Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.09.2002 N Ф08-3295/02 по делу N А32-3997/2002-9/98 Поскольку судами не выяснено, являлось ли спорное имущество имуществом третьей очереди при обращении взыскания, направлялось ли сообщение территориальному органу по делам о несостоятельности об обращении на него взыскания, являлся ли истец собственником спорного имущества и соответственно лицом, имеющим право на его получение в порядке реституции, дело направлено на новое рассмотрение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 сентября 2002 г. N Ф08-3295/02

Дело N А32-3997/2002-9/98

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Рогальского С.В. и Рыжкова Ю.В., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Сургутгазпром“ Самарского Н.Н. (доверенность от 15.01.02), Серебрякова И.Н. (доверенность от 25.04.02), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью “Депозит и реестры“ Штерна А.Г. (генеральный директор), в отсутствие представителей от истца - общества с ограниченной ответственностью “Ремонтно-строительная фирма“, от третьего лица - Геленджикского отдела Управления Федеральной службы налоговой полиции по Краснодарскому краю, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью “Ремонтно-строительная фирма“ на решение от 18.04.02 (судья Черненко А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 25.06.02 (судьи Буренков Л.В., Козубова М.Г., Мицкевич С.Р.) Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-3997/2002-9/98, установил следующее.

ООО “Ремонтно-строительная фирма“ предъявило в арбитражный суд иск к ООО “Сургутгазпром“ о признании недействительным договора от 16.07.98 N 5/ОС купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата имущества.

В качестве третьих лиц привлечены ООО “Депозит и реестры“ и Геленджикский ОУФСНП РФ по Краснодарскому краю.

Решением суда от 18.04.02, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.06.02, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы пропуском срока исковой давности, так как сделка является оспоримой, и следовательно, срок исковой давности для признания ее недействительной составляет один год. Кроме того, суды сочли покупателя добросовестным приобретателем.

В кассационной жалобе ООО “Ремонтно-строительная фирма“ просило отменить судебные акты. Кассационная жалоба мотивирована тем, что продавцом - ООО “Депозит и реестры“ при заключении спорного договора нарушены требования законодательства, касающиеся процедуры реализации недвижимого имущества.

В отзыве на жалобу ответчик и третьи лица просили в удовлетворении жалобы отказать, считая, судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представители ответчика и ООО “Ремонтно-строительная фирма“ повторили свои доводы о правильности разрешения спора.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления ГНИ от 26.08.97 N 146 руководителем Геленджикского ОУФСНП РФ по Краснодарскому краю было вынесено распоряжение о наложении административного ареста на имущество ООО “РСФ“ в целях обращения взыскания по налогам
и сборам (л.д. 10).

Актом от 16.05.98 на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу г. Геленджик, ул. Красная, 29, наложен арест (л.д. 11). На основании договора комиссии от 22.10.97 указанное имущество было передано ООО “Депозит и реестры“ для последующей его реализации.

16.07.98 между ООО “Депозит и реестры“ и ООО “Сургутгазпром“ заключен договор купли-продажи N 5/ОС упомянутого имущества на сумму 706 000 рублей (л.д. 12, 13).

Заявляя требования о признании сделки купли-продажи недействительной (ничтожной), истец указывает на нарушение требований закона: обращение взыскания на имущество без соблюдения установленной очередности (так как спорное имущество является объектом недвижимости, взыскание на которое может быть обращено в третью очередь), не направление территориальному органу по делам о несостоятельности (банкротстве) сообщения об обращении взыскания на имущество должника. Требуя возврата имущества, истец сослался на то обстоятельство, что спорный объект недвижимости должен быть возвращен ему как собственнику.

Суды при принятии судебных актов сделали выводы по неполно исследованным обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 16 Временного положения о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденное Указом Президента РФ от 14.02.96 N 199 (ред. 25.07.2000), продажа имущества должника осуществляется в соответствии с гражданским, гражданско-процессуальным и иным законодательством Российской Федерации. Продажа недвижимого имущества должника, реализуемого в соответствии с Временным положением, осуществляется в соответствии со статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации организацией, уполномоченной лицом, осуществляющим взыскание. В материалах дела отсутствуют доказательства проведения торгов либо аукциона.

Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. 11.04.02) объект незавершенного строительства не может быть
продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано.

В деле отсутствуют материалы, свидетельствующие о том, что за истцом было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.

Для вывода об отсутствии необходимости соблюдения требований указанных статей, суды должны были установить, что спорные имущество не являлось недвижимым. Однако в деле отсутствуют материалы, которые могли бы подтверждать такой вывод.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, являлось ли проданное имущество имуществом третьей очереди был ли при наложении на него ареста уведомлен соответствующий орган по делам о несостоятельности (банкротстве) об обращении взыскания на это имущество.

Возражая против требования о возврате имущества, ответчик и ООО “Депозит и реестры“ в отзыве на иск сослались на то, что истец не являлся стороной в договоре купли-продажи и поэтому не вправе истребовать имущество в порядке реституции. Указанный вывод ошибочен, поскольку стороной сделки является собственник имущества и покупатель. В случае, когда имущество продается в порядке принудительной реализации между собственником и покупателем возникает дополнительное звено - служба судебных приставов или орган ФСНП, однако это обстоятельство не влияет на правовую квалификацию отношений между сторонами договора купли-продажи. После наложения ареста на имущество орган ФСНП (специализированная организация, осуществляющая реализацию) не приобретает на это имущество никаких вещных прав. Право собственности должника не утрачивается, однако на имущество накладывается публично-правовое обременение, которое обязывает при применении последствий недействительности сделки возвратить имущество органу, осуществляющему его принудительную реализацию.

Ответчик и ООО “Депозит и реестры“ указали также на то, что имущество не являлось собственностью истца. Суды не проверили данный довод и не дали оценки договорам о долевом
участии, согласно которым истец являлся дольщиком в реконструкции (строительстве) спорного жилого дома. Между тем выяснение указанных обстоятельств с учетом вышеизложенного имеет значения для правильного разрешения спора.

Исходя из результатов выясненных при новом рассмотрении дела обстоятельств, выводов о действительности или недействительности сделки купли-продажи, суду следует разрешить вопрос о том, пропущен ли истцом срок исковой давности для предъявления соответствующих требований.

Учитывая, что судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, они подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 18.04.02 и постановление апелляционной инстанции от 25.06.02 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-3997/2002-9/98 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.А.ТРИФОНОВА

Судьи

С.В.РОГАЛЬСКИЙ

Ю.В.РЫЖКОВ