Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2000 N А56-4105/00 На момент заключения договора аренды помещений арендодатель не являлся собственником передаваемого в аренду имущества, поэтому суд правомерно признал заключенный договор аренды ничтожным и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о регистрации указанного договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 сентября 2000 года Дело N А56-4105/00

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Матлиной Е.О., Шпачевой Т.В., при участии от АООТ “Топаз“ - Осиновского А.Д. (доверенность от 06.01.2000 N 178), от ООО “Пушкинский мясоконсервный завод“ - Корнева С.В. (доверенность от 04.04.99), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества открытого типа “Топаз“ на решение от 04.05.2000 (судья Ятманов А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 19.07.2000 (судьи Маркин С.Ф., Полубехина Н.С., Хайруллина Х.Х.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-4105/00,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество открытого типа “Топаз“ (далее - АООТ “Топаз“)
обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Пушкинский мясоконсервный завод“ (далее - ООО “Пушкинский МКЗ“) о регистрации договора от 11.03.98 аренды нежилых помещений.

Решением от 04.05.2000 в иске отказано на том основании, что истец не доказал тот факт, что ответчик владел зданием на момент передачи его в аренду по договору от 11.03.98, а также в связи с ничтожностью договора аренды, поскольку на момент его подписания ООО “Пушкинский МКЗ“ не являлось собственником объекта недвижимости.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.07.2000 решение оставлено без изменения. При этом апелляционная инстанция подтвердила вывод суда первой инстанции о ничтожности сделки, а также посчитала, что отсутствует факт уклонения ответчика от регистрации договора, поскольку для регистрации права аренды достаточно обращения одной стороны.

АООТ “Топаз“ в кассационной жалобе просит отменить принятые по делу решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильное применение судом обеих инстанций норм материального права. По мнению подателя жалобы, в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит как собственнику, так и лицу, уполномоченному собственником. Таким полномочия были даны истцом, у которого сохранялось право собственности на объект недвижимости, ответчику в договоре купли-продажи от 10.03.98. АООТ “Топаз“ считает, что уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды выразилось в его отказе внести в договор необходимые изменения, без которых невозможна регистрация.

В судебном заседании представитель АООТ “Топаз“ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представитель ООО “Пушкинский МКЗ“ в судебном заседании просит оставить без изменения решение и постановление суда, считая их соответствующими нормам права и обстоятельствам
дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между АООТ “Топаз“ (продавец) и ООО “Пушкинский МКЗ“ (покупатель) был заключен договор от 10.03.98 N 1 купли-продажи здания продовольственной базы, расположенного по адресу: г. Пушкин, 3-й проезд, дом 6 (бывшая ул. Проектируемая, дом 1), общей площадью 10161 кв.м, включая основное строение площадью 8006,4 кв.м и относящиеся к нему сооружения.

Пунктом 2.2.2 договора купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя до 14.04.98 заключить с продавцом договор аренды нежилых помещений объекта общей площадью 1000 кв.м, в том числе холодильных камер (площадью 400 кв.м) и сухих камер, сроком на 15 лет с оплатой арендных платежей в размере стоимости коммунальных услуг, приходящихся на арендуемую площадь.

Во исполнение указанного пункта стороны 11.03.98 подписали договор аренды помещений, перечисленных в приложении N 1 к договору аренды.

ООО “Пушкинский МКЗ“ 04.03.99 зарегистрировало право собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 10.03.98 нежилое здание площадью 8006,4 кв.м, о чем ему выдано свидетельство серии ВЛ N 123440.

Начиная с марта 1999 г. АООТ “Топаз“ неоднократно обращалось к ООО “Пушкинский МКЗ“ с просьбой совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 11.03.98. В свою очередь ответчик, ссылаясь на пороки формы и содержания указанного договора, предлагал истцу заключить договор аренды на иных условиях.

АООТ “Топаз“ обратилось в государственное учреждение “Городское бюро регистрации прав на недвижимость“ (далее - ГУ ГБР) с заявлением о регистрации права аренды части здания, в чем ему было отказано (сообщения ГУ ГБР от 26.08.99, от 17.12.99, от 31.01.2000 на листах дела 46 - 47, 66 - 67, 68 соответственно) со ссылкой на необходимость уточнения предмета аренды с указанием кадастровых
номеров, размера площади, количества этажей передаваемой в аренду части здания и на отсутствие в договоре сведений о дате, месте регистрации и номера свидетельства о регистрации АООТ “Топаз“. Отказ в государственной регистрации права аренды не был обжалован ответчиком, согласившимся с изложенными в сообщениях ГУ ГБР требованиями.

В соответствии со статьями 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды части здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор по своему содержанию должен соответствовать требованиям закона, в противном случае он является ничтожным в силу статьи 168 названного кодекса.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании статей 223, 551 указанного выше кодекса право собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Таким образом, на момент заключения договора аренды от 11.03.98 арендодатель - ООО “Пушкинский МКЗ“ - не являлся собственником имущества, вследствие чего договор аренды от 11.03.98 противоречит закону и потому является ничтожным. Не может быть признан ответчик и лицом, уполномоченным собственником на сдачу имущества в аренду путем включения в договор купли-продажи от 10.03.98 соответствующего условия. По смыслу закона собственник может передать право сдачи принадлежащего ему имущества в аренду третьим лицам, но не себе самому, в чем нет необходимости, поскольку права владения и пользования имуществом, возникающие на основании договора аренды, принадлежат собственнику согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу наличия у него права собственности на данное
имущество.

При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности договора аренды от 11.03.98 является правомерным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из сообщений ГУ ГБР, одним из оснований к отказу в государственной регистрации права аренды послужило отсутствие в договоре сведений, уточняющих предмет аренды. Истец с данным требованием согласился, признав тем самым условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не согласованным сторонами. Таким образом, по изложенным причинам договор аренды от 11.03.98 к тому же и не может считаться заключенным.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона может обратиться в суд с требованием вынести решение о регистрации сделки, если другая сторона по сделке, требующей государственной регистрации, уклоняется от таковой. Поэтому, поддерживая решение суда об отказе в удовлетворении иска, апелляционная инстанция также правомерно сослалась на пункт 1 статьи 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, согласно которому для государственной регистрации права аренды недвижимого имущества достаточно заявления одной стороны договора аренды.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что судом при вынесении обжалуемых судебных актов правильно применены нормы материального права и оснований для отмены решения и постановления суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.05.2000 и постановление апелляционной
инстанции от 19.07.2000 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-4105/00 оставить без изменения, а кассационную жалобу АООТ “Топаз“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

МАТЛИНА Е.О.

ШПАЧЕВА Т.В.