Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 26.09.2002 N 59/13 Дело по иску о понуждении к заключению договора купли - продажи здания, переданного в аренду с правом выкупа, направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 26 сентября 2002 г. Дело N 59/13“

(извлечение)

Федеральный Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО “Тулаагроимпэкс“, г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2002 по делу N 59/13,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО “Тулаагроимпэкс“ обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО “Тульский комбайновый завод“ о понуждении ответчика к заключению договора купли - продажи здания, переданного в аренду с правом выкупа.

В порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил понудить ответчика исполнить свое обязательство по договору аренды
с правом выкупа N 139/241 от 01.11.95 путем заключения договора купли - продажи здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Марата, д. 184 “б“.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2002 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе истец ЗАО “Тулаагроимпэкс“ просит об отмене решения арбитражного суда в связи с неправильным применением норм материального права, касающихся приватизации объектов социально - культурного назначения, неверным истолкованием закона, действующего на момент заключения договора аренды с правом выкупа. По мнению заявителя, суд необоснованно признал спорный договор незаключенным, так как в нем были согласованы все существенные условия, в том числе касающиеся определения цены недвижимого имущества - по его остаточной стоимости; судом неполно исследованы обстоятельства дела, в частности вопросы, касающиеся приватизации поликлиники и права собственности на спорный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы и просил принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Представитель ответчика просил оставить без изменения оспариваемое решение как принятое в соответствии с законодательством.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым решение арбитражного суда отменить и передать дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между ЗАО “Тулаагроимпэкс“ и АООТ “Тульский комбайновый завод“ (правопредшественником ответчика) заключен договор аренды N 139/241 помещения, общей площадью 1690,8 кв. м, расположенного по адресу : г. Тула, ул. Марата, д. 184 “б“, сроком действия с 01.11.95 по 01.11.97.

Согласно п. 8.2 договора имущество может перейти в собственность арендатора, если он внес арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также внес
арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого, согласно договору, прекращена до завершения амортизационного срока.

Согласно акту технического состояния здания от 11.11.95 арендуемое помещение находится в аварийном состоянии.

5 января 1996 г. и 25 января 1996 г. между сторонами были заключены дополнительные соглашения к вышеназванному договору.

По условиям соглашения N 1 от 05.01.96 (ст. 4) “Арендатор“ производит восстановительные работы по отоплению, водопроводу, энергоснабжению и благоустройству территории недвижимого имущества в счет арендной платы по актам выполненных работ, согласованных с “Арендодателем“.

По условиям соглашения N 2 от 25.01.96 имущество переходит в собственность “Арендатора“, если он внес стоимость сданного ему в аренду имущества, или если он произвел вложения в счет капитального или (и) текущего ремонтов арендуемого имущества в сумме, превышающей остаточную стоимость имущества на день продажи.

Переход права собственности от “Арендодателя“ к “Арендатору“ осуществляется оформлением дополнительного договора купли - продажи.

Истец, ссылаясь на то, что производя капитальный и текущий ремонт арендуемого здания, он внес вложения в сумме, превышающей остаточную стоимость имущества и приобрел право на выкуп этого имущества, обратился в арбитражный суд с иском.

Разрешая данный спор, суд пришел к выводу о том, что договор аренды по своему содержанию является предварительным договором и предложение истца о заключении основного договора, направленное по истечении 4-х лет с момента подписания предварительного договора, не влечет для ответчика обязанности по заключению сделки купли - продажи.

Кроме этого, суд признал договор аренды незаключенным, в связи с отсутствием в нем сведений относительно фактической стоимости передаваемого в аренду объекта.

Отказ в иске мотивирован также тем, что ответчик не приобрел права собственности на отчуждаемый объект (помещение поликлиники) и не мог
им распоряжаться.

Однако выводы суда нельзя признать достаточно обоснованными, поскольку они сделаны без учета ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Несостоятельны утверждения суда о том, что спорный договор является предварительным и незаключенным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Условие о стоимости передаваемого в аренду имущества не подлежит согласованию при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик “Об аренде“ (в редакции Закона 1991 г.) стоимость арендованного имущества определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа.

Суд не принял во внимание тот факт, что сразу после заключения договора арендованное имущество было передано арендатору, составлен акт технического состояния здания от 11.11.95; стороны исполняли обязательства по договору аренды. Защиту права по указанному договору осуществлял арендатор, обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы (решение суда от 06.04.2000).

Разрешая вопрос о правильности передачи в аренду здания поликлиники, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что включение упомянутого имущества в уставный капитал акционерного общества противоречит требованиям пункту 5 Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденного Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721.

Однако заинтересованными лицами не было заявлено о применении последствий недействительности сделки в виде изъятия здания поликлиники у ответчика.

На день рассмотрения дела ответчик являлся собственником спорного здания, из чего и следовало исходить суду при разрешении настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет по управлению государственным имуществом Тульской области подтвердил право
ответчика на распоряжение зданием бывшей поликлиники.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 15.07.2002 по делу N 59/13 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд, но в ином составе судей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.