Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2002 N А14-5099-99/153/7 Дело по иску о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм процессуального права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 26 апреля 2002 г. Дело N А14-5099-99/153/7“

(извлечение)

Федеральный Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Воронежа на решение от 17.12.2001 и постановление апелляционной инстанции от 20.02.2002 Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-5099-99/153/7,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Воронежа обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к акционерному обществу закрытого типа “Фламинго“, г. Воронеж, о расторжении договора аренды N 105-с от 14.07.93 выселении, о взыскании 2556007 руб. 15 коп. задолженности по арендным платежам и 5809151 руб. 32 коп. пени.

Арбитражным судом Воронежской
области принято решение от 21.10.99 о расторжении договора аренды N 105-с от 14.07.93, о выселении АОЗТ “Фламинго“ из занимаемого помещения и о взыскании 5757342 руб. 48 коп., в том числе 2556007 руб. 15 коп. основного долга и 3201335 руб. 33 коп. пени.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 11.07.2001 решение суда изменено в части взыскания долга и пени и с ответчика взыскано 1477488 руб. 96 коп. основного долга и 1710158 руб. 12 коп. пени. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.09.2001 решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.10.99 и постановление апелляционной инстанции от 11.07.2001 отменены и дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела истец в порядке ст. 37 ЛПК РФ уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика 4151746 руб. 55 коп, задолженности по арендной плате за период с 01.08.95 по 01.12.2001 и 13923207 руб. 80 коп. пени за просрочку платежей за период с 10.09.95 по 11.12.2001.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2001 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 20.02.2002 решение оставлено без изменения.

Не соглашаясь с принятыми по делу судебными актами, Администрация г. Воронежа обратилась с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. При этом заявитель жалобы ссылается на необоснованность и несоответствие требованиям норм материального права вывода судов о том, что между сторонами фактически исполнен договор купли - продажи спорного помещения с учетом судебных актов по делу N 71/6. Заявитель жалобы указывает
на то, что постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.08.97 по делу N 71/6 исполнено не было, договор купли - продажи спорного нежилого помещения путем подписания единого документа заключен не был. По мнению заявителя, в силу ст. 550 ГК РФ единственно возможным способом заключения договора купли - продажи недвижимого имущества является составление сторонами единого документа, несоблюдение данного требования влечет недействительность договора. Заявитель считает, что статьи 550, 554 ГК РФ не противоречат законам о приватизации и подлежат применению.

В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 17.12.2001 и постановление апелляционной инстанции от 20.02.2002 Арбитражного суда Воронежской области в части отказа во взыскании задолженности но арендным платежам за период с 01.08.95 по 18.09.97 и пени отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение, в остальной части названные судебные акты оставить без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 14.07.93 между Комитетом по управлению имуществом г. Воронежа (арендодатель) и АОЗТ “Фламинго“ (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 2079,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, д. 24. Срок аренды определен сторонами с 01.01.93 по 31.12.2000.

Воспользовавшись своим правом на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения, акционерное общество закрытого типа “Фламинго“ обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом города Воронежа либо Фонда имущества города Воронежа заключить договор купли - продажи нежилого помещения площадью 2079,5 кв. м, расположенного по
адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 24, с выкупной стоимостью 47088198 руб.

Решением от 14.04.97 договор купли - продажи помещения признан заключенным с Комитетом по управлению имуществом города Воронежа с 05.05.95 на условиях, указанных покупателем в проекте договора от 05.05.95.

Определением от 13.05.97 суд в соответствии со статьей 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исправил допущенную опечатку, указав, что договор следует считать заключенным с Фондом имущества города Воронежа, а не с Комитетом по управлению имуществом.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.06.97 решение суда оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 18.08.97 названные судебные акты изменил. Кассационная инстанция обязала Фонд имущества города Воронежа в срок до 18.09.97 заключить с АОЗТ “Фламинго“ договор купли - продажи арендуемого нежилого помещения на условиях, указанных покупателем в проекте договора от 05.05.95, в том числе с выкупной стоимостью в сумме 47088198 руб.

В соответствии с п. 2.2.1 договора купли - продажи за приобретаемое помещение было перечислено Фонду имущества города Воронежа 46088198 руб. платежным поручением N 405 от 23.06.97 (за вычетом внесенного ранее залога в размере 1000000 руб. платежное поручение N 225 от 31.03.95).

В принятых по настоящему делу судебных актах содержится правильный вывод о том, что иск Администрации г. Воронежа, основанный на договоре аренды от 14.07.93, не подлежал удовлетворению, так как обязательства по названному договору аренды были прекращены в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 414 ГК РФ, путем замены их другими обязательствами, вытекающими из договора купли - продажи нежилого помещения.

Договор купли - продаж и согласно постановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.08.97 по делу N 71/6 следует считать заключенным 18.09.97
на условиях, указанных АОЗТ “Фламинго“ в проекте договора купли - продажи от 05.05.95.

Таким образом, заключением договора купли - продажи прекращено действие договора аренды от 14.07.93.

Требования Администрации г. Воронежа о расторжении договора аренды и выселении являются незаконными, поскольку договор аренды прекратил свое действие и АОЗТ “Фламинго“ владеет нежилым помещением как покупатель по договору купли - продаж и, то есть как титульный владелец. Принятые по делу судебные акты в этой части являются законными и обоснованными.

Однако в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.95 по 18.09.97, и пени за просрочку платежа за этот период принятые по настоящему делу судебные акты являются необоснованными и подлежат отмене в этой части.

Судами не было учтено, что в силу ст. 414 ГК РФ новация прекращает обязательства на будущее, до вступления договора купли - продажи в законную силу - 18.09.97 отношения сторон были основаны на договоре аренды от 14.07.93.

Поскольку требования истца в этой части по существу судами рассмотрены не были, расчет задолженности и пени судами не проверялся, правомерности принятых в расчете ставок арендной платы оценки не дано, дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175 п. 1, 3, 176 ч. 1, 177 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 17.12.2001 и постановление апелляционной инстанции от 20.02.2002 Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-5099-99/153/7 в части отказа во взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.08.95 по 18.09.97 и пени отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение.

В остальной части решение от 17.12.2001
и постановление апелляционной инстанции от 20.02.2002 Арбитражного суда Воронежской области но настоящему делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.