Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.09.2002 N Ф03-А04/02-1/1811 Правомерно отказано в иске о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимости и регистрации права собственности на самовольное строение, так как материалами дела установлено, что спорный объект не является самовольной постройкой.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 11 сентября 2002 года Дело N Ф03-А04/02-1/1811“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Благовещенска Амурской области на постановление от 27.06.2002 по делу N А04-485/2002-5/11 Арбитражного суда Амурской области по иску Администрации г. Благовещенска к ООО “Благовест“, ЗАО “Проникс“, Ф.И.О. С.Н., Амурскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 3-е лицо: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Амурской области, о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, сносе самовольной постройки.

Администрация города Благовещенска (далее - Администрация) обратилась в арбитражный
суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Благовест“, закрытому акционерному обществу “Проникс“, Ф.И.О. Сергею Анатольевичу, Амурскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании на основании ст. 168 ГК РФ недействительными договоров купли-продажи нежилого здания (склад-модуль): от 19.09.1995 между ТОО ВЭА “Благовест“ и ТОО “Акцепт“, от 16.05.2001 между ЗАО “Акцепт“ (реорганизовано в ЗАО “Проникс“) и Ф.И.О. С.А., а также свидетельства от 04.12.2001 N 28 АО 710209 о государственной регистрации права собственности на это здание, о применении последствий недействительности сделок в виде взыскания всего полученного по ним в доход государства и о сносе самовольно возведенной постройки.

До принятия по делу решения к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Амурской области.

Решением от 27.04.2002 иск удовлетворен частично. Договоры купли-продажи от 19.09.1995 и от 16.05.2001 признаны недействительными, применены последствия их недействительности в виде возврата ООО “Благовест“ покупателю - ЗАО “Проникс“ 400000 руб. и возврата ЗАО “Проникс“ предпринимателю Раткевичу С.Н. 600000 руб. Удовлетворены требования о сносе самовольной постройки, обязанность по ее сносу возложена на ООО “Благовест“.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что нежилое здание создано без получения на это необходимых разрешений, в том числе разрешения инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ на земельном участке, не отведенном для этих целей. Следовательно, в силу ст. 222 ГК РФ оно является самовольной постройкой и подлежит сносу. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в связи с чем не вправе совершать с ней сделки.
Совершенные с такими объектами сделки ничтожны.

В удовлетворении требований о возврате полученного по сделкам в доход государства отказано. В части требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое здание производство по делу прекращено на основании п. 1 ст. 85 АПК РФ в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. Выводы суда мотивированы тем, что выдача свидетельства является техническим действием, следующим за регистрацией права на недвижимое имущество.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.06.2002 решение в части прекращения производства по делу по требованию о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности оставлено без изменения, в остальной части решение отменено, в иске отказано.

При этом апелляционная инстанция признала неправильными выводы суда первой инстанции о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции как принятое с нарушением норм процессуального права, оставить в силе решение суда.

В обоснование жалобы заявитель указал, что апелляционная инстанция приняла дополнительные доказательства, а именно: проект на универсальное здание (модуль) из легких металлических конструкций и акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, с нарушением порядка, предусмотренного в ст. 155 АПК РФ, без выяснения причин невозможности их представления в суд первой инстанции. Сослался также на необоснованное отклонение апелляционной инстанцией ходатайства Администрации о проведении экспертизы указанных доказательств на предмет их соответствия требованиям строительных норм и правил. В связи с чем в нарушение статей 6, 7 АПК РФ истец был лишен возможности представить доказательства использования отведенного ответчику земельного участка не по назначению.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции 27.08.2002 представители истца
поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Ф.И.О. С.А. выразил несогласие с этими доводами и просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное.

Рассмотрение дела откладывалось на 04.09.2002.

Проверив законность обжалуемого постановления, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что ТОО ВЭА “Благовест“ (преобразовано в ООО “Благовест“) на земельном участке, отведенном для строительства крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций, расположенном по ул. Октябрьской, квартал N 169, возвело объект из легких металлоконструкций и в феврале 1992 года сдало его в эксплуатацию.

По договору купли-продажи от 19.09.1995 это нежилое здание, обозначенное как модуль, было приобретено ТОО “Акцепт“ (преобразовано в ЗАО “Акцепт“) у ТОО ВЭА “Благовест“ по цене 400000 руб. (деноминированных).

Предприниматель Раткевич С.А. приобрел указанный склад-модуль у ЗАО “Акцепт“ по договору купли-продажи от 16.05.2001.

Учреждение юстиции 04.12.2001 произвело государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости за ЗАО “Акцепт“ (запись о регистрации N 28-01-3/2001-832 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Администрация, считая, что данное нежилое здание (склад-модуль) не могло быть предметом спорных договоров купли-продажи, поскольку является самовольной постройкой, так как создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в законном порядке и без получения на это необходимых разрешений, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольный постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, если оно создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из ст. 109 ГК РСФСР 1964 года, действовавшей в период создания спорного объекта, самовольной постройкой являлось возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенным отступлением от проекта, или с грубым нарушением строительных норм и правил. При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю.

Апелляционная инстанция, сделав вывод о том, что спорный объект не является самовольной постройкой, исходила из следующего.

Решением от 28.08.1991 N 507 (параграф 8) Исполнительный комитет Благовещенского городского Совета народных депутатов разрешил ТОО ВЭА “Благовест“ строительство крытого культурно-торгового туристического центра из металлоконструкций по ул. Октябрьской в квартале N 169 согласно прилагаемой схеме.

19.12.1991 указанный исполнительный комитет принял решение N 829 (параграф 3) о предоставлении ТОО ВЭА “Благовест“ земельного участка площадью 0,2 га для строительства названного объекта.

В 1991 году институт “Амурпромстройпроект“ разработал проект 823-01 на универсальное здание (модуль) из легких металлических конструкций “Универсал“ для крытого культурно-торгового туристического центра ВЭА “Благовест“ кв. 169.

Опрошенный апелляционной инстанцией в качестве свидетеля один из разработчиков указанного проекта Вязгин В.С. показал, что типовое здание было привязано к строительной площадке, что предполагает согласование со всеми заинтересованными организациями.

Генеральным подрядчиком строительства указанного объекта выступило МП “Русь“.

Актом от 02.02.1992 государственная приемочная комиссия приняла в эксплуатацию законченный строительством объект, расположенный в г. Благовещенске по ул. Октябрьской в квартале N 169.

В состав приемочной комиссии входил исполняющий обязанности главного архитектора г. Благовещенска Лепендин А.В., опрошенный судом апелляционной инстанции
в качестве свидетеля, который подтвердил участие в государственной приемочной комиссии указанного объекта и показал, что границы земельного участка в натуре определял лично.

После государственной приемки объект “Крытый культурно-торговый туристический центр из металлоконструкций“ был поставлен на баланс ТОО ВЭА “Благовест“, которое в соответствии с постановлением главы Администрации г. Благовещенска от 31.01.1992 N 132 должно было перечислять на счет Администрации часть арендной платы за торговые места в указанном центре.

В 1994 году названный объект в соответствии с решением Комитета по внешнеэкономическим связям Администрации г. Благовещенска был перепрофилирован ТОО ВЭА “Благовест“ в склад хранения багажа туристов.

Впоследствии товарищество продало данный объект как склад-модуль ТОО “Акцепт“.

24.05.1996 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска и ТОО “Акцепт“ был заключен договор N 677 о предоставлении участка площадью 1990 кв. м в квартале N 169 по ул. Октябрьской, 148 в пользование на 10 лет на условиях аренды под склад-модуль.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать спорный объект самовольной постройкой как возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без получения на это необходимых разрешений.

При этом суд указал на отсутствие доказательств обращения соответствующих служб Администрации к ТОО ВЭА “Благовест“ с требованием о прекращении строительства спорного объекта как самовольно возведенного или о выполнении каких-либо предписаний. Кроме того, суд принял во внимание, что установленный пятилетний срок хранения архивных документов по строительству истек.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда в части удовлетворения требований о признании сделок недействительными, о применении последствий их недействительности, о сносе самовольной постройки и
отказал в иске.

Доводы Администрации о том, что обжалуемое постановление подлежит отмене в связи с нарушением судом требований статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса РФ (1995 г.) о представлении дополнительных доказательств, не могут быть приняты во внимание кассационной инстанцией, поскольку несоблюдение апелляционной инстанцией требований данной нормы не привело к принятию неправильного решения.

Несостоятельны доводы кассационной жалобы о необоснованном отклонении ходатайства истца о проведении экспертизы документов, обеспечивающих проектирование и сдачу в эксплуатацию спорного объекта.

Согласно ч. 1 ст. 66 АПК РФ (1995 год) экспертиза неизбежна в случае невозможности выявить факты без специальных познаний.

В данном случае суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для назначения экспертизы указанных документов, оценив их согласно статье 59 Арбитражного процессуального кодекса РФ (1995 г.) в совокупности с другими письменными доказательствами и показаниями свидетелей, обладающих специальными познаниями в вопросах, имеющих значение для дела.

Нарушения или неправильного применения норм права, которые в силу ст. 288 АПК РФ служат основанием для изменения или отмены судебного акта, кассационной инстанцией не установлено, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 27.06.2002 по делу N А04-485/2002-5/11 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.