Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 22.05.2000 N А14-6297/99/197/20 Дело по иску о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 22 мая 2000 г. Дело N А14-6297/99/197/20“

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Смолко С.И.

судей Полипонцева В.И.

Толкачевой И.Ю.

при участии в заседании:

от истца не явился;

от ответчика Петрова О.В. - директора;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.02.2000 (судья Щербатых И.А.) по делу N А14-6297/99/197/20,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению Государственным имуществом Воронежской области обратился в арбитражный суд с иском к ТОО “Светлана“ (после перерегистрации ООО “Книжный магазин “Светлана“), о взыскании 102792 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате и 70276 руб. 91 коп. пеней за просрочку платежа.

В судебном заседании истец увеличил сумму иска до 315659 руб. 06 коп. и просил взыскать 115473 руб. 26 коп. арендной платы и 200185 руб. 80 коп. пеней за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.02.2000 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе Комитет по управлению государственным имуществом Воронежской области просит отменить судебное решение и дело передать на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что суд вышел за пределы заявленных ответчиком возражений,оставил без внимания тот факт, что ответчик согласился с увеличением размера арендной платы и исполнял измененные условия договора.

Заявитель жалобы в суд округа не явился, письмом просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Кассационная инстанция считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель ООО “Книжный магазин “Светлана“ просил оставить
оспариваемый судебный акт без изменения.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд округа приходит к выводу о необходимости решение от 16.02.2000 отменить, а дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 02.03.95 Комитет по управлению госимуществом Воронежской области при участии балансодержателя Управления служебных зданий администрации области заключил с ТОО “Светлана“ договор N 95/14 аренды помещения площадью 206,6 кв. м, расположенного в г. Воронеже, по проспекту Революции, дом 33. Срок договора - с 01.01.95 по 01.01.96.

В силу п. 2.1 договора общая сумма годовой арендной платы составляла 68567 руб. 90 коп. С учетом 75% льготы годовая арендная плата составляла 17141 руб. 98 коп.

Дополнительным соглашением N 1 от 14.04.95 к договору аренды, заключенным Комитетом и ТОО “Светлана“, срок действия договора продлен до 1.01.2010.

Дополнительным соглашением N Ш/96-12 от 23.04.96 к договору аренды, заключенным между Управлением служебных зданий администрации Воронежской области и ТОО “Светлана“, уточнена арендуемая площадь и она составляет 153,6 кв. м. Пунктом 2 соглашения сумма годовой арендной платы установлена в 83208 руб. 48 коп. С учетом 75% льготы - 20802 руб. 12 коп. С учетом НДС в месяц арендная плата установлена в 1733 руб. 52 коп. Арендная плата должна перечисляться ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяца. Согласно п. 4 соглашения пересчет арендной платы производится с даты, указанной в постановлении, распоряжении или ином нормативном акте главы администрации области. В силу п. 2.4 договора за каждый день просрочки платежа арендатор выплачивает пеню в размере 1% от суммы задолженности.

Постановлением Воронежской областной Думы от 2.07.97
N 93-П-ОД “Об аренде недвижимого имущества областного уровня собственности в Воронежской области“ был утвержден “Порядок расчета арендной платы за нежилые помещения областного уровня собственности и оформления договоров аренды“. Базовая ставка для расчета арендной платы на 1997 г. установлена в размере 66 руб. за 1 кв. метр общей площади.

Ссылаясь на то, что ООО “Книжный магазин“Светлана“ ненадлежаще исполняет договор аренды в части внесения арендной платы, вносит ее в меньшем размере, Комитет по управлению госимуществом Воронежской области обратился с вышеуказанным иском в суд.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что изменения договора в части размера арендной платы были предложены Управлением служебных зданий, которое не является надлежащим арендодателем, а, следовательно, все эти изменения ничтожны.

Однако кассационная инстанция не может согласиться с таким выводом суда области. Пунктом 2 постановления Администрации Воронежской области “О повышении эффективности использования и содержания служебных зданий“ от 17.10.95 N 1138 Управлению по эксплуатации служебных зданий было предоставлено право выступать арендодателем служебных зданий. Ссылка суда на то,что только при заключении с октября 1995 г. новых договоров аренды Управление служебных зданий вправе выступать арендодателем, опровергается пунктом 5 названного постановления, которым Комитету по управлению госимуществом области предписано передать Управлению экземпляры ранее заключенных договоров аренды зданий для осуществления последним контроля за использованием арендаторами этих зданий или помещений в них (л. д. 44, т. 1).

Кроме того, материалами дела подтверждается, что Управление служебных зданий действовало в интересах Комитета по управлению госимуществом области. Со стороны Комитета возражений
не было. Ответчик соглашался с изменениями договора, предложенными Управлением, о чем свидетельствуют внесенные им арендные платежи в большем размере, чем предусмотрено договором от 02.03.95. При таких обстоятельствах у суда не было оснований признавать ничтожным дополнительное соглашение от 23.04.96.

Нельзя согласиться с судом первой инстанции и в части действия по настоящее время в отношении ответчика 75% льготы по арендной плате. Этот вывод суд мотивировал тем, что льгота ответчику предоставлена постановлением администрации области от 27.12.94 N 1534, а оно никем не отменено.

Однако на период с января 1996 г. ответчику предоставлялась льгота в силу постановления Воронежской Областной Думы от 21.12.95 “О льготах по арендной плате за нежилые помещения областного уровня собственности“ (п. 2 дополнительного соглашения от 23.04.96 - л. д. 8, т. 1), которое отменено пунктом 4 постановления Воронежской областной Думы от 02.07.97 N 93-П-ОД (л. д. 14, т. 1).

Суд округа не может согласиться и с доводами Комитета по управлению госимуществом Воронежской области о необходимости применения с 1977 г. при расчете арендной платы новой методики расчета, утвержденной постановлением областной Думы от 02.07.97 Пунктом первым названного постановления предлагалось привести ранее заключенные договоры аренды в соответствие с новой методикой (л. д. 13, т. 1).

Из материалов дела не видно, что договор аренды от 2.03.95 был приведен в соответствие.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Истец подтверждает факт извещения ответчика об изменении размера арендной платы ежегодным направлением Обществу “Светлана“ листков визирования, где указан расчет арендной платы
(л. д. 125-129, т. 1). Из платежных документов усматривается, что арендатор перечислял меньшую сумму, чем ему было начислено. Этот факт ответчик объясняет несогласием с некоторыми коэффициентами методики расчета арендной платы.

Суду следовало выяснить, каким расчетом пользовался ответчик, выплачивая иные суммы арендной платы, с какими данными методики расчета арендной платы он соглашался. И, исходя из установленного, определить размер арендной платы на период с июля 1997 года.

Судом не устранено противоречие и по размеру арендуемой площади. Ссылаясь на справку БТИ, суд указал, что ООО “Книжный магазин “Светлана“ фактически занимает 137,2 кв. м. В кассационной инстанции представитель ответчика пояснил, что ООО “Книжный магазин“Светлана“ имеет и отдельный вывод и выход в общий холл. При таких обстоятельствах суду следовало выяснить, пользуется ли ответчик местами общего пользования помимо фактически занимаемых площадей.

Согласно ст. 124 АПК РФ решение арбитражного суда должно быть законным и обоснованным.

Таким образом решение от 16.02.2000 подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду необходимо учесть указанные замечания.

Руководствуясь ст. ст. 175 п. 3, 176 ч. 1, 177 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 16.02.2000 по делу N А14-6297/197/20 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий

С.И.СМОЛКО

Судьи

В.И.ПОЛИПОНЦЕВ

И.Ю.ТОЛКАЧЕВА