Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2004 N Ф04-5789/2004(А27-3948-9) Требования об освобождении арендатором помещения оставлены без удовлетворения, т.к. переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора; довод об отсутствии государственной регистрации договора несостоятелен, т.к. на момент его заключения отсутствовали соответствующие нормы законодательства и органы, осуществляющие регистрацию.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 24 августа 2004 года Дело N Ф04-5789/2004(А27-3948-9)“
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью “Химмель“ (далее - ООО “Химмель“) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу “Трансаэросервис“ (далее - ЗАО “Трансаэросервис“) об освобождении помещения.
Заявленные требования мотивированы тем, что у ответчика отсутствуют правовые основания для нахождения в помещении площадью 158,6 кв. метра в здании по пр. Октябрьскому, 3г, приобретенном истцом по договору купли-продажи от 07.03.2003 у АООТ “Кемеровское авиапредприятие“. Договор аренды имущества от 03.01.97 N 28, по которому ответчику предоставлено в пользование спорное помещение, не имеет государственной регистрации, не устанавливает размер арендной платы.
Требования истца обоснованы ссылкой на статьи 425, 433, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 22.01.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.05.2004, суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав на то, что договор аренды от 03.01.97 N 28 не подлежал государственной регистрации ввиду отсутствия на момент его заключения закона о государственной регистрации и органов, осуществляющих такую регистрацию; переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО “Химмель“ подало кассационную жалобу, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при разрешении спора суд неправильно истолковал нормы материального права и неполно исследовал материалы дела.
Так, податель жалобы считает несостоятельным вывод суда о том, что дата регистрации права собственности на помещение в данном случае не является датой заключения договора аренды с ответчиком на спорное помещение. По утверждению истца, момент осуществления государственной регистрации права собственности на спорное помещение следует считать датой заключения договора аренды N 28, поскольку ранее не могли возникнуть между сторонами арендные отношения.
Кроме этого податель жалобы указал на то, что договор аренды N 28 не определяет размер арендной платы, подлежащий уплате ответчиком за помещение площадью 158,6 кв. метра, следовательно, стороны не согласовали существенное условие договора.
ЗАО “Трансаэросервис“ в отзыве отклонило доводы жалобы, как необоснованные и не подлежащие удовлетворению, мотивируя тем, что продажа части арендуемого имущества новому собственнику не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, общество на законном основании занимает спорное помещение. Ответчик просил судебные акты оставить без изменения, считая выводы соответствующими обстоятельствам спора и основанными на правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что на основании договора аренды от 03.01.97 N 28 АООТ “Кемеровское авиапредприятие“ (арендодатель) предоставило в пользование ЗАО “Трансаэросервис“ (арендатор) помещение общей площадью 2530 кв. метров с находящимся в нем имуществом, а также земельный участок под этим имуществом, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 3г. Договор заключен сроком действия до 01.12.2005.
По договору купли-продажи от 07.03.2003 часть нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды N 28, площадью 158,6 кв. метра продана ООО “Химмель“. 14.04.2003 за ООО “Химмель“ зарегистрировано право собственности на помещение площадью 158,6 кв. метра.
ООО “Химмель“, считая, что ЗАО “Трансаэросервис“ не имеет правовых оснований для пользования помещением площадью 158,6 кв. метра, обратилось с настоящим иском. При этом ООО “Химмель“ исходило из того, что договор аренды от 03.01.97 N 28 является незаключенным с ЗАО “Трансаэросервис“, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке и не определяет размер арендной платы, подлежащий уплате за помещение площадью 158,6 кв. метра.
Суд отказал в удовлетворении иска, придя к выводу о неправомерности заявленных требований.
Суд кассационной инстанции считает отказ в удовлетворении иска правильным.
В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу указанной нормы права приобретение истцом права собственности на спорное помещение не является безусловным основанием для освобождения ответчиком этого помещения, предоставленного по договору аренды от 03.01.97 N 28.
Арбитражный суд правильно указал, что договор аренды от 03.01.97 N 28 при смене собственника имущества сохраняется на тех же условиях и не является вновь заключенным. ООО “Химмель“ приобрело права и обязанности арендодателя на помещение площадью 158,6 кв. метра по договору аренды от 03.01.97 N 28 в результате заключения договора купли-продажи от 07.03.2003. Приобретая в собственность помещение площадью 158,6 кв. метра, ООО “Химмель“ знало о нахождении данного помещения в арендном пользовании, что следует из пункта 2.1 договора купли-продажи от 07.03.2003.
Договор аренды от 03.01.97 N 28 был заключен до вступления в силу Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. В связи с чем договор аренды от 03.01.97 при отсутствии государственной регистрации не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы жалобы о неправильном толковании судом норм материального права не нашли своего подтверждения при проверке материалов дела.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы жалобы как несостоятельные, поскольку они были предметом рассмотрения и оценки в суде первой и апелляционной инстанций. В силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать обстоятельства спора, правильно установленные судом.
Следует отметить, что доводы истца основаны на неправильном понимании положений статей 425, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенных обстоятельств кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
У суда кассационной инстанции не имеется оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 22.01.2004 и постановление апелляционной инстанции от 06.05.2004 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-17087/03-1 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.