдинг Лимитед“.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (Москомрегистрация).

Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 12, 167, 168, 209, 608 ГК РФ и мотивированы тем, что на момент заключения оспариваемого договора ЗАО “ТД “Новоарбатское“ не обладало статусом собственника спорных нежилых помещений и не вправе было сдавать их в аренду.

Решением от 15.03.2004 суд признал недействительным договор аренды N 005/00 от 06.04.2000, заключенный между ЗАО “ТД “Новоарбатское“ и ООО “Салазар“, выселил ООО “Салазар“ из нежилого помещения площадью 379,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 11, стр.1, и обязал ответчика в освобожденном виде
передать данные помещения Компании “Парвини Холдинг Лимитед“.

Делая вывод о недействительности договора, суд исходил из того, что ЗАО “ТД “Новоарбатское“ не являлось собственником спорных нежилых помещений и не имело права сдавать их в аренду (ст. ст. 168, 608 ГК РФ), и, ссылаясь на ничтожность договора аренды, признал подлежащими применению последствия его недействительности в виде выселения ответчика из занимаемых им помещений (ст. 167 ГК РФ).

Постановлением апелляционной инстанции от 27.05.2004 решение суда оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов.

На принятые судебные акты ООО “Салазар“ подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на нарушение судом норм материального права (ст. ст. 166, 167, 168, 209, 301 - 305, 606 ГК РФ). Заявитель оспаривает право истца на предъявление настоящего иска, ссылаясь на приобретение последним спорной недвижимости по ничтожной сделке: договору купли-продажи с Компанией “Фарруджиа Холдингс Лимитед“, заключенному в период действия судебного запрета на распоряжение недвижимостью.

На принятые судебные акты подана также кассационная жалоба ООО “Кишлак“, являющегося субарендатором спорных нежилых помещений, со ссылкой на то, что решение и постановление по настоящему делу вынесены о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Отзывы на кассационную жалобу истцом, ЗАО “ТД “Новоарбатское“ и третьим лицом не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представители ООО “Салазар“ и ЗАО “ТД “Новоарбатское“ поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против их удовлетворения.

Представитель Москомрегистрации оставила решение вопроса на усмотрение суда.

ООО “Кишлак“, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в
заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между ЗАО “ТД “Новоарбатское“ (арендодатель) и ООО “Салазар“ (арендатор) заключен договор аренды от 06.04.2000 N 005/00 нежилых помещений общей площадью 379,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 11, стр. 1, в соответствии с которым данные помещения переданы ООО “Салазар“ в пользование.

Удовлетворяя иск и признавая названный договор недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий ст. 608 ГК РФ, суд исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.09.1999, заключенный ЗАО “ТД “Семенов и сыновья“ и ЗАО “ТД “Новоарбатское“, на основании которого последний стал собственником спорных нежилых помещений, решением от 11.10.2002 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-36615/02-58-370 признан ничтожным, в связи с чем ЗАО “ТД “Новоарбатское“ никогда не являлось собственником данных помещений и, соответственно, не имело права сдавать их в аренду.

Признавая истца заинтересованным лицом по отношению к оспариваемой сделке в силу ст. 166 ГК РФ и наличие у него права на предъявление настоящего иска, суд исходил из того, что Компания “Парвини-Холдинг-Лимитед“ является собственником спорных нежилых помещений.

Возражая против иска и оспаривая право истца на его предъявление, ответчики ссылались на ничтожность договора купли-продажи недвижимости от 02.10.2003 N 2-10/03, заключенного истцом с Компанией “Фарруджиа Холдинг Лимитед“, на основании которого у истца возникло право собственности
на спорные помещения. В силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Суд кассационной инстанции считает, что, удовлетворяя иск, суды обеих инстанций не дали надлежащей оценки этому обстоятельству и не проверили должным образом доводы ответчиков о праве истца на предъявление настоящего иска.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что наличие государственной регистрации перехода права собственности к истцу на спорные нежилые помещения и ее неоспоренность не освобождают суд от этой обязанности.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит, что выводы арбитражного суда о наличии у истца права на предъявление иска не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, что является основанием для отмены принятых судебных актов в силу ст. 288 АПК РФ и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить надлежащим образом доводы ответчиков о ничтожности договора купли-продажи от 02.10.2003 N 2-10/03, и, в этой связи, праве истца на иск, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле стороны по данному договору - Компании “Фарруджиа Холдинг Лимитед“, проверить фактическое нахождение ООО “Салазар“ в спорных нежилых помещениях в связи с имеющимся в материалах дела договором субаренды с ООО “Кишлак“ и доводами последнего, изложенными в кассационной жалобе, для чего также обсудить вопрос о привлечении ООО “Кишлак“ к участию в деле.

Кроме того, суду необходимо уточнить основания (в том числе правовые) заявленного требования о выселении, поскольку реституция в силу ст. 167 ГК РФ может быть применена только к ЗАО “ТД “Новоарбатское“ как к стороне по сделке. Между
тем Компания “Парвини Холдинг Лимитед“ стороной оспариваемой сделки не является.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.03.2004 и постановление от 27.05.2004 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-54751/03-82-565 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.