Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.1999 N А56-2313/99 Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 июля 1999 года Дело N А56-2313/99

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Власовой М.Г., Матлиной Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО “Юго-Западный двор“ на решение от 07.04.99 (судья Сенопальникова Л.И.) и постановление апелляционной инстанции от 31.05.99 (судьи Капелькина Л.М., Королева Т.В., Никитушева М.Г.) и кассационную жалобу КУГИ Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции от 31.05.99 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-2313/99,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной
ответственностью “Юго-Западный двор“ (далее - ООО “Юго-Западный двор“) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 546237 руб. 85 коп, за период с 01.10.98 по 31.12.98, пеней за задержку платежей в сумме 56486 руб. 91 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.96 N 08-ЗК-00368.

Истцом в порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования были увеличены в части основной задолженности до 1269404 руб., в части пеней - до 148075 руб. в связи с изменением периода взыскания, т.е. с 01.10.98 по 31.03.99.

Решением от 07.04.99 исковые требования удовлетворены частично: за рассматриваемый период суд взыскал с ООО “Юго-Западный двор“ задолженность по арендной плате в сумме 986957 руб. исходя из ставки арендной платы 27872,50 у.е. и пени в сумме 187159 руб. 69 коп. Договор аренды земельного участка от 08.05.96 N 08-ЗК-00368 указанным решением расторгнут.

Постановлением апелляционной инстанции от 31.05.99 решение изменено в части взыскания задолженности и пеней: с ООО “Юго-Западный двор“ взыскано 397787 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате и 61240 руб. 29 коп. пеней, в остальной части решение оставлено без изменений.

В кассационной жалобе ООО “Юго-Западный двор“ просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды.

По мнению ООО “Юго-Западный двор“, истец необоснованно изменил договор аренды в части размера арендной платы и тем самым сделал невозможным его исполнение. В связи с этим ответчик полагает, что претензия о расторжении договора, направленная истцом до выяснения правомерности размера арендной платы, не может считаться выполнением требований части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

КУГИ в своей кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной
инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

КУГИ считает, что апелляционная инстанция не вправе была применять новую ставку арендной платы к прошлому периоду задолженности. Как указывает истец, правильность применения кода 3.9 для торговых складов (800 кв.м) доказывается тем, что впервые возможность применять код 3.2 к земельным участкам, предоставленным для размещения временных объектов торгово-складской деятельности площадью свыше 300 кв.м, была предусмотрена распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29.12.98 N 1334-р. При этом перерасчет арендной платы по действующим договорам производится только с момента обращения арендатора.

Стороны о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что между КУГИ и ООО “Юго-Западный двор“ 08.05.96 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. СПб, ул.Маршала Жукова, д.21, под товарно-вещевой рынок, в том числе под мелкорозничную торговлю - 250 кв.м, под торговые склады - 800 кв.м, под открытую автостоянку - 1900 кв.м. Дополнительным соглашением от 17.10.96 в связи с проведенной кадастровой съемкой в договор аренды были внесены изменения в части размера земельного участка: под открытую автостоянку было передано в пользование 1997 кв.м.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.11.98 по делу N А56-13796/98 с ООО “Юго-Западный двор“ была взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.97 по 31.03.98, которая образовалась в связи с изменением ставки арендной платы. КУГИ, используя методику расчета арендных платежей, утвержденную распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от
22.05.97 N 450-р, 30.06.97 направил ответчику уведомление об увеличении размера арендных платежей, в соответствии с которым новая величина арендной платы с 01.07.97 была определена им в размере 35599,01 у.е. ООО “Юго-Западный двор“, не согласившись с таким расчетом, вносило арендную плату исходя из своего расчета. Арбитражный суд при рассмотрении спора о взыскании задолженности по делу N А56-13796/98 предложил сторонам произвести проверку фактического использования земельного участка и расчет арендной платы с учетом его фактического использования. Согласно ведомости инвентаризации земельного участка “по функциональному использованию территории ООО “Юго-Западный двор“ фактически пользуется земельным участком площадью 3238 кв.м, из которых торговая зона - 2133 кв.м, торговля во временных сооружениях (павильонах) - 981,4 кв.м, торговля во временных сооружениях (кафе без реализации алкогольных напитков) - 85,0 кв.м, управление коммерческими организациями (офис) - 38,3 кв.м. С учетом такого функционального использования спорного земельного участка ГУИОН произвел расчет квартальной арендной платы, которая составила 27872,50 у.е. и из которой исходила апелляционная инстанция при взыскании задолженности за период с 01.07.97 по 30.09.98.

Ответчик постановление апелляционной инстанции от 26.11.98 не исполнил, продолжал производить платежи исходя из своего расчета арендной платы, в связи с чем КУГИ обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.98 по 31.03.99 в сумме 1269404 руб. исходя из ставки арендной платы в размере 35599,01 у.е.

Суд первой инстанции, принимая решение о взыскании задолженности по арендной плате, исходит из ставки 27872,50 у.е., рассчитанной ГУИОН при рассмотрении дела N А56-13796/98.

Апелляционная инстанция с таким расчетом не согласилась и его изменила, указав, что в отношении земельного участка площадью 800 кв.м следует исходить
из его целевого использования, согласованного сторонами в договоре аренды как предоставленного под торговые склады с применением кода 18, установленного для прочих (иных) видов деятельности, поскольку в редакции методики, действовавшей в спорный период, отсутствовала отдельной строкой торгово-складская деятельность.

С таким выводом апелляционной инстанции нельзя согласиться. Согласно методике определения арендной платы за земельные участки в редакции распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р арендная плата рассчитывалась исходя из направления деятельности и объектов, в которых эта деятельность осуществляется, т.е. для определения функционального использования земельного участка необходимо было установить два фактора: вид деятельности и пригодность объектов, в которых она осуществляется, к этому виду деятельности. Такой самостоятельный вид деятельности, как складская, в методике не указан. В ней указаны отдельной строкой иные виды деятельности в иных объектах, не указанных в перечне. Между тем складская деятельность, о которой говорит ответчик, осуществлялась во временных торговых объектах, сооружениях, предназначенных для торговли. То обстоятельство, что они использовались для складирования товаров, не является единственным и обязательным обстоятельством для применения кода 3.2.

Возможность применения данного кода для земельных участков, предоставляемых для размещения временных объектов торгово-складской деятельности площадью свыше 300 кв.м (торговых складов из сборно-разборных конструкций, ангаров, навесов), была предоставлена только распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29.12.98 N 1334-р “О внесении изменений и дополнений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р“. Однако пунктом 10.2 данного распоряжения перерасчет арендной платы производится с момента обращения арендатора. Как видно из материалов дела, ООО “Юго-Западный двор“ с таким заявлением к КУГИ не обращалось, поэтому суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате исходя из ставки арендной
платы в размере 27872,50 у.е.

Что касается возможности досрочного расторжения договора, то согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об этом может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа от другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

КУГИ письмом от 29.06.98 N 51/2-180 потребовал от ответчика погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 30.07.97 по 01.10.98, в десятидневный срок. Однако ответчик задолженность по арендной плате не погасил ни в срок, предложенный истцом, ни ко времени рассмотрения дела в суде, ни до настоящего времени.

При таких обстоятельствах иск о расторжении договора аренды подлежал удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.99 по делу N А56-2313/99 отменить в части взыскания с ООО “Юго-Западный двор“ в пользу КУГИ Санкт-Петербурга 397787 руб. 63 коп. долга и 61240 руб. 29 коп. пеней, оставив в силе в этой части решение суда первой инстанции от 07.04.99.

В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменений.

Председательствующий

МАРЬЯНКОВА Н.В.

Судьи

ВЛАСОВА М.Г.

МАТЛИНА Е.О.