Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2002 N Ф08-3894/2002 Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, в силу статьи “Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения“ Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 8 октября 2002 года Дело N Ф08-3894/2002“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Магазин “БАМ“, в отсутствие истца - комитета по имущественным отношениям администрации г. Майкопа, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Магазин “БАМ“ на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.07.2002 по делу N А01-801/2002-1, установил следующее.

Комитет по имущественным отношениям администрации г. Майкопа обратился в арбитражный суд с иском к ООО “Магазин “БАМ“ о взыскании 133142 рублей задолженности по арендной
плате и 158172 рублей 70 копеек пеней за просрочку арендных платежей.

Решением от 09.07.2002 исковые требования удовлетворены частично: взыскана задолженность - 133142 рубля и пени - 100000 рублей. В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что по договору аренды муниципального имущества от 01.01.2001 N 151 ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.01.2001 по 28.02.2002 и пени за просрочку уплату арендной платы.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО “Магазин “БАМ“ просит отменить решение суда и в иске комитету по имущественным отношениям администрации г. Майкопа отказать. По мнению заявителя, основанием для отмены решения является неправильное применение статей 209, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 53, 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 г.). Суд необоснованно признал незарегистрированный договор аренды муниципального имущества от 01.01.2001 N 151 заключенным, не установил период нахождения ответчика в арендуемых помещениях, кроме того, истец не имел право распоряжаться переданным в аренду имуществом.

Комитет по имущественным отношениям администрации г. Майкопа отзыв на кассационную жалобу не представил.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ООО “Магазин “БАМ“, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.01.2001 комитет по имущественным отношениям администрации г. Майкопа (арендодатель) и ООО “Магазин “БАМ“ (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений N 151, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Майкоп, ул. Депутатская, д. 8, общей площадью 1551,1 кв.
м. В соответствии с пунктом 1.3 обязательство арендодателя передать помещения считается исполненным после предоставления их арендатору во владение и пользование и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендная плата и эксплуатационные расходы установлены в размере 9941 рубля 06 копеек в месяц (пункт 2.1). За просрочку уплаты арендной платы договором предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суд, установив факт неуплаты ответчиком арендной платы и взыскав с ООО “Магазин “БАМ“ задолженность и пени за просрочку уплаты за период с 01.01.2001 по 01.03.2002, неправильно применил нормы материального права. При вынесении решения суд исходил из того, что договор аренды является заключенным.

Однако на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия спорного договора аренды установлен с 01.01.2001 по 31.12.2001 и в силу закона подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилых помещений от 01.01.2001 N 151 не зарегистрирован, то он считается незаключенным, следовательно, у суда не было оснований для взыскания арендной платы и пеней, предусмотренных договором.

В судебном заседании кассационной инстанции ответчик не оспаривал факт длительного пользования спорными помещениями и пояснил, что стороны ежегодно заключают договор аренды. Из письма комитета по имущественным отношениям администрации г. Майкопа от 04.04.2002 N 150 следует, что ООО “Магазин “БАМ“ пользуется нежилыми помещениями с 01.01.99.

При указанных обстоятельствах суду следовало истребовать ранее подписанные договоры аренды и дать им оценку на предмет заключенности. Существенное значение имеет выяснение вопроса о дате создания учреждения юстиции по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения недвижимого имущества.

Если учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения договора аренды не было создано, оснований для признания договора аренды незаключенным не имеется. При наличии заключенного договора аренды следовало предложить истцу уточнить основание иска.

Если ранее подписанные договоры аренды являются незаключенными вследствие отсутствия государственной регистрации, то суду при решении вопрос о взыскании платы за фактическое пользование помещениями следует руководствоваться нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду надлежит исследовать указанные обстоятельства, а также приобщить документы, подтверждающие перечисление ответчиком 6032 рублей 89 копеек. Выяснить, за какой период произведена уплата по платежным поручениям от 16.04.2002 N 57, от 18.04.2002 N 62, от 17.04.2002 N 61, от 23.04.2002 N 67, от 13.06.2002 N 16, от 21.06.2002 N 20, на которые ссылается ответчик в справке от 27.06.2002 как на доказательство уплаты арендной платы за спорный период, приобщить документы, подтверждающие факт принадлежности нежилых помещений к муниципальной собственности.

Статья 51 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Согласно положению о комитете по имущественным отношениям администрации г. Майкопа, утвержденному постановлением главы администрации г. Майкопа от 07.06.2002 N 503, комитет является юридическим лицом, однако доказательства государственной регистрации его в материалах дела отсутствуют.

Довод ООО “Магазин “БАМ“ о том, что истец в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет права распоряжения спорными помещениями, отклоняется, поскольку в силу пункта 1.3 положения комитет по имущественным отношениям администрации г. Майкопа наделен правом управления и распоряжения
объектами муниципальной собственности.

Государственная пошлина с кассационной жалобы, по уплате которой была предоставлена отсрочка, подлежит взысканию судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 09.07.2002 по делу N А01-801/2002-1 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Отменить приостановление исполнения решения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.