Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.08.2003 N Ф08-2895/2003 Суд без выяснения существенных обстоятельств, влияющих на правильное разрешение спора, и без учета условий, содержащихся в договоре, пришел к выводу о недействительности договора аренды недвижимости и несоблюдении при его заключении требований Федерального закона “Об акционерных обществах“ о порядке заключения крупных сделок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 11 августа 2003 года Дело N Ф08-2895/2003“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии истца - Ф.И.О. и ее представителя, представителя от ответчика - закрытого акционерного общества “Пеликан“, в отсутствие другого ответчика - закрытого акционерного общества “Казачья таверна“, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Пеликан“ на постановление апелляционной инстанции от 26.05.2003 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-13219/2002-С4-20, установил следующее.

Шашкова В.Т. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО “Пеликан“ и ЗАО “Казачья таверна“ о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от 29.08.2001
N 7 и применении последствий его недействительности в виде возврата помещения арендодателю - ЗАО “Пеликан“.

Решением от 30.10.2002 в иске отказано, так как притворность договора аренды не доказана и отсутствуют основания для применения к сделке правил о купле-продаже недвижимости, а также правил о совершении акционерным обществом крупной сделки, связанной с возможностью отчуждения имущества.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2003 решение отменено, договор аренды признан ничтожным и применены последствия его ничтожности в виде возврата арендатором (ЗАО “Казачья таверна“) арендодателю (ЗАО “Пеликан“) нежилых помещений общей площадью 731,3 кв. м.

Постановление мотивировано тем, что договор аренды является крупной сделкой с учетом срока аренды, стоимости переданного имущества и того обстоятельства, что арендованное помещение является единственным объектом недвижимости арендодателя, предназначенным для его производственной деятельности. Сделка в нарушение положений статей 78, 79 Федерального закона “Об акционерных обществах“ совершена без предварительного согласия общего собрания акционеров, в связи с чем является ничтожной, а заниженный размер арендной платы свидетельствует о ее кабальности.

В кассационной жалобе ЗАО “Пеликан“ просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение от 30.10.2002. Заявитель считает, что условия договора аренды о сроке (3 года) и возврате помещений арендодателю по истечении срока аренды не позволяют применить к нему нормы о крупной сделке. По утверждению заявителя, оставшиеся в собственности и пользовании арендодателя помещения обеспечивают ему сохранение основного вида деятельности - организации общественного питания. В связи с проведенными арендатором улучшениями имущества арендодатель без привлечения собственных средств существенно обновил основные фонды.

В отзыве на жалобу Шашкова В.Т. просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что производственная деятельность ЗАО “Пеликан“ невозможна без сданных в аренду помещений.
Стоимость переданного в аренду имущества превышает 50% балансовой стоимости активов общества, в связи с чем сделка является крупной и для ее заключения требовалось решение общего собрания или последующее одобрение, а с учетом того, что ответчики могут увеличить срок аренды дополнительным соглашением, сделка может рассматриваться как фактическая купля-продажа.

ЗАО “Казачья таверна“ в отзыве на жалобу поддержало ее доводы и просит отменить постановление апелляционной инстанции, поскольку договор не содержит условия о выкупе арендуемого имущества и не является притворной либо крупной сделкой.

В судебном заседании представитель ЗАО “Пеликан“ поддержал изложенные в жалобе доводы, Шашкова В.Т. и ее представитель просили в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив материалы дела и выслушав стороны, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает решение и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО “Пеликан“ (арендодатель) и ЗАО “Казачья таверна“ (арендатор) заключили договор от 29.08.2001 N 7, согласно которому арендатору переданы в аренду сроком на три года нежилые помещения площадью 669,8 кв. м, расположенные в здании по ул. Московской, 6, в г. Ростове-на-Дону.

В обязанности арендатора, в частности, включено производство своими силами и за свой счет текущего и капитального ремонта в сроки, установленные арендодателем. В соответствии со статьей 10 договора после его прекращения по любому основанию все произведенные арендатором отделимые и неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя без какой-либо компенсации арендатору их стоимости. В пункте 13.5 статьи 13 договора стороны предусмотрели, что недействительность какого-либо его условия не влечет недействительности прочих условий.

Дополнительным соглашением от 25.10.2001 стороны установили, что предусмотренная договором ежемесячная арендная плата в размере, эквивалентном 1000 долларов США, подлежит уплате с
01.07.2002.

С иском о признании названного договора ничтожным обратилась Шашкова В.Т., которой принадлежат 25% акций ЗАО “Пеликан“. Другие 75% акций принадлежат Павловой Г.А., подписавшей договор аренды в качестве генерального директора данного общества.

Истица указала, что арендатор не только капитально отремонтировал арендуемые помещения, но и перестроил, сделав дорогостоящий фасад здания как со стороны арендованной части, так и со стороны помещений, которые продолжали использоваться ЗАО “Пеликан“ под кафе. Эти обстоятельства, по мнению истицы, свидетельствуют о том, что сделка прикрывает фактическую продажу имущества стоимостью свыше 50% активов общества, и при его отчуждении требовалось решение общего собрания акционеров.

Апелляционная инстанция согласилась с доводами истицы о том, что сделка является крупной, и, отменив решение об отказе в иске, указала, что заключение договора привело к прекращению производственной деятельности ЗАО “Пеликан“. Заключение крупной сделки без согласия общего собрания акционеров противоречит статье 78 Федерального закона “Об акционерных обществах“, что влечет ее ничтожность.

По мнению апелляционной инстанции, условие о размере арендной платы не соответствует требованиям об экономической целесообразности и прибыльности предпринимательской деятельности и является кабальным.

Данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам, а также требованиям закона, и сделаны без учета обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Утверждение о том, что передача спорных помещений арендатору привела к прекращению производственной деятельности ЗАО “Пеликан“, не основано на доказательствах и противоречит содержанию искового заявления, в котором истица не отрицает, что ЗАО “Пеликан“ использует оставшиеся в его пользовании помещения под кафе, то есть продолжает заниматься основной уставной деятельностью - организацией общественного питания. Прибыльность или убыточность данной деятельности в сравнении с периодом, предшествовавшим заключению договора аренды, не влияет на действительность
этого договора. Из бухгалтерского баланса, отражающего итоги финансовой деятельности предприятия за 2000 и 2001 годы, не усматривается получение ЗАО “Пеликан“ прибыли. В то же время, в бухгалтерском балансе 2002 года, представленном ответчиком на обозрение в кассационную инстанцию, отмечено получение чистой прибыли. Кроме того, апелляционная инстанция не учла, что получение дохода от сдачи имущества в аренду само по себе является видом предпринимательской деятельности, не запрещенным законом.

В соответствии с частью 6 статьи 79 Закона “Об акционерных обществах“ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора, крупная сделка, совершенная с нарушением настоящей статьи, является оспоримой, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для признания ее ничтожной.

Истицей указывались обстоятельства, свидетельствующие, по ее мнению, о крайней невыгодности договора аренды для арендодателя. Однако согласно статье 179 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании кабальной сделки недействительной может предъявить потерпевшая сторона по сделке, в то время как истица стороной сделки не является. Более того, ЗАО “Пеликан“, исходя из доводов жалобы, считает сделку законной в настоящее время.

Для вывода о кабальности договора необходимо установить, что потерпевшая сторона вынуждена была его заключить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Названные обстоятельства судом не установлены, а вывод о несоразмерности арендной платы сделан лишь на основании письма комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону, в котором приводится ориентировочный расчет арендной платы по муниципальным расценкам (т. 2, л.д. 62). При этом суд не указал причин, по которым не приняты во внимание данные о ставках арендной платы, содержащиеся в постановлении мэра г. Ростова-на-Дону от 04.01.2003 N 1 (т. 2, л.д. 85).

Из содержания обжалуемого
постановления следует, что суд апелляционной инстанции согласился с решением в той части, что сделку нельзя считать притворной, однако вывод о возможности отчуждения имущества основан лишь на предположениях. Обстоятельств, свидетельствующих об этом, по настоящему делу не установлено. Срок аренды три года и условие о том, что все произведенные в период действия договора улучшения передаются ЗАО “Пеликан“, противоречат названному выводу.

При указанных обстоятельствах постановление апелляционной инстанции подлежит отмене. Поскольку кассационная инстанция не вправе устанавливать и оценивать фактические обстоятельства, дело подлежит передаче на новое рассмотрение.

Суд первой инстанции при вынесении решения исходил лишь из отсутствия правовых оснований для признания договора аренды притворной сделкой, не устанавливая и не оценивая существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, в связи с чем решение также подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении следует, в частности, учесть оставшийся срок аренды, положения договора о судьбе произведенных арендатором улучшений, перспективы рассмотрения общим собранием акционеров арендодателя вопроса о заключении сделки с учетом принадлежащих акционерам голосов, последствия для арендодателя применения двусторонней реституции в случае недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.10.2002 и постановление апелляционной инстанции от 26.05.2003 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-13219/2002-С4-20 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.