Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.02.2002 N Ф08-116/2002 Спорный договор купли - продажи недвижимости требовал письменной формы путем составления одного документа. В самом договоре отсутствует условие о взаимосвязи его с предыдущим договором, в том числе обусловленности договорной цены недвижимости исполнением обязательств по названному договору. Несоблюдение письменной формы согласования этой обусловленности лишает стороны права ссылаться в подтверждение ее наличия на свидетельские показания.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО - КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 5 февраля 2002 года Дело N Ф08-116/2002“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от ООО “Оливия“, от ООО “Саба“, в отсутствие представителей Комитета по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска, надлежаще извещенного о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу ООО “Саба“ на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2001 по делу N А32-4255/2001-31/90, установил следующее.

ООО “Оливия“, г. Новороссийск, обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Саба“, г. Новороссийск,
о признании недействительным договора купли - продажи нежилого помещения от 17.07.98 N 490.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска (далее - КУЭМИ).

Решением суда от 10.05.2001 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2001 решение отменено, исковые требования удовлетворены. Договор купли - продажи N 490 от 17.07.98 признан недействительным, заключенным под влиянием обмана со стороны ответчика относительно встречных обязательств перед истцом в части поставки и монтажа хлебопекарного оборудования.

ООО “Саба“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционной инстанции от 21.11.2001 и оставить в силе решение от 10.05.2001. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу относительно квалификации сделки как заключенной под влиянием обмана. Ответчик указал, что его обязательства по спорному договору полностью выполнены, что подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 20.12.2000, которое должно иметь преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего настоящее дело.

В отзыве на жалобу ООО “Оливия“ отклонило ее доводы, считая, что невыполнение ответчиком обязательств по предыдущему договору доказывает его умысел на обман относительно обязательств по спорному договору.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключен договор от 17.07.98 N 490 (листы дела 23-26 тома 1), по условиям которого истец обязался продать ответчику нежилое помещение площадью по внутреннему обмеру
181,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Коммунистическая, 36. Согласно пункту 2.1 договора стоимость имущества установлена в размере 120000 рублей, а согласно пункту 3.1 она выплачивается поэтапно четырьмя платежами по 30000 рублей. Указанные условия спорного договора сторонами исполнены: помещение передано ответчику по накладной N 2 от 16.12.98 (лист дела 109 тома 1), а установленная оплата перечислена истцу в период с сентября 1998 г. по июль 1999 г. в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (листы дела 111-116 и 131-132 тома 1).

Как указывает истец, спорный договор купли - продажи помещения по заведомо заниженной цене был подписан им с учетом ранее заключенного между сторонами договора от 18.11.97 N 456 (листы дела 18-21 тома 1), по условиям которого истец обязался продать ответчику другое нежилое помещение площадью 100 кв. м, расположенное по тому же адресу, стоимостью 160000 рублей, а ответчик обязался часть задолженности погасить в денежной форме, а остальную часть - путем поставки и монтажа на указанных истцом площадях импортного хлебопекарного оборудования марки “Мастер-200“ (Турция). Истец указывает на то, что он рассчитывал компенсировать занижение стоимости имущества по договору N 490 от 17.07.98 за счет поставки и монтажа ответчиком указанного оборудования. Однако обязательства по поставке и монтажу оборудования ответчиком не были выполнены. Данные обстоятельства, по мнению истца, и свидетельствуют об обмане со стороны ответчика, который ввел его в заблуждение относительно намерения исполнить обязательство по передаче оборудования.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными доводами.

Однако при этом судом не применены нормы материального права, подлежащие применению, и в нарушение статей 59, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
не обоснованы ссылками на надлежащие доказательства выводы о наличии обмана со стороны ответчика.

Спорный договор купли - продажи недвижимости требовал письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации). В самом договоре отсутствует условие о взаимосвязи его с предыдущим договором от 18.11.97 N 456, в том числе обусловленности договорной цены недвижимости исполнением обязательств по названному договору. Несоблюдение письменной формы согласования этой обусловленности в силу статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает стороны права ссылаться в подтверждение ее наличия на свидетельские показания. Ничем документально не подтвержденные утверждения одной из сторон сделки о том, что устная договоренность между сторонами по этому вопросу имелась, не могут являться доказательством по делу, учитывая, что другая сторона наличие такой договоренности отрицает.

Суд апелляционной инстанции не привел конкретные доказательства, подтверждающие наличие в спорном договоре обусловленности цены недвижимости от исполнения обязательств по другому договору.

Кроме того, само по себе неисполнение обязательств по предыдущему договору не может являться доказательством обмана одной стороны другой в момент заключения спорного договора. Апелляционная же инстанция не приводит иных обстоятельств, свидетельствующих об обмане при заключении спорного договора со стороны ответчика, кроме того, что ответчик не исполнил обязательства по предыдущему договору.

Таким образом, постановление апелляционной инстанции не может быть признано обоснованным и подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеются ли доказательства обусловленности цены недвижимости в спорном договоре от исполнения ответчиком обязательств по договору от 18.11.97 N 456, а также обмана истца ответчиком при заключении договора,
привести в подтверждение своих выводов конкретные доказательства.

Руководствуясь статьями 162, 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2001 по делу N А32-4255/2001-31/90 отменить и передать дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.