Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2004 N Ф04/3865-561/А75-2004 Дело по иску о взыскании долга по договору аренды здания с последующим выкупом передано на новое рассмотрение, т.к. суду надлежит выяснить полномочия лица, подписавшего от имени арендатора приложение к договору, содержащее расчет цены выкупа и размеры годовых ежегодных платежей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 13 июля 2004 года Дело N Ф04/3865-561/А75-2004“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Администрации муниципального образования город окружного значения Мегион - на решение от 26.02.2004 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-610-Г/04 по иску открытого акционерного общества (ОАО) “Славнефть-Мегионнефтегаз“ к Администрации муниципального образования город окружного значения Мегион (Администрация),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество “Славнефть-Мегионнефтегаз“ обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к Администрации муниципального образования город окружного значения Мегион о взыскании 7975729 рублей 67 копеек долга по договору аренды здания музыкальной школы с
последующим выкупом за период с 07.08.2001 по 31.12.2002 с учетом выкупной цены.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от требования в части выкупной цены в сумме 4535615 рублей 09 копеек.

Решением суда первой инстанции от 26.02.2004 иск удовлетворен частично: с Администрации взысканы 3810269 рублей 70 копеек, в том числе сумма основного долга - 3422113 рублей 70 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами - 388156 рублей.

Суд признал наличие между сторонами договорных отношений аренды, установил факт исполнения ОАО “Славнефть-Мегионнефтегаз“ (Арендодатель) обязанности по передаче имущества. Поскольку ответчик (Арендатор) зарегистрировал сделку и в договоре имеется условие о выкупной цене, соответствующей расчету цены выкупа и платежей за пользование имуществом, суд отклонил довод ответчика о том, что сторонами не согласовано условие о размере арендной платы. Также суд не принял довод ответчика о том, что договор дарения здания музыкальной школы является новацией и прекращает обязательства, предусмотренные договором аренды.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 26.02.2004 отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суд неправильно применил пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу о согласованности условия о размере арендной платы. Фактически приложение N 2 к договору, устанавливающее размер арендных платежей, Арендатором не подписано.

Также в своей жалобе заявитель указывает на то, что действия работника Арендатора, представившего документы на регистрацию в учреждение юстиции, являются лишь действиями по регистрации сделки, но не по ее заключению. Юридический факт заключения договора должен предшествовать действиям по регистрации.

Кроме того, полагает, что суд дал неправильную оценку информации учреждения юстиции
о том, что договор был представлен на регистрацию со всеми приложениями к нему представителем ответчика. Данная информация противоречит части 1 пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, устанавливающей, что государственная регистрация сделки производится на основании заявления обеих сторон договора. В случае регистрации договора аренды с последующим выкупом как смешанного договора также необходимо заявление двух сторон - арендодателя и арендатора.

Заявитель жалобы считает, что суд не применил статью 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащую применению, необоснованно не признал договор дарения здания музыкальной школы новацией по отношению к договору аренды здания с последующим выкупом. Заявитель полагает, что суду надлежало применить Указ Президента Российской Федерации от 10.01.93 N 8 и Постановление Правительства Российской Федерации от 07.03.95 N 235 вследствие того, что они указаны в преамбуле договора дарения. Из положений упомянутых нормативных актов вытекает ничтожность договора аренды, заключенного истцом, считающим себя собственником и передающим в аренду имущество, относящееся к государственной собственности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации кассационную жалобу поддержал.

Представитель ОАО “Славнефть-Мегионнефтегаз“ доводы кассационной жалобы оспорил, просил приобщить к материалам дела письменное выступление.

Проверив законность решения суда первой инстанции от 26.02.2004, правильность применения норм материального и норм процессуального права, суд кассационной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО “Славнефть-Мегионнефтегаз“ (Арендодатель) и Администрация (Арендатор) подписали с протоколом разногласий договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 07.08.2001 N 04-89-2001.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование
с последующим выкупом имущество - здание, предназначенное под музыкальную школу, общей площадью 1706,2 кв. м, этажность - 2, подз. этажность - 1, инв. N 291, расположенное в г. Мегионе по улице Свободы, дом 14, принадлежащее ОАО “Славнефть-Мегионнефтегаз“ на праве собственности на основании акта приемки законченного строительством объекта от 16.12.99 и постановления Главы местного самоуправления “Об утверждении акта приемочной комиссии“ от 08.02.99 N 46.

Пунктом 1.2 договора определена выкупная цена имущества - 35659000 рублей. В соответствии с пунктом 1.3 Арендодатель обязуется передать имущество в собственность арендатора после уплаты им всей суммы выкупной цены, ежегодной платы за пользование имуществом, НДС (согласно приложению N 2).

Приложение N 2 к договору, содержащее расчет цены выкупа и размера годовых ежегодных платежей, включает следующие сведения: годовую сумму взноса в счет выкупа имущества, размер ежегодных платежей за пользование имуществом, сумму НДС на ежегодные платежи за пользование имуществом, общую сумму выкупаемого имущества с рентабельностью и НДС.

Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2001.

Суд первой инстанции, признавая согласованным сторонами условие о размере арендной платы, исходил из того, что расчет цены выкупа и платежей за пользование имуществом соответствует выкупной цене, установленной пунктом 1.2 договора.

Однако данный вывод не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

В приложении N 2 к договору определены два вида платежей: в счет выкупа, общая сумма которых соответствует выкупной цене, указанной в пункте 1.2 договора, и ежегодные платежи за пользование имуществом.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы
договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются. Под арендной платой понимается плата за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия приложения N 2 к договору о размере ежегодных платежей за пользование имуществом (арендной плате) не нашли отражение в самом тексте договора.

Вывод суда о том, что стороны согласовали условие об арендной плате, основан исключительно на том, что договор в совокупности с приложением N 2 и действиями работника Арендатора, представившего документы на регистрацию в учреждение юстиции, является доказательством того, что состоялось согласование существенного условия о размере арендной платы.

Между тем в приложении N 2 за Арендатора учинена подпись начальника департамента по экономике и финансам.

В договоре аренды от 07.08.2001 N 04-89-2001 за Арендатора подписи учинены разными лицами (см. подписи на листах договора и на последнем лице).

Суд не выяснил наличие у лица, подписавшего от имени Арендатора приложение N 2 к договору аренды, полномочий на совершение спорной сделки.

В этой связи применительно к статье 432 и части 1 статьи 653 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о согласовании сторонами арендной платы остался невыясненным.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо части 1 статьи 653 Гражданского кодекса РФ имеется в виду часть 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ.

Действия работника Арендатора по регистрации сделки не являются действиями по ее заключению. Юридический факт заключения договора должен предшествовать действиям по регистрации.

Положениями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данная норма в совокупности с частью 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что для признания договора аренды здания или сооружения заключенным требуется как выражение согласованной в письменной форме воли двух сторон относительно условия о размере арендной платы, так и государственная регистрация сделки. Отсутствие соглашения по существенному условию приводит к выводу о том, что сделка не состоялась.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что у суда первой инстанции не имелось основания для вывода о признании заключенным договора аренды имущества с последующим выкупом от 07.08.2001 N 04-89-2001 исключительно из того, что договор аренды зарегистрирован.

Пункт 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Для осуществления новации необходимо существование между сторонами первоначального обязательства.

Несоответствие содержащихся в решении выводов фактическим обстоятельствам дела, установленным в первой инстанции, а также имеющимся в деле доказательствам, повлекшее неправильное применение норм материального права, является основанием для отмены судебного акта и передачи дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит выяснить полномочия лица, подписавшего от имени Арендатора приложение N 2 к договору аренды.

Также надлежит решить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов по кассационной жалобе на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 26.02.2004 по делу N А75-610-Г/04 отменить.

Передать дело на
новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.