Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 13.12.2001 N А62-2448/01 Дело по иску о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки и взыскании арендной платы по договору аренды с правом выкупа направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 13 декабря 2001 г. Дело N А62-2448/01“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО “САКТА - АК N 1133-РТ-01“, г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.10.2001 по делу N А62-2448/01,

УСТАНОВИЛ:

ОАО “САКТА - АК N 1133-РТ-01“ в лице конкурсного управляющего Гришаненко А.М., г. Смоленск, обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО “ЛИК“, пос. Тихвинка, Смоленской области, о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки и взыскании арендной платы в сумме 65558 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области
от 05.10.2001 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном порядке материалы дела не пересматривались.

Истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанное судебное решение и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судом неполно установлены обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к принятию необоснованного и незаконного решения.

В судебное заседание кассационной инстанции истец не явился, однако он был надлежащим образом извещен о времени и месте его проведения, что является основанием в силу ст. 119 АПК РФ для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Возражая против заявленных доводов, ответчик просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Проверив материалы дела, заслушав ответчика и его представителя, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, кассационная судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Арбитражного суда Смоленской области от 05.10.2001 и передаче дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Обращение с иском о применении последствий недействительной сделки истец мотивировал тем обстоятельством, что договор на аренду с правом выкупа подсобного хозяйства от 01.06.2000, согласно которому истец предоставил ответчику в пользование имущество подсобного хозяйства, расположенное в д. Немыкари, Рябцевского сельского округа: свиноферму N 1, свиноферму N 2, убойный цех, склад хранения кормов - является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку в договоре не определен размер арендной платы в нарушение п. 1 ст. 654 ГК РФ, а также в нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не имеет государственной регистрации.

В результате,
истец просил на основании ст. 167 ГК РФ применить последствия ничтожной сделки взыскать с ответчика за фактическое пользование имуществом за период с 01.06.2000 по 25.04.2001 сумму 65558 руб. При этом расчет арендной платы произвел согласно выкупной цены имущества 80000 руб., предусмотренной п. 1.2 договора.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.06.2000 является незаключенным, поскольку не содержит условия о размере арендной платы, в нарушение п. 1 ст. 654 ГК Российской Федерации.

В то же время, суд делает вывод, что договор от 01.06.2000 государственной регистрации не требовал, поскольку был заключен на один год, а п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды, срок действия которого превышает один год.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.06.2000 является незаключенным, оснований для признания его недействительным и, соответственно, применять последствия недействительности ничтожной сделки также не имеется.

Кроме того, суд установил факт отсутствия акта приема - сдачи спорного имущества, а представленные истцом доказательства суд не принял во внимание как надлежащие доказательства фактического пользования ответчиком этим имуществом истца.

Также суд признал ненадлежащим расчет истца, поскольку он произведен из расчета 80000 руб., т.е. выкупной цены.

Кассационная судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что договор аренды от 01.06.2000 следует считать незаключенным в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ, поскольку в нем не предусмотрен размер арендной платы.

В то же время, кассационная судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о том, что данный договор не требовал государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок
не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку пунктом 1.3 договора срок аренды определялся с 01.06.2000 по 01.06.2001, т.е. на один год, следовательно, исходя из вышеназванной нормы материального права, предусматривающей государственную регистрацию договора аренды здания и сооружения со сроком действия на год и более, договор аренды от 01.06.2000 подлежал государственной регистрации и отсутствие таковой свидетельствует о том, что он и по этому основанию является незаключенным.

Доводы заявителя жалобы о том, что этот договор является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 ГК РФ безосновательны, так как правоотношения, возникшие из договора аренды здания и сооружения, регулируются специальными нормами материального права, содержащимися в пр. 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также кассационная судебная коллегия считает, что судом недостаточно обоснован вывод об отсутствии доказательств фактического пользования ответчиком спорным имуществом.

Ссылка суда на то, что согласно имеющемуся в деле акту описи и ареста имущества от 21.07.99 здания подсобного хозяйства истца находились под арестом и потому на момент заключения договора аренды не могли быть использованы, является безосновательной.

Согласно ст. 51 ФЗ “Об исполнительном производстве“ арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятии или передачи на хранение. Виды, объемы и сроки ограничения определяются судебным приставом - исполнителем.

Из акта описи и ареста имущества от 21.07.99 не усматривается, что судебный пристав - исполнитель устанавливал ограничения права пользования зданиями подсобного хозяйства.

Кроме того, решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.02.2001 истец признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, поэтому в силу ч.
1 ст. 98 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ с этого момента снимаются ранее наложенные аресты имущества должника и иные ограничения по распоряжению имуществом должника.

Суд не принял во внимание счет - фактуру ответчика на сумму 3945 руб. от 22.09.2000 (л. д. 23), сославшись на то, что она не подтверждает, что мясопродукты переданы именно из свинофермы в дер. Немырики.

Однако суд не дал оценку тому обстоятельству, что в этой счет фактуре в графе “дополнение“ указано, что мясопродукты ООО “Лик“ переданы истцу в счет аренды.

Не приняв во внимание ответ Главы Рябцевской сельской администрации (л. д. 22) на запрос истца от 22.08.2001 исх. N 144 в качестве доказательства фактического пользования ответчиком спорным имуществом за рассматриваемый период времени, суд надлежащим образом не обосновал свой вывод.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2000 (л. д. 419), согласно которому ООО “Лик“ (арендатор) на весь срок аренды имущества несет расходы по всему комплексу налогов и сборов за землю и сооружения, действующих на территории Смоленской области.

Однако суд не установил факт того, что производились ли выплаты указанных налогов и сборов и кем, а также уплачивались ли и кем эксплуатационные расходы (плата за электроэнергию и др.).

Согласно условиям п. 2.2.3 договора аренды арендатор обязывался производить капитальный ремонт, а также необходимый текущий ремонт арендуемого помещения.

В судебном заседании кассационной инстанции ответчик пояснил, что спорными помещениями невозможно было пользоваться, поэтому он производил его ремонт, на что имеются соответствующие документы.

Таким образом, вывод суда о том, что отсутствуют доказательства фактического пользования ответчиком спорным имуществом истца сделан по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела, поэтому решение на основании
п. 3 ст. 175 АПК РФ подлежит отмене как недостаточно обоснованное.

Суд сделал правильный вывод о неправомерности истца производить расчет платы за пользование недвижимым имуществом, исходя из выкупной цены - 80000 руб., установленной пунктом 1.2 спорного договора.

Поскольку стороны не предусмотрели в договоре аренды подсобного хозяйства от 01.06.2000 размер арендной платы, а правила пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения цены применяться не могут, согласно п. 1 ст. 654 того же Кодекса, следовательно, за фактическое пользование имуществом расчет цены производится в соответствии с правилами п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, при новом рассмотрении дела суду необходимо полно установить фактические обстоятельства дела, устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку имеющимся в деле и вновь представленным доказательствам, принять решение, соответствующее фактическим обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права.

Руководствуясь п. 3 ст. 175, ч. 1 ст. 176, ст. 177 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.10.2001 по делу N А62-2448/01 - отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.