Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2003 N Ф08-3172/2003 Подписанный и частично исполненный договор аренды, но незарегистрированный в связи с отсутствием такой возможности, не может в дальнейшем (при появлении возможности зарегистрировать сделку) быть признан незаключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 27 августа 2003 года Дело N Ф08-3172/2003“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маршенкулова М.Г. на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.03.2003 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 26.05.2003 по делу N А20-3884/2002, установил следующее.

ООО “Фирма “Кабарда“ (далее - фирма) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Маршенкулову М.Г. об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения. Требование обосновано тем, что ответчик безосновательно занимает принадлежащее на праве собственности истцу помещение,
использует его под магазин, добровольно освободить отказывается.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики 20.03.2003 принял решение об истребовании имущества из незаконного владения ответчика путем его выселения из нежилого помещения площадью 23,7 кв. м, расположенного в здании N 157 по ул. Первомайской в г. Нальчике. Решение обосновано тем, что предприниматель безосновательно занимает помещение, так как договор аренды с прежним собственником в лице Государственного комитета Кабардино-Балкарской Республики по управлению государственным имуществом является незаключенным в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих установить подлежащее передаче в аренду помещение, а также в связи с неисполнением требования закона о государственной регистрации договора (л.д. 48-49).

Апелляционная инстанция постановлением от 26.05.2003 оставила решение без изменения, согласившись с выводом первой инстанции о незаключенности договора ввиду отсутствия его регистрации (л.д. 83-85).

Маршенкулов М.Г. в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, указывая на необоснованные выводы судов первой и апелляционной инстанции. Ответчик не согласен с выводом первой инстанции о том, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество. Податель жалобы указывает, что в договоре аренды указана площадь подлежащего передаче в аренду помещения, по данным Бюро технической инвентаризации г. Нальчика, помещение такой площади в здании имеется. Предприниматель также не согласен с выводами судов о незаключенности договора ввиду отсутствия его
государственной регистрации, так как на момент подписания договора на территории республики не были созданы соответствующие органы.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить, в удовлетворении иска отказать.

Из материалов дела следует, что 23.05.98 Государственный комитет Кабардино-Балкарской Республики по управлению государственным имуществом, государственное унитарное предприятие “Аптека N 9“ (балансодержатель) и предприниматель Маршенкулов М.Г. подписали договор аренды N 33/98. В договоре предусмотрели обязательства по передаче предпринимателю в аренду нежилого помещения площадью 22,7 кв. м в здании по адресу: г. Нальчик, ул. Первомайская, 157 (л.д. 37-39).

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец является новым собственником здания по ул. Первомайской, 157, признали указанный договор незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. При этом не учли следующее.

Статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделки подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 9 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

На момент
подписания и исполнения договора в Кабардино-Балкарской Республике не были созданы органы, уполномоченные в установленном порядке осуществлять государственную регистрацию сделок, поэтому выводы судов о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации нельзя признать обоснованными.

Регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод апелляционной инстанции о возможности исполнить обязанность по регистрации договора после создания соответствующих органов не влияет на вывод о заключенности договора, поскольку стороны после подписания соглашения должны иметь реальную возможность исполнить предусмотренную законом обязанность по регистрации сделки. Подписанный и исполненный договор, но не зарегистрированный в связи с отсутствием такой возможности, не может в дальнейшем (при появлении возможности зарегистрировать сделку) быть признан незаключенным.

Вывод первой инстанции о несогласовании сторонами предмета сделки является несостоятельным и опровергается текстом договора.

При таких обстоятельствах довод истца о безосновательности пользования ответчиком помещением нельзя признать обоснованным и в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 20.03.2003 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 26.05.2003
по делу N А20-3884/2002 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО “Фирма “Кабарда“ в пользу индивидуального предпринимателя Маршенкулова М.Г. 1000 рублей уплаченной им государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.