Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 03.10.2002 N А68-115/4-02 Дело по иску о выселении из нежилых помещений, переданных истцу на основании договора аренды, и вселении истца в спорные помещения направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм процессуального права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 3 октября 2002 г. Дело N А68-115/4-02“

(извлечение)

Федеральный Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “КАБИ“ г. Тула на решение от 5 июня 2002 г. и постановление апелляционной инстанции от 25 июля 2002 г. Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-115/4-02,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “КАБИ“ г. Тула обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “КАБИ Инжиниринг“ г. Тула, Комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы, Главному управлению муниципального жилищного хозяйства
Управы г. Тулы, муниципальному унитарному предприятию “Мир“ г. Тула, в котором просило выселить ООО “КАБИ Инжиниринг“ из помещений, которые были переданы ООО “КАБИ“ на основании договора аренды недвижимого муниципального имущества от 25.02.2000 N С-20124 и дополнительного соглашения к нему от 15.03.2000; вселить ООО “КАБИ“ в помещения, права на которые принадлежат обществу на основании договора аренды недвижимого муниципального имущества от 25.02.2000 N С-20124 и дополнительного соглашения к нему от 15.03.2000.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2002 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.07.2002 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью “КАБИ“ просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новое решение об удовлетворении исковых требований ООО “КАБИ“. При этом заявитель жалобы ссылается на необоснованность вывода судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор N С-20124 от 25.02.2000 считается расторгнутым и считает, что права арендатора по действующему договору аренды N С-20124 от 25.02.2000 на сегодняшний день принадлежат ООО “КАБИ“.

Кроме того, заявитель указывает на необоснованность выводов судов о том, что договор аренды от 03.09.2001, между МУП “Мир“ (арендодатель) и ООО “КАБИ Инжиниринг“ (арендатор) был заключен на основании постановлений главы города Тулы от 08.08.2001 N 992 и от 20.08.2001 N 1068.

По мнению заявителя, ни одно из постановлений главы г. Тулы, названных судами в качестве основания для заключения договора аренды от 03.09.2001, таковым считаться не может.

Договор аренды спорных помещений от 03.09.2001 между МУП “Мир“ и ООО “КАБИ Инжиниринг“ не прошел государственную регистрацию, поэтому, как считает заявитель, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ является незаключенным
и ООО “КАБИ Инжиниринг“ не могло приобрести никаких прав и обязанностей по незаключенной сделке и не имеет законных оснований занимать спорные нежилые помещения.

В судебном заседании представитель ООО “КАБИ“ поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представители ООО “КАБИ Инжиниринг“, Комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы, Главного управления муниципального жилищного хозяйства Управы г. Тулы, МУП “Мир“ в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ООО “КАБИ“, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 05.06.2002 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.2002 Арбитражного суда Тульской области отменить, дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “КАБИ“ (арендатор) 25.02.2000 заключен договор N С-20124 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Революции, д. 39 на срок с 14.01.2000 по 14.01.2005 и 15.03.2000 подписано дополнительное соглашение к нему. Помещения переданы в аренду по акту от 13.03.2000.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что поскольку договор аренды N С-20124 от 25.02.2000 не был расторгнут в установленном законом порядке, у арендодателя отсутствуют законные основания лишать ООО “КАБИ“ предоставленных ему по указанному договору прав владения и пользования нежилыми помещениями; более того, между МУП “Мир“ и ООО “КАБИ Инжиниринг“ 03.09.2001 заключен договор аренды указанных помещений.

При рассмотрении спора судами установлено, что 24.01.2001 Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы (арендодатель) направил ООО “КАБИ“ претензию N 293 в которой просил перечислить задолженность по арендной
плате за период с 11.10.2000 по 11.01.2001, дать согласие на расторжение договора аренды и освободить арендуемое помещение.

Отказ в удовлетворении иска суд первой инстанции мотивировал тем, что договор аренды от 25.02.2000 N С-20124, на который ссылается истец в обоснование своих требований, прекратил свое действие в связи с тем, что арендатор (истец) в ответ на претензию Комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы добровольно сдал арендуемое помещение балансодержателю ГУ МЖХ г. Тулы по приемо - сдаточному акту от 01.02.2001, что соответствует требованиям ст. 619 ГК РФ.

Апелляционная инстанция, указав на то, что в соответствии с п. 10.3 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и договор считается расторгнутым по инициативе арендодателя при отсутствии в течение 10 дней возражений арендатора на направленное ему извещение о расторжении договора, пришла к выводу о том, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему считаются расторгнутыми, что соответствует и ст. 619 ГК РФ.

Кроме того, апелляционная инстанция сослалась также на то, что в соответствии с соглашением от 27.01.2001, заключенным между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы, ООО “КАБИ“, ЗАО “КАБИ Корпорейшен“, Главным Управлением муниципального жилищного хозяйства (ГУ МЖХ), ООО “КАБИ“ передало ЗАО “КАБИ Корпорейшен“ права и обязанности по договору аренды N С-20124 от 25.02.2000; решением арбитражного суда от 22.08.2001 по делу N А68-118/4-01 указанное соглашение признано не действительным, но воля ООО “КАБИ“ на передачу прав и обязанностей ЗАО “КАБИ Корпорейшен“ в момент заключения соглашения очевидна; соглашение было составлено сторонами после того, как Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы направил претензию ООО “КАБИ“.

Однако данные выводы судов
первой и апелляционной инстанций являются недостаточно обоснованными, поскольку сделаны судами без учета и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Утверждение судов о том, что в ответ на претензию Комитета по управлению имуществом Управы г. Тулы о расторжении договора истец добровольно сдал арендуемое помещение балансодержателю по приемо - сдаточному акту от 01.02.2001, не основано на материалах дела.

В приемо - сдаточном акте от 01.02.2001 указано, что передача помещений производится на основании соглашения от 27.01.2001 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N С-20124 от 25.02.2000 (л.д. 65).

Вывод о том, что воля ООО “КАБИ“ на передачу прав и обязанностей ЗАО “КАБИ Корпорейшен“ по договору аренды в момент заключения соглашения от 27.01.2001 очевидна, сделан судом апелляционной инстанции без учета обстоятельств, на основании которых решением Арбитражного суда Тульской области от 22.08.2001 по делу N А68-118/4-01 данное соглашение признано недействительным. В решении арбитражного суда от 22.08.2001 указано, что Кузько Е.П., являясь единоличным исполнительным органом ООО “КАБИ“ и его учредителем (30% доли уставного капитала), заключил соглашение от 27.01.2001 с ЗАО “КАБИ Корпорейшен“, единственным учредителем и генеральным директором которого является, без согласия общего собрания участников ООО “КАБИ“, чем нарушил статью 45 п. 3 ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью“, а поэтому в силу ст. 168 ГК РФ эта сделка признана судом недействительной.

В нарушение требований ст.ст. 59, 124, 127, 159 АПК РФ (1995 г.) в принятых по делу судебных актах не указаны мотивы, по которым суды первой и апелляционной инстанций отклонили доводы истца о том, что Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы не представил
доказательств вручения ООО “КАБИ“ претензии N 293 от 24.01.2001, факт получения претензии ООО “КАБИ“ отрицало. Доказательства направления и получения ООО “КАБИ“ претензии N 293 в материалах дела отсутствуют.

Однако установление факта получения арендатором претензии имеет важное значение для принятия правильного решения.

Вывод о том, что в соответствии с пунктом 10.3 договора и ст. 619 ГК РФ договор аренды считается расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке, сделан судами первой и апелляционной инстанций без оценки содержания претензии. В претензии N 293 от 24.01.2001 Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы, ссылаясь на п. 5.1 договора аренды и ст. 452 ГК РФ, просит ООО “КАБИ“ дать согласие на расторжение договора аренды и в случае отказа или неполучения ответа Комитет оставляет за собой право на обращение в Арбитражный суд Тульской области с соответствующим иском.

Кроме того, факт нарушения (наличие задолженности по арендной плате), с которым договор связывает право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, должен быть доказан материалами дела.

Однако данный вопрос судами не исследовался.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть вышеизложенное.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3, 288 ч. 1 - 3, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 5 июня 2002 г. и постановление апелляционной инстанции от 25 июля 2002 г. Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-115/4-02 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в первую инстанцию.

Постановление вступает в законную силу с
момента его принятия и обжалованию не подлежит.