Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.06.1999 N А56-25578/98 Отсутствие регистрации права собственности истца на переданные в аренду ответчику вновь созданные нежилые помещения не является основанием для признания договора аренды ничтожным, поскольку до момента государственной регистрации истец, как лицо, создающее спорное недвижимое имущество, является собственником строительных материалов или не завершенного строительством объекта и вправе им распорядиться путем сдачи в аренду.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 июня 1999 года Дело N А56-25578/98

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Матлиной Е.О. и Сергеевой И.В., при участии представителей: ЗАО “Севзапмедторг“ - Минина Ю.Н. (дов. от 15.12.98, без номера), ЧП Ковалевой С.А. - Кудряшова А.Е. (дов. от 17.11.98, без номера), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ЗАО “Севзапмедторг“ и ЧП Ковалевой С.А. на постановление апелляционной инстанции от 13.04.99 (судьи Апранич В.В., Кузнецов М.В., Карпов В.Н.) и кассационную жалобу ЧП Ковалевой С.А. на решение от 15.02.99 (судья Захаров В.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-25578/98,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО
“Севзапмедторг“ обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЧП Ковалевой С.А. о выселении из нежилых помещений в доме N 11, корп. 1 по пр. Энгельса Санкт-Петербурга и взыскании 6921 руб. 37 коп. задолженности по договору аренды данных нежилых помещений.

В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил заявленную ко взысканию задолженность до 54762 руб. 42 коп.

Решением суда от 15.02.99 с учетом определения об исправлении опечатки от 02.03.99 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.04.99 решение суда изменено. Исковые требования о выселении ЧП Ковалевой С.А. удовлетворены как последствия недействительности ничтожного договора аренды на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. В иске о взыскании задолженности по договору аренды отказано со ссылкой на ничтожность данного договора, поскольку истец в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не являлся собственником сданного в аренду нежилого помещения.

В кассационной жалобе ЗАО “Севзапмедторг“ просит отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в иске о взыскании денежных средств как незаконное. При этом истец ссылается на неприменение апелляционной инстанцией пункта 5 статьи 5 и пункта 3 статьи 7 Закона “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“, в соответствии с которыми он как инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

В кассационной жалобе ЧП Ковалевой С.А. ставится вопрос об отмене решения суда и постановления апелляционной инстанции в части удовлетворения иска о выселении. По мнению ответчика, он на законном основании находится в спорных помещениях, а заключенный между сторонами договор является предварительным и будет таковым до его регистрации, которую истец обязан произвести.

В судебном
заседании представители сторон поддержали свои кассационные жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, кассационная инстанция находит решение суда законным и обоснованным, а постановление апелляционной инстанции подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО “Севзапмедторг“ (арендодатель) и ЧП Ковалевой С.А. (арендатор) заключен договор аренды от 06.10.97 нежилых помещений размером 127,5 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, дом 111, корп. 1 сроком до 01.10.2000. По акту приема-передачи от 31.12.97 помещения переданы арендатору. Спорное нежилое помещение находится в доме, одним из инвесторов при строительстве которого являлся истец, дом был принят в эксплуатацию и по акту помещения переданы истцу. Отсутствие регистрации права собственности истца на переданные в аренду ответчику нежилые помещения не является основанием для признания договора аренды ничтожным. Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослалась апелляционная инстанция, лишь определяет момент, с которого возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В то же время и до момента государственной регистрации лицо, создающее недвижимое имущество, является собственником строительных материалов или не завершенного строительством объекта и вправе им распорядиться путем сдачи в аренду.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона “Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Как усматривается из объяснений представителя ЗАО “Севзапмедторг“ в заседании кассационной инстанции, до настоящего времени его право собственности на спорные нежилые помещения не зарегистрировано в связи с техническими сложностями, однако это право никем не оспаривается и отсутствие такой регистрации не означает лишение истца права собственности.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что вывод апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды по
мотиву отсутствия регистрации права собственности истца сделан с нарушением закона.

Что касается доводов ЧП Ковалевой С.А. о ничтожности договора аренды вследствие отсутствия регистрации самого договора аренды, то им дана надлежащая правовая оценка в решении суда первой инстанции. При этом суд обоснованно указал на то, что данный договор аренды не подлежал государственной регистрации. С учетом вышеназванных положений следует признать правильным решение суда о взыскании задолженности по арендной плате и платы за фактическое пользование помещением после расторжения договора аренды.

Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендодателем не противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусмотрено пунктами 5.1.1 и 2.1.1 договора, действия истца по его расторжению являются правомерными и ответчик в соответствии со статьей 622 того же кодекса подлежит выселению из спорных нежилых помещений.

Доводы кассационной жалобы ЧП Ковалевой С.А. о том, что заключенный между сторонами договор аренды является предварительным, представляются неубедительными.

Судебные расходы в виде государственной пошлины по кассационной жалобе ЗАО “Севзапмедторг“ в соответствии со статьей 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ЧП Ковалевой С.А., с него же взыскивается государственная пошлина по его кассационной жалобе (при принятии кассационной жалобы была предоставлена отсрочка).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.99 по делу N А56-25578/98 в части отказа в иске отменить.

Решение суда от 15.02.99 в этой части оставить в силе.

В остальной части решение и постановление суда оставить без изменений, а кассационную жалобу ЧП Ковалевой С.А. - без удовлетворения.

Взыскать с ЧП
Ковалевой С.А. в пользу ЗАО “Севзапмедторг“ 1252 руб. 35 коп. судебных расходов по кассационной жалобе ЗАО “Севзапмедторг“ и в доход федерального бюджета 417 руб. 45 коп. государственной пошлины по кассационной жалобе ЧП Ковалевой С.А.

Председательствующий

ШПАЧЕВА Т.В.

Судьи

МАТЛИНА Е.О.

СЕРГЕЕВА И.В.