Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2004 N Ф09-1968/04-ГК по делу N А07-19336/03 Дело по иску о взыскании долга по договору аренды и пени и встречному исковому заявлению о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды направлено на новое рассмотрение, так как выводы суда первой и апелляционной инстанции не признаны достаточно обоснованными.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 30 июня 2004 года Дело N Ф09-1968/04-ГК“

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан на решение от 18.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.04.2004 Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-19336/03 по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы к Управлению Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан о взыскании 51380 руб. 68 коп.
и по встречному иску Управления Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Уфы о признании недействительным (ничтожным) договора аренды.

В судебном заседании приняли участие: представители Управления Федеральной почтовой связи РБ - Хамидуллина Д.Н., юрисконсульт, доверенность от 05.01.2004 N 14/04; Шерышева И.П., начальник отдела правового обеспечения, доверенность от 05.01.2004 N 14/04-2.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, его представитель в заседание не явился.

Права и обязанности разъяснены, отводов составу суда и ходатайств не заявлено.

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан (далее - УФПС РБ) о взыскании 51380 руб. 68 коп., в том числе 29927 руб. 17 коп. - долг по договору аренды от 24.06.1997 N 693, и 21453 руб. 51 коп. - пени.

Определением от 20.01.2004 принято к производству встречное исковое заявление Управления Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Уфы о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды от 24.06.1997 N 693.

Решением от 18.02.2004 отказано в удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы к Управлению Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан о взыскании 51380 руб. 68 коп. и в удовлетворении требований по встречному иску Управления Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Уфы о признании договора аренды от 24.06.1997 N 693 недействительным.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.04.2004 решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменено. С Управления Федеральной почтовой
связи Республики Башкортостан в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы взыскан долг по арендной плате в сумме 27182 руб. 19 коп. и пени в размере 5000 руб., в остальной части иска отказано. В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан с решением и постановлением апелляционной инстанции в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска не согласно, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Оспаривая судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска, заявитель указывает на неприменение судом постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“ (далее - постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1), в силу которого спорное нежилое помещение является федеральной собственностью, а также на нарушение судом ст. 608 ГК РФ. По мнению заявителя, договор от 24.06.1997 N 693 аренды нежилого помещения является недействительным (ничтожным). По этим же основаниям, как полагает УФПС РБ, является незаконным и постановление апелляционной инстанции в части удовлетворения требований Комитета о взыскании долга по арендной плате и пени. Кроме того, заявитель кассационной жалобы указал, что суд необоснованно рассчитал долг по арендной плате исходя из ежемесячного размера, определенного в договоре от 02.09.1999 N 693, поскольку данный договор является незаключенным.

Проверив законность судебных актов в порядке ст. ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает,
что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и УФПС РБ (арендатор) заключен договор от 24.06.1997 N 693 аренды нежилого помещения общей площадью 175,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ухтомского, 12, для размещения там почтового отделения N 95. Срок действия договора сторонами определен с 01.01.1996 до 31.12.1998.

Арендатор обязан оплачивать арендную плату в размере, определенном в расчете, прилагаемом к договору, за каждый квартал вперед с оплатой 1 числа первого месяца каждого квартала (п. 3.1 договора). В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы, на него возлагается обязанность уплатить арендодателю пеню в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.3 договора).

Обращаясь в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, Комитет указал, что арендатор обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 29927 руб. 17 коп. по состоянию на 24.10.2003, которая, по мнению Комитета, подлежит взысканию с УФПС РБ на основании ст. ст. 309, 614 ГК РФ, кроме того, как полагает арендодатель, с арендатора подлежит взысканию пеня в сумме 21453 руб. 51 коп.

УФПС РБ, в свою очередь, обратилось с встречным исковым заявлением о признании на основании ст. ст. 168, 608 ГК РФ договора аренды от 24.06.1997 N 693 недействительным (ничтожным) в силу того, что арендодателем выступало лицо, не являющееся собственником имущества, или им управомоченным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску, исходил из того, что Комитетом пропущен срок исковой давности,
что в соответствии со ст. 199 ГК РФ является основанием для отказа в иске. При этом суд указал, что по требованию арендодателя о взыскании долга по договору аренды от 24.06.1997 N 693 за период с 01.01.1997 по 31.12.1998 истцом пропущен срок исковой давности. В период же с 01.01.1999 отношения сторон по аренде регулируются договором аренды от 02.09.1999 N 693. Поскольку предметом спора по настоящему делу является договор аренды от 24.06.1997 N 693, суд пришел к выводу, что требования Комитета о взыскании арендной платы и пени за период с 01.01.1999 по октябрь 2003 рассмотрению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 24.06.1997 N 693 недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что УФПС РБ в нарушение ст. 65 АПК РФ не представило достаточных доказательств того, что спорное помещение относится к федеральной собственности. Вместе с тем, суд указал, что Комитетом представлены доказательства, подтверждающие включение спорного помещения в реестр муниципальной собственности.

Изменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и взыскивая долг по договору аренды от 24.06.1997 N 693 и пени, суд апелляционной инстанции указал на то, что договор аренды от 24.06.1997 N 693 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Поскольку размер арендной платы согласован сторонами, что подтверждается подписанными расчетами арендной платы и конклюдентными действиями арендатора, выразившимися во внесении им арендных платежей в обусловленном в расчете к договору размере, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что задолженность по арендной
плате подлежит взысканию в силу ст. 614 ГК РФ в сумме 7600 руб. 68 коп. за часть 2002 года и за весь 2003 год в сумме 22326 руб. 98 коп. Установив, что за период 1999 - 2000 гг. у УФПС РБ имела место переплата по арендной плате, суд счел возможным уменьшить подлежащий взысканию долг по договору аренды на сумму переплаты. В части взыскания пени суд апелляционной инстанции посчитал возможным удовлетворить исковые требования Комитета в этой части на основании п. 4.3 договора и ст. 331 ГК РФ, уменьшив сумму взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что договор от 02.09.1999 N 693 на аренду спорных помещений сроком действия с 01.01.1999 по 07.06.2004 является незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию (ст. 651 ГК РФ).

Срок исковой давности, на пропуск которого указал суд первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции, не пропущен, поскольку Комитетом заявлены требования о взыскании долга по арендным платежам за часть 2002 года и за 2003 год.

Однако данные выводы суда первой и апелляционной инстанции нельзя признать достаточно обоснованными исходя из следующего.

При разрешении вопроса о признании договора от 24.06.1997 N 693 недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ в силу его несоответствия ст. 608 ГК РФ, суд исходил из того, что Комитет является надлежащим арендодателем по договору от 24.06.1997 N 693, поскольку право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено. Достаточных же доказательств того, что спорное помещение отнесено к федеральной собственности, УФПС РБ не представлено, при
этом суд указал, что справка МХП по тех-инвентаризации “Уфатехинвентаризация“, представленная УФПС РБ, таким доказательством служить не может, так как содержит всего лишь сведения о балансодержателе и времени первичной инвентаризации отделения связи в 1988 году.

Однако судом апелляционной инстанции не дана надлежащая правовая оценка другому документу, представленному УФПС РБ, который может повлиять на решение суда, а именно - экспликации от 03.06.1991 (л. д. 52, 53), из которой усматривается, что на 03.06.1991, то есть до принятия постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1, в помещении по адресу: г. Уфа, ул. Ухтомского, 12 находилось почтовое отделение N 95. Таким образом, отказ суда от удовлетворения исковых требований о признании договора аренды от 24.06.1997 N 693 недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, нельзя признать достаточно обоснованным, дело следует передать на новое рассмотрение.

В случае, если суд при новом рассмотрении установит, что спорное помещение изначально было предназначено для размещения почтового отделения и до настоящего времени в нежилом помещении по адресу: г. Уфа, ул. Ухтомского, 12, располагается почтовое отделение N 95, которое непрерывно владело им и использовало его по целевому назначению, что может служить основанием для отнесения спорного помещения к федеральной собственности, суду необходимо разрешить вопрос о действительности или недействительности договора аренды от 24.06.1997 N 693.

При принятии решения об отказе в удовлетворении встречного иска, суду следует определить размер взыскиваемой арендной платы и пени исходя из следующего.

Взыскивая долг по арендной плате, суд апелляционной инстанции в качестве размера арендной платы применил сумму, указанную в расчетах, являющихся неотъемлемой частью договора аренды от 02.09.1999 N 693. Однако судом установлено, что данный
договор является незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию. Таким образом, применение судом величины арендной платы, предусмотренной договором от 02.09.1999 N 693, нельзя признать правомерным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, указывая, что договор от 24.06.1997 N 693 является продленным на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила о его прекращении (ст. 621 ГК РФ), не учел, что сторонами подписан новый договор от 02.09.1999 N 693, не прошедший государственную регистрацию. При новом рассмотрении суду следует установить, можно ли расценивать это как намерение сторон прекратить договор аренды от 24.06.1997 N 693 или его следует считать действующим на неопределенный срок (п. 1.4 и п. 5.1 договора от 24.06.1997 N 693).

В случае если суд установит, что договор от 24.06.1997 N 693 заключен в соответствии со ст. 608 ГК РФ и является действующим, суду необходимо разрешить вопрос, исходя из какого размера арендной платы подлежит определению размер долга по договору аренды.

Учитывая изложенное, решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.04.2004 Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-19336/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.