Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.1998 N КГ-А41/473-98 По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 19 марта 1998 г. Дело N КГ-А41/473-98

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа при участии в заседании: от истца - Л. - дов. от 01.10.97 N 103-ю/9-97; от ответчика - Б. - уд. от 21.07.95 N 5; от 3-го лица - М. - уд. N 24, рассмотрев в заседании кассационную жалобу ТОО “Магия“ на решение Арбитражного суда Московской области от 4 декабря 1997 г. по делу N А41-К 1-6744/97, судьи: К.,

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом Московской области рассмотрен иск Можайского гидротехнического узла ГП “Мосводоканал“ о расторжении договора аренды
нежилых помещений от 01.10.93, заключенного с ТОО “Магия“, и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1000000 руб., а также пени - 911295 руб.

Определением от 22.10.98 в качестве 3-го лица к участию в деле привлечен Комитет по госимуществу г. Можайска.

Согласно ст. 37 АПК РФ истец, в дополнение к исковым требованиям, обратился к суду с просьбой выселить ответчика из арендуемых помещений.

Заявление истца судом было удовлетворено.

Решением от 04.12.97 договор аренды был расторгнут.

ТОО “Магия“ выселено из занимаемых помещений. Задолженность, с учетом частичного отказа истца от иска, взыскана с ответчика в размере 1000000 руб.

В порядке апелляции решение не проверялось.

Считая решение неправильным и незаконным, ТОО “Магия“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) с кассационной жалобой, которой просит его отменить, в иске отказать.

Рассмотрев жалобу, ФАС МО установил следующее.

Согласно договору аренды от 01.10.93 Можайский гидротехнический узел (МГУ) ГП “Мосводоканал“ передал в аренду ТОО “Магия“ 336,9 кв. м нежилой площади сроком до 01.11.98. Пунктом 4.1 договора предусмотрена обязанность арендатора по ежеквартальному внесению арендных платежей из расчета 1017 руб. за 1 кв. метр.

В дополнение к указанной сделке сторонами 01.01.94 был заключен договор содружества и аренды этих же помещений сроком до 31.12.98. Пунктом 4.1 договора ежеквартальные арендные платежи были увеличены до 5326 руб. за 1 кв. метр.

Еще один договор содружества и аренды все тех же помещений и на таких же в основном условиях был подписан сторонами 11.08.94. Срок действия этого договора был определен до 31.12.97.

Считая, что арендатор нарушает свою обязанность по своевременной и полной оплате аренды, арендодатель обратился с иском в суд о досрочном расторжении
договора от 01.10.93.

В качестве основания иска МГУ ГП “Мосводоканал“ сослался на ст. ст. 450, 619 ГК РФ и подпункт “б“ п. 5.2 договора.

Признав факт невнесения арендатором арендных платежей более 2 раз подряд, суд на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ сделал вывод об удовлетворении иска в части расторжения договора аренды от 01.10.93.

Согласно ст. 124 АПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

ФАС МО не может признать принятое по делу решение законным и обоснованным по следующим обстоятельствам.

Как видно из материалов дела, арендатор, кроме 1994 года, регулярно вносил арендную плату арендодателю, не допуская тем самым нарушения условий договора от 01.10.93 в отношении сроков оплаты.

Тот факт, что в 1994 году имели место нарушения сроков платежей, не может служить основанием к применению п. 3 ст. 619 ГК РФ, так как эта норма регулирует правоотношения по аренде, возникшие после 01.03.96, и не обладает обратной юридической силой.

Фактически, с точки зрения арендодателя, имела место недоплата, а не полное уклонение арендатора от внесения арендных платежей в 1996 - 97 годах.

Следовательно, п. 3 ст. 619 ГК РФ судом применен без достаточных к тому оснований.

Подпункт “б“ п. 5.2 договора предусматривает дополнительные условия его досрочного расторжения. Согласно этому подпункту арендодатель мог поставить вопрос о расторжении договора в случае “нарушения арендатором своих обязанностей“. В качестве такого нарушения арендодатель в исковом заявлении указал на несвоевременное и неполное внесение арендных платежей.

При этом истец исходил из того, что условие об арендных платежах менялось по мере изменения Правительством г. Москвы ставок арендных платежей по городу.

Согласно гражданскому законодательству, действовавшему до 01.01.95, и в соответствии с
ГК РФ (1995 г.) изменения в договор вносятся соглашением сторон, если иное не установлено законом или договором.

Договор от 01.10.93 специального условия о порядке изменения арендных платежей не содержит. Отсутствует и какая-либо норма иного закона, регулирующего этот процесс. Следовательно, изменение условия о размере арендных платежей могло иметь место только соглашением сторон либо решением арбитражного суда по иску заинтересованной стороны.

В представленных по делу материалах такое соглашение отсутствует, в арбитражный суд по данному вопросу стороны не обращались.

По данным арендатора его задолженности по арендным платежам нет, более того, по расчету ответчика имеет место переплата на сумму 15476 руб.

Таким образом, указанные в иске основания расторжения договора аренды от 01.10.93 подтверждения не находят и эти требования по представленным в дело документам удовлетворению не подлежали.

Что касается выселения ТОО “Магия“, то по изложенным в данном постановлении мотивам иск удовлетворен быть не мог.

Кроме того, не заявив одновременно иск о расторжении договоров содружества и аренды, которые дают ответчику право на пользование теми же нежилыми помещениями, истец не имел правовых оснований для удовлетворения этой части требований и по этим основаниям.

При новом рассмотрении спора суду необходимо вновь проанализировать основания иска, а также проверить расчеты сторон в целях выявления наличия либо отсутствия задолженности по арендным платежам и по результатам нового рассмотрения принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 171, 173 - 179 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.12.97 по делу N А41-К1-6744/97 отменить, дело направить в первую инстанцию того же суда на новое рассмотрение.