Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.1998 N Ф08-956/98 Исковые требования о выселении удовлетворены в связи с прекращением арендных отношений: срок договора аренды истек, арендодатель возражал против продолжения арендных отношений. Предложенные условия нового договора аренды ответчицей своевременно не приняты.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО - КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 27 июля 1998 года Дело N Ф08-956/98“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Резвой О.А., в отсутствие представителей ЗАО “Оргинжгражданстрой“, надлежаще уведомленного о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО “Оргинжгражданстрой“ на решение от 20.02.98 и постановление апелляционной инстанции от 13.04.98 Арбитражного суда Карачаево - Черкесской Республики по делу N А25-79/98-6, установил следующее.

ЗАО “Оргинжгражданстрой“ обратилось в Арбитражный суд КЧР с иском к индивидуальному предпринимателю Резвой О.А. о выселении из нежилого помещения, расположенного по
ул. Первомайской, 48 в г. Черкесске.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО “Диамант“.

Решением от 20.02.98, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.04.98, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО “Оргинжгражданстрой“ просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять новое решение. Заявитель жалобы указывает на необоснованность выводов суда в части признания индивидуального предпринимателя Резвой О.А. добросовестным арендатором, наличия между сторонами преддоговорного спора и на неправильное применение судом статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Резвая О.А. просит судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. ООО “Диамант“ отзыв на кассационную жалобу не представило.

Исследовав материалы дела, выслушав индивидуального предпринимателя Резвую О.А., Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.05.97 между ЗАО “Оргинжгражданстрой“ (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Резвой О.А. (арендатор) заключен договор аренды N 48 нежилого помещения площадью 32,5 кв. м по ул. Первомайской, 48 в г. Черкесске сроком до 31.12.97 года.

15.12.97 арендодатель направил арендатору уведомление N 104 о том, что на 1998 год договор аренды с ней заключаться не будет и предложил до 01.01.98 освободить занимаемое помещение (л.д. 18). Письмом от 24.12.97 Резвая О.А. обратилась к ЗАО “Оргинжгражданстрой“ с просьбой заключить с ней договор на новый срок (л.д. 7).

24.12.97 истец направил проект договора, предложив заключить договор аренды на 1998 год на новых условиях (л.д. 8). 29.12.97 Резвая О.А. подписала проект договора с разногласиями (л.д. 11). Письмом N 117 от 30.12.97 арендодатель сообщил о непринятии
протокола разногласий и повторно предложил освободить занимаемые помещения в срок до 01.01.98 (л.д. 12).

06.01.98 ЗАО “Оргинжгражданстрой“ заключило договор аренды спорного помещения с ООО “Диамант“ (л.д. 53).

При таких обстоятельствах суд неправомерно отказал истцу в выселении предпринимателя Резвой О.А. из спорного помещения, исходя из того, что нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок и между сторонами продолжены арендные отношения.

По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации защита преимущественного права арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора на новый срок, обусловлена принятием им прочих равных условий, которые предлагаются арендодателем всем иным лицам при заключении нового договора.

Преимущественное право арендатора Резвой О.А. на заключение нового договора аренды не нарушено, поскольку в установленном законом порядке ей сделано предложение о заключении договора, однако, подписав проект договора с разногласиями, Резвая О.А. отказалась от его заключения (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации). Получив ясно выраженный отказ, истец правомерно заключил договор с другим арендатором - ООО “Диамант“.

Вывод суда о том, что при указанных обстоятельствах между сторонами возник преддоговорный спор, который подлежит разрешению в суде, является ошибочным. Данный спор арбитражному суду неподведомственен ввиду отсутствия соглашения сторон о его передаче на рассмотрение суда (статья 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Ссылка в судебных актах на пункт 5.5 договора аренды является необоснованной, так как названный пункт предусматривает передачу на рассмотрение суда споров, возникающих по действующему договору, а не разногласий, связанных с заключением нового договора. Кроме того, ни одной из сторон такие требования не заявлялись.

Не соответствует закону и обстоятельствам дела и вывод суда о продлении между сторонами арендных
отношений. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. В случае несвоевременного возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В письме N 117 от 30.12.97 истец уведомил предпринимателя Резвую О.А., что в случае невозврата имущества по истечении срока действия договора, с нее будет взыскана арендная плата, вследствие чего принятие им арендной платы по истечении срока действия договора не означает согласие на продолжение арендных отношений, а в силу указанной нормы права является возмещением убытков, причиненных несвоевременным исполнением обязательства.

Учитывая, что срок договора аренды, заключенного сторонами, истек, арендодатель возражал против продолжения арендных отношений, предложенные условия нового договора аренды ответчицей своевременно не были приняты, Резвая О.А. незаконно занимает спорные помещения. Требования истца о ее выселении являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Принятые судебные акты следует отменить по изложенным основаниям.

В связи с удовлетворением исковых требований и кассационной жалобы, судебные расходы по иску, апелляционной и кассационной жалобам на основании статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на предпринимателя Резвую О.А., взыскав с нее в пользу ЗАО “Оргинжгражданстрой“ 1252 рубля 80 копеек.

Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево - Черкесской Республики от 20.02.98 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 13.04.98 по делу N А25-79/98-6 отменить.

Выселить индивидуального предпринимателя Ф.И.О. из нежилого помещения по ул. Первомайской, 48 в г. Черкесске.

Взыскать с предпринимателя Ф.И.О. в пользу
ЗАО “Оргинжгражданстрой“ судебные расходы в сумме 1252 рубля 80 копеек. Поручить Арбитражному суду КЧР выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.