Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.1997 N Ф08-1631/97 по делу N А32-/338-1/97-37/128 Решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды отменено в связи с тем, что судом первой инстанции не выполнены указания кассационной инстанции о выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 5 декабря 1997 года Дело N Ф08-1631/97“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании представителя от ТОО “Мортрансснаб“, представителей от ООО кафе “Русский чай“, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению и контролю за использованием муниципального имущества гор. Новороссийска на решение арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.97 по делу N А32-/338-1/97-37/128, установил следующее.

ООО кафе “Русский чай“ обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к комитету по управлению и контролю за использованием муниципального имущества с иском о понуждении заключить договор аренды помещения, расположенного
в гор. Новороссийске, по ул. Героев Десантников, 79. В качестве второго ответчика арбитражным судом привлечено Управление жилищно-коммунального хозяйства гор. Новороссийска, в качестве третьего лица - ТОО “Мортрансснаб“.

В порядке статьи 37 АПК РФ истец уточнил свои исковые требования, просил понудить УЖКХ гор. Новороссийска заключить с ним договор аренды путем перевода прав и обязанностей арендатора по договору N 432 от 03.12.96, заключенного между УЖКХ гор. Новороссийска и ТОО “Мортрансснаб“.

Решением от 06.02.97 по делу N 338-1 арбитражный суд обязал Управление жилищно-коммунального хозяйства гор. Новороссийска заключить договор аренды с ТОО кафе “Русский чай“ путем перевода прав и обязанностей арендатора по договору N 432 от 03.12.96 с ТОО “Мортрансснаб“ на ООО кафе “Русский чай“.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.04.97 решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд указал, что истец является пользователем спорного помещения с момента сдачи его в эксплуатацию, имущество муниципального кафе выкуплено на основании Закона РФ “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ“, поэтому в соответствии с Программой приватизации истец имеет исключительное право приобретения в собственность или аренду зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми пользовался в процессе уставной деятельности. Отказав истцу в заключении договора аренды на новый срок и заключив договор с ТОО “Мортрансснаб“, УЖКХ нарушило преимущественные права ООО кафе “Русский чай“ на перезаключение договора аренды.

Постановлением кассационной инстанции от 16.06.97 решение и постановление апелляционной инстанции отменены в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела, с передачей дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду следовало дать оценку представленным сторонами расчетам арендной платы, выяснить механизм применения льгот и правильность применения ставок арендной
платы за пользование помещением ООО кафе “Русский чай“ в период с 01.01.95 по 01.08.96, установить, допущено ли арендатором существенное нарушение обязательств по внесению арендной платы за пользование, и с учетом исследованных доказательств определить возможность применения статьи 621 ГК РФ.

Решением от 16.09.97 арбитражный суд обязал Управление жилищно-коммунального хозяйства гор. Новороссийска заключить договор аренды с ООО кафе “Русский чай“ путем перевода прав и обязанностей арендатора по договору N 432 от 03.12.96 от ТОО “Мортрансснаб“ на кафе “Русский чай“. Решение арбитражного суда мотивировано тем, что в соответствии с законодательством о приватизации в РФ права арендатора на спорное помещение могут принадлежать только истцу, так как 19.08.92 между арендным муниципальным предприятием “Русский чай“ и комитетом по управлению имуществом гор. Новороссийска перезаключен договор N 56 аренды с правом выкупа. Условия договора N 101, заключенного между УЖКХ Новороссийского морского пароходства и истцом по делу, срок действия которого определен до 01.01.97, в установленном порядке не переоформлены, следовательно, арендодателем продолжает оставаться ОАО “Новошип“, у которого здание находится на балансе. Договор N 313, заключенный между УЖКХ и ООО кафе “Русский чай“ не является новацией, поскольку между сторонами ранее не существовало никаких обязательств, они не могут быть заменены другими.

В апелляционной инстанции дело не пересматривалось. Комитет по управлению и контролю за использованием муниципального имущества обратился в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа на решение от 16.09.97, просит указанный судебный акт отменить, полагая, что при его принятии судом нарушены нормы материального и процессуального права, а именно, не применены статьи 421, 425, 431 ГК РФ, судом не принято во внимание решение третейского суда, истцом по
делу не погашена задолженность по арендной плате, необоснованно на комитет возложены расходы по оплате государственной пошлины. Податель кассационной жалобы просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новое решение по делу, освободить комитет от уплаты судебных расходов по делу.

В судебное заседание представители заявителя кассационной жалобы и УЖКХ гор. Новороссийска не явились, о дне рассмотрения дела извещены в установленном порядке.

Представители ООО кафе “Русский чай“ в судебном заседании пояснили, что считают решение законным, а доводы кассационной жалобы необоснованными.

Представители ТОО “Мортрансснаб“ просили решение отменить, передать дело на новое рассмотрение в связи с невыполнением арбитражным судом указаний кассационной инстанции.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору N 56 от 19.08.92 между комитетом по управлению имуществом гор. Новороссийска и арендным коллективом муниципального предприятия кафе “Русский чай“ заключен договор аренды с целью создания условий для выкупа арендованного имущества. Имущество кафе истцом выкуплено. Указанный договор не содержал сведений о размере арендной платы, сроке действия, поэтому в соответствии с Указом Президента РФ N 1230 должно быть заключено дополнительное соглашение по основным условиям, предусматриваемым законодательством для данного вида договоров.

01.01.93 между УЖКХ АО “Новошип“ и кафе “Русский чай“ заключен договор N 101 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу ул. Героев Десантников, 79, условиями которого предусмотрена арендная плата по базовой ставке, установленной Новороссийским морским пароходством, с применением коэффициентов к базовой ставке. В судебном заседании представители истца пояснили, что задолженности по арендной плате за 1994 год нет, а за 1995 год оплаты не производилось.

Постановлением главы администрации гор. Новороссийска N
1135 от 22.03.94 нежилое помещение по ул. Героев Десантников, 79 в гор. Новороссийске включено в состав муниципальной собственности.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.91, Приложением N 3 к нему, Указом Президента РФ N 1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду“, исключительно комитеты по управлению имуществом являются арендодателями при сдаче в аренду недвижимого имущества, поэтому в соответствии со статьей 421 ГК РФ Управлением жилищно-коммунального хозяйства гор. Новороссийска, наделенным правом по распоряжению муниципальной собственностью, и истцом по делу заключен договор N 313 от 01.08.96 на аренду нежилого помещения по ул. Героев Десантников, 79 в гор. Новороссийске. Сторонами предусмотрена обязанность арендатора оплатить пользование нежилым помещением за 1995 год 35463225 рублей согласно постановлению главы администрации города N 125 от 25.01.95, а в 1996 году арендные платежи производить согласно постановлению N 530 от 29.03.96. Указанное не противоречит части 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, поэтому выводы арбитражного суда о недействительности договора N 313 не соответствуют материалам дела и нормам гражданского законодательства.

Из представленной УЖКХ гор. Новороссийска справки-расчета об оплате истцом за пользование нежилым помещением по договору аренды N 313 следует, что с учетом внесенных платежей, сумма задолженности составляет 58397555 рублей. Согласно статье 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусматривается лишь при условии надлежащего исполнения обязательств.

Направляя дело на новое рассмотрение, постановлением от 16.06.97 кассационная инстанция указала, что необходимо дать оценку представленным сторонами расчетам, в том числе выяснить механизм применения постановлений главы администрации в части предоставления льгот, выяснить,
должны ли применяться ли эти льготы за 1995 год к кафе “Русский чай“. Невыполнение указаний кассационной инстанции является нарушением статьи 178 АПК РФ, невыясненные обстоятельства препятствуют принятию кассационной инстанцией решения по делу, подлежат выяснению в суде 1 инстанции.

Как следует из пояснений представителя истца, действий кафе “Русский чай“ по оплате арендованных площадей, истец согласен с арендной ставкой, действующей по договору N 101, которым предусмотрена плата в размере 6261 рубль, установленная Новороссийским морским пароходством. Исходя из указанной ставки и производилась оплата.

ТОО “Мортрансснаб“ заключен договор аренды N 432, которым установлена арендная плата с базовой ставкой для коммерческих организаций, предусмотренная Постановлением главы администрации гор. Новороссийска N 530 от 29.03.96. Условия договоров аренды NN 313 и 432 основаны на одном и том же постановлении N 530, поэтому базовые ставки для истца и третьего лица являются одинаковыми, разными могут быть предоставляемые льготы, зависящие от исполнения определенных условий арендаторами. Для ТОО “Мортрансснаб“ эти льготы указаны в договоре, ООО кафе “Русский чай“ льгота предоставлялась на два месяца. Переводя на ООО кафе “Русский чай“ условия договора N 432, заключенного с ТОО “Мортрансснаб“, арбитражный суд выходит за пределы полномочий, поскольку одновременно переводит и льготы по арендной плате.

В соответствии с внесением изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “О государственной пошлине“ органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины, если они выступают в защиту государственных и общественных интересов. Возлагая на комитет по управлению и контролю за использованием муниципального имущества гор. Новороссийска суду следовало обсудить применение абзаца 1 пункта 3 статьи 5 Закона РФ “О государственной пошлине“.

Изложенное свидетельствует о том, что при
принятии решения арбитражным судом нарушены нормы процессуального и материального права, что является основанием к отмене судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует выяснить, правильно ли определены арендодателем ставки за пользование помещением в период с 01.01.95 по 01.08.96, должны ли применяться к кафе “Русский чай“ льготы по арендной плате, допущено ли арендатором существенное нарушение обязательств по внесению платы за пользование помещением и с учетом исследованных доказательств определить возможность применения статьи 621 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 174, 176, 177, 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.97 по делу N А32-/338-1/97-37/128 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Краснодарского края.

Вопросы распределения судебных расходов разрешить при новом рассмотрении дела.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.