Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 19.08.1996 N 18/4 Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости удовлетворены правомерно, поскольку на момент заключения договора ответчиком не было приобретено право собственности на недвижимое имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 19 августа 1996 г. Дело N 18/4“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу АКБ “Володаркомбанк“, г. Брянск, на Решение от 14.02.96 и Постановление апелляционной инстанции от 20.05.96 по делу N 18/4 по иску ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“, г. Брянск, к ТОО “Альфа-Порт“, г. Брянск, и АКБ “Володаркомбанк“, г. Брянск, о признании недействительными договоров купли-продажи и об истребовании квартир,

УСТАНОВИЛ:

Истец - ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ - обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Брянской области.

Решением от 30.06.95 в иске истцу было
отказано полностью.

Постановлением апелляционной коллегии Арбитражного суда Брянской области от 09.08.95 названное решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

Принятые судебные решения были отменены Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.10.95, а дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Брянской области.

Решением от 14.02.96 Арбитражный суд Брянской области удовлетворил иск частично, признав недействительными оспариваемые договоры купли-продажи.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 20.05.96 Решение от 14.02.96 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АКБ “Володаркомбанк“ - без удовлетворения.

В кассационной жалобе на вступившие в законную силу судебные решения АКБ “Володаркомбанк“ просит их отменить и прекратить производство по делу.

Для участия в рассмотрении дела в кассационной инстанции явились представители ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ и АКБ “Володаркомбанк“, представитель ТОО “Альфа-Порт“ не явился. Учитывая, что ТОО “Альфа-Порт“ извещалось надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, определение суда направлялось по известному суду юридическому адресу предприятия заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, которое возвращено суду с отметкой отделения связи ф. 20 о выбытии организации. В силу ст. 111 АПК РФ при отсутствии сообщения арбитражному суду об изменении адреса процессуальные документы направляются по последнему известному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. Изложенное позволяет считать ТОО “Альфа-Порт“ извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, кассационная коллегия считает, что принятые по делу судебные решения следует оставить без изменения, а кассационную жалобу АКБ “Володаркомбанк“ - без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела видно,
что на основании договора о долевом участии в строительстве 35-квартирного дома по ул. Пересвета от 01.12.92 (л.д. 21) проектно-строительная фирма “АКС“ передала дольщику ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ шестнадцать квартир общей площадью 1040,7 кв. м.

Договор о долевом участии в строительстве и договор (акт) передачи собственности зарегистрированы предприятием технической инвентаризации 19.01.95.

22.12.94 между ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ и ТОО “Альфа-Порт“ заключен договор N 11 (л.д. 25), согласно которому страховая компания обязуется передать в собственность ТОО “Альфа-Порт“ 5 квартир в жилом доме по ул. Пересвета, 18, а последнее - оплатить в трехдневный срок с момента подписания приемопередаточного акта 379000000 руб. (п. 3.2 договора). В соответствии с п. 3.3 договора при невыполнении условий оплаты договор считается расторгнутым с возвращением сторон в первоначальное положение. Протоколом-соглашением от 11.01.95 (л.д. 27) стороны по обоюдному согласию расторгли указанный договор ввиду невозможности его исполнения со стороны ТОО “Альфа-Порт“.

19.01.95 ТОО “Альфа-Порт“ заключило договор N 12 (л.д. 50) о продаже 5 квартир в доме N 18 по ул. Пересвета АКБ “Володаркомбанк“ за 45000000 руб., который регистрируется предприятием технической инвентаризации 20.01.95 за N 218. 20.03.95 стороны по договору N 12 пришли к соглашению о его недействительности (л.д. 60), которое зарегистрировано предприятием технической инвентаризации 21.03.95 за N 988.

Письмом от 19.01.95 N 17 (л.д. 61) ТОО “Альфа-Порт“ просит АКБ “Володаркомбанк“ произвести оплату по договору купли-продажи квартир по ул. Пересвета, д. 18 в сумме 100435000 ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ в счет взаиморасчетов по договору N 11 от 22.12.94 (л.д. 10), во исполнение чего платежным поручением N 3 от 24.01.95 (л.д. 49) АКБ “Володаркомбанк“ осуществляет соответствующее перечисление,
указывая назначение платежа: “договор участия в строительстве квартир согл. дог. 12“.

20.03.95 ТОО “Альфа-Порт“ заключает договоры N N 20, 21 (л.д. 55, 57) о продаже соответственно двух и трех квартир в доме N 18 по ул. Пересвета АКБ “Володаркомбанк“ за 292321912 руб. и за 157678088 руб., приложениями к указанным договорам оформляются акты передачи в собственность пяти квартир в доме N 18 по ул. Пересвета (л.д. 56, 58). Названные документы (договоры N N 20, 21 и акты передачи) регистрируются предприятием технической инвентаризации 21.03.95 за N N 985 - 987.

Дом N 18 по ул. Пересвета сдан в эксплуатацию в декабре 1995 г. (Постановление администрации г. Брянска N 559 от 29.12.95, акт госкомиссии утвержден 28.12.95) (л.д. 252).

Считая, что действия ТОО “Альфа-Порт“ по распоряжению спорными квартирами совершены в нарушение своего права собственности на эти квартиры, ТОО СК “Брянск-Аско“ обратилось в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

ТОО “Альфа-Порт“ в качестве доказательств правомерности отчуждения спорных квартир представило ксерокопии договора N 11 от 22.11.94 (л.д. 18) и протокола от 20.01.95 о его исполнении, согласно которым товарищество приобрело 5 квартир в собственность, купив их у истца за 100435000 руб.

Последним данное утверждение, как и заключение названных документов, отрицается. Подлинники этих документов сторонами не представлены со ссылкой на их отсутствие.

В материалах дела имеются: заключение специалиста Брянской лаборатории судебной экспертизы от 28.08.95 (л.д. 149) о совпадении общих и частных признаков, достаточном для вывода о том, что копия договора N 11 (на сумму 100435000 руб.) подписана действительно Охременко Г.М., экспертная справка комиссии специалистов кафедры криминалистики Военного университета МО РФ о спорности подписи Охременко
Г.М. на тех же документах и о некорректности с научной точки зрения вывода, содержащегося в заключении специалиста Брянской лаборатории судебной экспертизы от 28.08.95, поскольку вероятностный характер вывода не может быть положен в основу категорического решения и иметь доказательственное значение (л.д. 243 - 249), экспертные сообщения и заключение Российского Федерального центра судебных экспертиз (л.д. 321 - 323) о невозможности дачи заключения по представленным копиям в связи с непригодностью для исследования и невозможности установления подлинности оттисков печати.

Указанные обстоятельства дела были полно и всесторонне исследованы судом первой и апелляционной инстанции при разрешении спора.

Кассационная коллегия соглашается с выводами судебных инстанций о недействительности договоров N 11 от 22.12.94 между ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ и ТОО “Альфа-Порт“, N 20 и N 21 от 26.03.95 между ТОО “Альфа-Порт“ и АКБ “Володаркомбанк“ в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку названные договоры не соответствуют требованиям ст. 239 ГК РСФСР, ст. ст. 131, 219 ГК РФ, Инструкции ЦСУ N 300 от 16.07.85 “О порядке проведения регистрации жилого фонда“.

Выводы суда основаны на ст. 45 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которыми право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

В силу ст. 50 Основ гражданского законодательства и ст. ст. 219, 223 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, а также права собственности у приобретателя по договору на имущество, отчуждение которого подлежит регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (его части), в т.ч. квартиры, находящихся в городе, должен быть
зарегистрирован в исполкоме (администрации) города, а несоблюдение требования о такой регистрации влечет недействительность договора.

Статья 8 Федерального закона РФ “О введении в действие ч. 1 ГК РФ“ устанавливает, что до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним, принятие которого предусмотрено ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Действующее законодательство - ст. 25 ЖК РСФСР и Постановление Совета Министров СССР от 10.02.85 N 136 “О порядке государственного учета жилищного фонда“ - устанавливает, что государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой системе на основе регистрации и технической инвентаризации организациями технической инвентаризации в порядке, определяемом ЦСУ СССР. Такой порядок предусмотрен Инструкцией о порядке проведения регистрации жилищного фонда, утвержденной приказом ЦСУ СССР N 380 от 15.07.85. Согласно п. 1.1 данной Инструкции правовая регистрация жилищного фонда производится с целью установления права собственности и учета его разновидности. В силу п. 1.6 Инструкции дома, подлежащие регистрации, должны быть закончены строительством и приняты в эксплуатацию по актам, утвержденным органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 1.10 и п. 2 Инструкции регистрация производится на основании документов, устанавливающих право собственности. Регистрацию за кем-либо спорных квартир в доме N 18 по ул. Пересвета до принятия дома в эксплуатацию нельзя признать правомерной.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“ на момент заключения договора с ТОО “Альфа-Порт“ 22.12.94 не приобрело в установленном порядке право собственности на спорные квартиры, а следовательно, и право распоряжения ими, а поэтому указанный договор в силу ст. ст. 166 - 168 ГК
РФ является с момента его заключения ничтожной сделкой, не порождающей для сторон юридических последствий.

Арбитражный суд обоснованно признал достоверно не доказанным, вследствие чего не установленным сам факт заключения между ТОО СК “Брянск-Аско“ и ТОО “Альфа-Порт“ договора N 11 от 22.12.94 о продаже спорных квартир последнему за 100435000 руб., поскольку истец заключение такого договора оспаривает, подлинного договора не представлено, определение подлинности подписей и печатей истца на основании имеющихся в деле ксерокопий экспертным путем признано технически невозможным. Арбитражным судом в соответствии со ст. ст. 53, 57, 59, 60 АПК РФ и ст. 162 ГК РФ обоснованно не приняты в качестве доказательств заключения договора свидетельские показания и заключение специалиста Брянской лаборатории судебных экспертиз. Названное заключение не содержит обоснования вывода специалиста с подлинности подписи директора ТОО СК “Брянск-Аско“ Охременко на оспариваемом договоре по представленной ответчиком - АКБ “Володаркомбанк“ ксерокопии. Более того, из материалов дела следует, что данное заключение дано по представленным АКБ “Володаркомбанк“ документам, которые не были предметом судебного исследования, так как в деле не имеется сведений об истребовании АКБ “Володаркомбанк“ спорных ксерокопий из материалов дела.

Кроме того, ответчик по делу ТОО “Альфа-Порт“ не оспаривал в суде факт заключения между ним и истцом другого договора N 11 от 22.12.94 о продаже этих же квартир за 379000000 руб., который не регистрировался в МП технической инвентаризации, а 11.01.95 расторгнут по соглашению сторон.

По тем же основаниям не принята судом первой и апелляционной инстанций в качестве доказательства оспариваемая истцом ксерокопия протокола от 22.01.95 (л.д. 65).

Названные обстоятельства, в частности, заключение и последующее расторжение между истцом и ТОО “Альфа-Порт“ договора от 22.12.94
на сумму 379000000 руб., а также признание иска по существу ТОО “Альфа-Порт“ (л.д. 13, 28) свидетельствуют о том, что имущество в виде спорных квартир выбыло из владения ТОО СК “Брянск-Аско“ помимо его воли, в связи с чем ссылка АКБ “Володаркомбанк“ о добросовестности приобретения спорных квартир несостоятельна, так как данное обстоятельство само по себе не имеет правового значения для решения настоящего спора.

Следует признать правильным и вывод суда о недействительности договоров N N 20 и 21 от 20.03.95 между ТОО “Альфа-Порт“ и АКБ “Володаркомбанк“ о купле-продаже спорных квартир, поскольку они отчуждались лицом, не имеющим правомочий распоряжаться ими.

При отмеченных обстоятельствах кассационная коллегия не находит оснований к отмене вынесенных по делу судебных решений, считая их принятыми в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании ст. 95 АПК РФ следует отнести на заявителя - АКБ “Володаркомбанк“.

Руководствуясь ст. ст. 171, 174, 175 п. 1, 177 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 14.02.96 и Постановление апелляционной инстанции от 20.05.96 Арбитражного суда Брянской области по делу N 18/4 по иску ТОО “Страховая компания “Брянск-Аско“, г. Брянск, к ТОО “Альфа-Порт“, г. Брянск, и АКБ “Володаркомбанк“ о признании недействительными договоров купли-продажи и об истребовании квартир оставить без изменения, а кассационную жалобу АКБ “Володаркомбанк“, г. Брянск, - без изменения.

Постановление вступает в силу с момента принятия и обжалованию не подлежит.