Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.05.2001 N Ф03-А51/01-1/894 Действующим законодательством установлено право арендатора, известившего арендодателя о намерении устранить недостатки имущества за свой счет, требовать возмещения арендодателем понесенных на это затрат.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 22 мая 2001 года Дело N Ф03-А51/01-1/894“

(извлечение)

Арбитражный суд рассмотрел кассационную жалобу Краевого государственного учреждения здравоохранения “Центр сертификации и контроля качества лекарственных средств“ на решение от 15.02.2001 по делу N А51-10813/200-7-295/3 Арбитражного суда Приморского края по иску Краевого государственного учреждения здравоохранения “Центр сертификации и контроля качества лекарственных средств“ к открытому акционерному обществу “Дальприбор“ о взыскании 164800 рублей.

Краевое государственное учреждение здравоохранения “Центр сертификации и контроля качества лекарственных средств“ обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с открытого акционерного общества “Дальприбор“ 164800 рублей, составляющих убытки, понесенные
по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, причиненных досрочным расторжением договора аренды этих помещений.

Решением суда от 15.02.2001 истцу в иске отказано. При этом судом установлены понесенные истцом затраты как самовольное возведение кирпичной стены (неотделимые улучшения), не подлежащие возмещению. Суд, отказывая истцу в иске, ссылаясь на пункт 2 статьи 612, 616 ГК РФ, пришел к выводу о том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, о которых истцу было известно заранее и на отсутствие в этой связи необходимости проведения капитального ремонта арендуемых помещений.

Кроме того, суд, отказывая истцу в возврате расходов по ремонту кровли 20000 руб., согласованных сторонами в счет арендной платы, сослался на пункт 4 статьи 453 ГК РФ, признал, что истец не вправе требовать возмещения того, что было исполнено им по обязательству до момента расторжения договора.

При этом суд, в связи с недостижением сторонами согласия по основаниям и моменту расторжения договора, не признал его расторгнутым до сих пор.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 161, 162 АПК РФ по заявлению истца, полагающего его отменить как необоснованное, вынесенное с неправильным применением статей 612, 616 ГК РФ к обстоятельствам дела, требования истца удовлетворить.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, возражения по ней ответчика, заслушав в заседании суда представителей сторон, проверив материалы дела, находит решение суда недостаточно обоснованным, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела и нормам материального права, а потому - подлежащим отмене с передачей дела на новое рассмотрение для доисследования и оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Как установлено из
материалов дела, 01.04.1997 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений площадью 416 кв. м на третьем этаже первого корпуса АБП по адресу: г. Владивосток, ул. Бородинская, 46/50 сроком действия до 31.12.2001.

В соответствии с его условиями арендодатель обязался передать арендатору помещение по приемо-сдаточному акту по графику, а арендатор - уплачивать арендную плату после составления акта приема-передачи помещений в аренду.

Согласно особым условиям (раздел 5) договора перепланировка арендуемых помещений и текущий ремонт производятся за счет арендатора, капитальный ремонт своими силами и за счет арендодателя.

До оформления сторонами акта приема-передачи помещений, арендатор приступил к выполнению реконструкции и ремонта арендуемых помещений.

Дополнительным соглашением сторон от 07.07.1997 к договору аренды, установлен порядок оплаты сторонами работ по реконструкции и ремонту помещений.

В том числе арендатор принял на себя оплату по установлению перегородок в помещениях, по покрытию полов материалом, устойчивым к агрессивным растворам, по установке сантехнического оборудования и подключение помещений к вентиляционной системе завода.

Арендодатель обязался производить зачет в стоимость арендной платы следующих затрат:

- на ремонт крыши;

- на проведение косметического ремонта всех помещений аренды.

Следовательно, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, в том числе производству капитального и текущего ремонта определено договором, что соответствует статье 616 ГК РФ.

Арендатор, принявший на себя обязанность производить и капитальный, и текущий ремонт своими силами, но как за счет арендодателя, так и за свой счет прекратил его, в связи с отсутствием финансирования и письмом N 02-19-31 от 15.04.1999 фактически обратился к арендодателю за расторжением договора, а произведенные им затраты по капитальному и текущему ремонту предъявил ко взысканию с ответчика.

Суд, отказывая истцу полностью в иске,
необоснованно в нарушение статьи 431 ГК РФ (о буквальном толковании условий договора и дополнительного соглашения к нему) пришел к выводу о том, что истцом произведена реконструкция помещений, в том числе по возведению кирпичной стены взамен стеклянной самовольно, без согласия на это арендодателя.

Суд также неправомерно пришел к выводу о том, что договор аренды не расторгнут соглашением сторон, что противоречит обстоятельствам дела и статье 452, пункту 3 статьи 438 ГК РФ, поскольку ответчик согласился с предложением истца о его расторжении, фактически сдав помещения в аренду другим лицам.

Вывод суда со ссылкой на пункт 2 статьи 612 ГК РФ о том, что ответчик не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые заранее были известны истцу, также недостаточно обоснован, поскольку суд не исследовал и не оценил условия договора о приеме-передаче арендных помещений по акту после проведения капитального ремонта и оплату истцом арендной платы - после подписания акта приема-передачи помещений в аренду.

Суд, отказывая истцу в иске, не исследовал и не оценил, какие работы выполнены истцом по актам приемки работ с подрядными организациями для распределения этих затрат на стороны согласно принятым на себя обязательствам по дополнительному соглашению к договору аренды.

При этом, отказывая истцу во взыскании стоимости работ по ремонту кровли, суд, ссылаясь на пункт 4 статьи 453 ГК РФ неправильно пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать возвращения исполненного, поскольку статьей 612 ГК РФ установлено право арендатора, известившего арендодателя о намерении устранить недостатки имущества за счет него, требовать возмещения арендодателем понесенных на это затрат арендатора. Кроме того, по условиям договора - стоимость этих
работ должна была войти в арендную плату, то есть за счет арендодателя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 15.02.2001 по делу N А51-10813/2000-7-295/3 отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в тот же суд в новом составе судей.