Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 18.12.2002 N А35-389/01С13 Исковые требования об освобождении арендованного здания удовлетворены правомерно, поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 18 декабря 2002 г. Дело N А35-389/01С13“

(извлечение)

Федеральный Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев

в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО “Тина“ на решение Арбитражного суда Курской области от 04.10.2002 по делу N А35-389/01С13,

УСТАНОВИЛ:

АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ обратилось в суд с иском к ООО “Тина“, г. Курск, об освобождении арендованных зданий ремонтной мастерской, сварочного цеха и земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.06.2000.

В свою очередь ООО “Тина“ предъявило встречный иск о признании договора аренды от 01.06.2000 недействительным.

После направления дела на новое рассмотрение решением суда
от 04.10.2002 исковые требования АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ удовлетворены. Суд обязал ООО “Тина“ освободить занимаемые здания ремонтной мастерской (литер В), сварочного цеха (литер В1) и земельный участок, находящиеся в г. Курске, ул. Ухтомского, 32 “Б“.

В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной инстанции оно не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО “Тина“ просит вынесенное по делу решение отменить, ссылаясь на то, что суд не дал оценки и не исследовал договор аренды от 01.06.2000.

В судебное заседание явились представители АОЗТ “Курскмолреммонтаж“. Представитель ООО “Тина“ в суд не явился, хотя о дне слушания жалобы извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

Учитывая особенности рассмотрения дел в кассационной инстанции и требования п. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя ООО “Тина“.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и выслушав представителей истца, кассационная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного решения по следующим основаниям.

Как установлено судом области, 01.06.2000 между сторонами были заключены: договор аренды нежилого помещения (строения) общей площадью 462,1 кв. м, расположенного в г. Курске, ул. Ухтомского, 32 “Б“, и договор краткосрочной аренды земельного участка под стоянку автомобиля, находящегося по этому же адресу, сроком действия до 31.12.2000.

Ссылаясь на истечение срока аренды, истец обратился с иском об освобождении арендованных зданий и земельного участка.

В свою очередь ответчик просит признать данные договоры недействительными.

Кассационная коллегия полагает, что суд пришел к правильному выводу, удовлетворив исковые требования АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ и отказав в удовлетворении встречного иска.

Кассационная коллегия согласна с утверждением суда о том, что договор аренды нежилого помещения (строения) от 01.06.2000 представляет собой договор аренды зданий,
поскольку согласно акту сдачи - приемки, истец передал в аренду ответчику (ООО “Тина“) здание под литером “В“ и здание под литером “В“, площадь которых составляет 462,1 кв. м.

Следовательно, доводы ООО “Тина“ о том, что договор аренды недвижимости от 01.06.2000 является незаключенным, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект аренды, являются несостоятельными, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела.

При заключении договора стороны знали, какое помещение передается в аренду. ООО “Тина“ фактически приняло объекты аренды и пользовалось ими.

Спорный договор заключен на срок менее года, поэтому не подлежал государственной регистрации.

Согласно действующему законодательству (ст. 622 ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Письмом от 10.01.2001 АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ (арендодатель) поставило в известность ООО “Тина“ об истечении срока договора аренды и освобождении занимаемых объектов. В добровольном порядке арендатор не выселился.

Требования истца об освобождении помещений в связи с истечением срока договора аренды являются обоснованными, поэтому судом они удовлетворены.

Земельный участок площадью 0,3616 га по ул. Ухтомского, 32 “Б“, г. Курска, был предоставлен АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ постановлением главы администрации г. Курска N 37 от 10.01.2000 в аренду сроком на 5 лет для производственно - хозяйственной деятельности.

На основании данного постановления между администрацией г. Курска (арендодатель) и акционерным обществом был заключен договор N 30202ю аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер КУО:29:11:051:0013 площадью 3616 кв. м, сроком до 01.01.2005.

Согласно п. 4.2.1 данного договора арендатор был обязан использовать земельный участок без права передачи его в субаренду.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу и как договор
аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Судом установлено, что договор N 30202ю государственную регистрацию не прошел, следовательно, его нельзя признать заключенным.

Следовательно, краткосрочный договор аренды земельного участка под стоянку автомобиля от 01.06.2000 также является незаключенным. Таким образом, ООО “Тина“ занимает земельный участок без каких-либо правовых оснований и обязано его освободить.

ООО “Тина“ считает себя собственником спорных объектов на основании договоров купли - продажи от 09.09.99 N N 3 и 4. Однако данное утверждение является несостоятельным.

Судом установлено, что 06.09.99 между сторонами были заключены договоры купли - продажи N 1 и N 2, а 09.09.99 договоры купли - продажи недвижимости N 3 и N 4, в соответствии с которыми АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ обязалось передать в собственность ООО “Тина“ (покупатель) кирпичный склад (договор N 1), здание административно - бытового корпуса (договор N 2), здание ремонтной мастерской (договор N 3) и здание сварочного цеха (договор N 4).

Впоследствии дополнительными соглашениями N 1 от 10.11.2000 стороны расторгли договоры купли - продажи N 1 и N 2 от 06.09.99.

Балансовая стоимость проданного по этим договорам имущества составила 1296437 руб. 05 коп. при общей балансовой стоимости 1345367 руб. 91 коп.

Остаточная стоимость составила соответственно 370003 руб. 77 коп. и 381435 руб. 67 коп.

Согласно п. 1 ст. 78 ФЗ “Об акционерных обществах“ к крупным сделкам относится сделка либо несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением, либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о
том, что договоры купли - продажи недвижимости N N 1, 2 от 06.09.99 и N N 3, 4 от 09.09.99 относятся к крупным сделкам.

На момент их заключения Федеральный закон предусматривал наличие единогласного одобрения членов Совета директоров сделки по отчуждению имущества, стоимость которого составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки.

Если предметом сделки являлось имущество, стоимость которого составляла свыше 50% балансовой стоимости активов общества, то требовалось решение общего собрания акционеров в количестве в три четверти членов акционеров.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании обозревались подлинные протоколы заседаний как Совета директоров, так и общих собраний АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ за 1999 и 2000 годы и было установлено, что вопрос о продаже или даче согласия на продажу зданий, указанных в спорных договорах, не рассматривался.

Отсутствуют и доказательства последующего одобрения данных сделок.

С учетом вышеизложенных обстоятельств следует признать, что договоры купли - продажи N N 1, 2, 3, 4 в момент их заключения противоречили действующему на тот момент Закону “Об акционерных обществах“, следовательно, суд обоснованно признал их ничтожными.

Кроме того, договоры купли - продажи N 3 и N 4 от 09.09.99 заключены после наложения судебными органами на эти объекты недвижимости ареста (акт описи и ареста имущества от 08.09.99), в связи с чем эти сделки также являются недействительными.

Как обоснованно указал суд, заключение впоследствии сторонами договоров аренды от 01.06.2000 на те же объекты недвижимости, которые являлись предметом договоров купли - продажи N 3 и N 4 от 09.09.99, указывает на то, что стороны признавали эти договора недействительными.

При таких обстоятельствах суд правомерно
удовлетворил исковые требования АОЗТ “Курскмолреммонтаж“ и отказал в удовлетворении требований по встречному иску.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 04.10.2002 по делу N А35-389/01-С13 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ООО “Тина“, г. Курск, госпошлину по кассационной жалобе в доход федерального бюджета 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.