Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2004 N Ф08-5815/2004 Суд неправомерно пришел к выводу о наличии у истца права на отобрание спорных складов в силу статьи “Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь“ Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные склады были переданы ответчику, являющемуся покупателем по договору купли-продажи, который сторонами был фактически исполнен.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 22 декабря 2004 года Дело N Ф08-5815/2004“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании представителей от истца - общества с ограниченной ответственностью “Агрофирма“, представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “ГЕО-Н“, в отсутствие ответчика - открытого акционерного общества “Исток“ и третьего лица - Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество по Ставропольскому краю, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационные жалобы открытого акционерного общества “Исток“ и общества с ограниченной ответственностью “ГЕО-Н“ на решение от 17.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 23.08.2004 Арбитражного суда Ставропольского края по
делу NN А63-1916/2003-С1, А63-1955/2003-С1, установил следующее.

По делу N А63-1916/2003-С1 ООО “Агрофирма“ обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО “Исток“ об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи от 17.10.2002 по передаче истцу склада-ангара (литера А) площадью 492,8 кв. м и склада (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенных в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100 (т. 1, л.д. 1, 4).

ОАО “Исток“ предъявило встречный иск к ООО “Агрофирма“ о расторжении договора купли-продажи от 17.10.2002 и признании его не подлежащим исполнению (т. 1, л.д. 40-43).

По делу N А63-1955/2003-С1 ООО “Агрофирма“ обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО “Исток“ и ООО “ГЕО-Н“ о признании недействительным заключенного ОАО “Исток“ и ООО “ГЕО-Н“ договора купли-продажи от 06.06.2003 склада-ангара (литера А) площадью 492,8 кв. м и склада (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенных в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100, и о применении последствий его недействительности (т. 2, л.д. 1, 4).

Определением от 28.01.2004 дела N А63-1916/2003-С1 и N А63-1955/2003-С1 объединены в одно производство, делу присвоен номер А63-1916/2003-С1, А63-1955/2003-С1.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ОАО “Исток“ уточнило требования по встречному иску и просило признать договор купли-продажи от 17.10.2002 ничтожным, поскольку на момент его заключения спорное имущество находилось в залоге и на его отчуждение нотариусом наложен запрет.

Решением от 17.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.08.2004, исковые требования ООО “Агрофирма“ удовлетворены. Суд признал недействительным заключенный ОАО “Исток“ и ООО “ГЕО-Н“ договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2003, обязал ООО “ГЕО-Н“ возвратить ОАО “Исток“ склад-ангар (литера А) площадью 492,8
кв. м и склад (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенные в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100, а ООО “ГЕО-Н“ возвратить ОАО “Исток“ 600 тыс. рублей. В качестве исполнения обязательства по договору купли-продажи от 17.10.2002 суд обязал ОАО “Исток“ передать обществу “Агрофирма“ по передаточному акту склад-ангар (литера А) площадью 492,8 кв. м и склад (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенные в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100, и указал на то, что находящиеся на депозите Арбитражного суда Ставропольского края денежные средства в сумме 600 тыс. рублей подлежат перечислению на счет ОАО “Исток“ с момента передачи имущества обществу “Агрофирма“. Во встречном иске отказано (т. 4, л.д. 46-55, 133-139).

Судебные акты мотивированы тем, что согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец с момента заключения договора купли-продажи недвижимости не вправе распоряжаться проданным имуществом, поэтому после заключения договора купли-продажи его стороны связаны правами и обязанностями. В силу статьи 310 названного Кодекса ОАО “Исток“ не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства по передаче ООО “Агрофирма“ недвижимого имущества, возникшего из договора купли-продажи от 17.10.2002. Договор купли-продажи этого же имущества от 06.06.2003 является ничтожной сделкой, поскольку заключен ОАО “Исток“ и ООО “ГЕО-Н“ в нарушение запрета, установленного пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО “Агрофирма в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать отобрания спорных объектов у ОАО “Исток“ как должника и передачи их ООО “Агрофирма“ как кредитору по договору купли-продажи этого имущества от 17.10.2002.

В части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты основаны на том, что
сделка по отчуждению заложенного имущества оспорима. ОАО “Исток“ не является залогодержателем спорного имущества и в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не наделен правом на предъявление иска о признании договора купли-продажи от 17.10.2002 недействительным ввиду несоответствия названному Закону.

Не согласившись с решением от 17.06.2004 и постановлением апелляционной инстанции от 23.08.2004, ОАО “Исток“ и ООО “ГЕО-Н“ обжаловали их в кассационную инстанцию, полагая, что они подлежат отмене, как принятые с нарушением норм материального права. По мнению ОАО “Исток“, суд не принял во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи от 17.10.2002 заключен с ООО “Агрофирма“ на невыгодных для ОАО “Исток“ условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, поскольку цена продаваемого по данному договору была значительно занижена. ООО “Агрофирма“ не исполнило обязательств по оплате спорных объектов, ввиду чего ОАО “Исток“ уведомило ООО “Агрофирма“ письмом от 21.01.2003 о расторжении данного договора. Интересы ООО “Агрофирма“ не нарушены заключением ОАО “Исток“ с ООО “ГЕО-Н“ договора купли-продажи спорного имущества от 06.06.2003, поскольку у ООО “Агрофирма“ не возникло право собственности на данное имущество.

По мнению ООО “ГЕО-Н“, суд неправильно применил пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная норма регулирует отношения по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость при условии, что договор купли-продажи сторонами исполнен. Вместе с тем договор купли-продажи от 17.10.2002 сторонами не исполнен, ОАО “Агрофирма“ в установленный договором срок не исполнило обязательства по оплате приобретаемого по договору имущества. Поскольку спорные объекты были переданы по договору купли-продажи от 06.06.2003 ООО “ГЕО-Н“, суд
неправомерно применил к спорным отношениям статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО “Агрофирма“ в отзыве на кассационную жалобу ООО “Гео-Н“ возражало против ее удовлетворения, считая обжалованные судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и выслушав представителей ООО “Агрофирма“ и ООО “ГЕО-Н“, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 17.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 23.08.2004 по первоначальному иску подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, 17.05.2002 Акционерный коммерческий банк “Сберегательный банк Российской Федерации“ (залогодержатель) и ОАО “Исток“ (залогодатель) в обеспечение обязательств ОАО “Исток“ по кредитному договору от 17.05.2002 заключили договор залога принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества, а именно: склада-ангара (литера А) площадью 492,8 кв. м и склада (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенных в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100 (т. 1, л.д. 17-23). В этот же день нотариусом в связи с удостоверением указанного договора залога наложено запрещение отчуждения названных объектов до прекращения договора залога (т. 3, л.д. 74).

17 октября 2002 года ОАО “Исток“ (продавец) и ООО “Агрофирма“ (покупатель) заключили договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. По условиям договора покупатель обязался оплатить недвижимое имущество в размере 600 тыс. рублей в срок не позднее 05.12.2002, а продавец обязался передать покупателю проданное имущество по акту передачи в течение двух дней со дня окончательного расчета по договору (т. 1, л.д. 7-9).

В установленный договором срок обязанность по оплате имущества ООО “Агрофирма“ не исполнило.

29 октября 2002 года ОАО “Исток“ (арендодатель) и ООО “ГЕО-Н“ (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа N 3 спорного имущества,
согласно которому цена выкупаемого имущества определена в размере 600 тыс. рублей, арендатор выплачивает первый взнос в качестве задатка в размере 200 тыс. рублей, окончательный расчет производится не позднее 15.12.2002 (т. 2, л.д. 19-21). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.10.2003 (т. 2, л.д. 22).

29 октября 2002 года ОАО “Исток“ (поставщик) и ООО “ГЕО-Н“ (покупатель) заключили договоры поставки муки NN 4, 5, 6, 7 на общую сумму 200 тыс. рублей на условиях 100% предоплаты (т. 2, л.д. 163-170). ООО “ГЕО-Н“ осуществило предоплату за поставку муки в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 29.10.2002 NN 310 - 313 (т. 3, л.д. 79).

В связи с невозможностью поставить оплаченную ООО “ГЕО-Н“ в соответствии с названными договорами поставки муку ОАО “Исток“ письмом от 20.11.2002 предложило пересмотреть условия договора аренды с правом выкупа от 29.10.2002 N 3 (т. 2, л.д. 161).

6 декабря 2002 года ОАО “Исток“ (арендодатель) и ООО “ГЕО-Н“ (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа N 3 спорного имущества. Цена продаваемой недвижимости определена сторонами в размере 600 тыс. рублей. Пунктом 3.2 договором предусмотрена обязанность арендатора выплатить арендодателю в течение 30 банковских дней первоначальный взнос в виде задатка в размере 200 тыс. рублей. Согласно пункту 3.3 договора окончательный расчет производится не позднее 25.04.2003 (т. 1, л.д. 34-26). Согласно договору имущество подлежит передаче арендатору в собственность в течение одного дня со дня поступления на расчетный счет арендодателя выкупной цены. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 06.12.2002 (т. 1, л.д. 37). Во исполнение данного договора ООО “ГЕО-Н“ перечислило ОАО “Исток“ платежными
поручениями от 21.01.2003 - 140 тыс. рублей, от 06.02.2003 - 110 тыс. рублей и от 18.04.2003 - 150 тыс. рублей (т. 3, л.д. 41-43). Уплаченные обществом “ГЕО-Н“ в качестве предоплаты по договорам поставки муки от 29.10.2002 NN 4, 5, 6, 7 денежные средства зачтены сторонами в качестве оплаты по договору аренды с правом выкупа.

В письме от 21.01.2003 ОАО “Исток“ уведомило ООО “Агрофирма“ о необходимости произвести оплату по договору купли-продажи спорных объектов от 17.10.2002 в срок до 24.01.2003 (т. 1, л.д. 79). Однако ООО “Агрофирма“ перечислило ОАО “Исток“ денежные средства платежными поручениями от 05.02.2003 - 250 тыс. рублей, от 26.05.2003 - 50 тыс. рублей, 17.06.2003 - 300 тыс. рублей (т. 1, л.д. 10-12).

26 мая 2003 года в связи с исполнением ОАО “Исток“ обязательств по кредитному договору от 17.05.2002 снят запрет нотариуса на отчуждение спорных объектов (т. 1, л.д. 89).

6 июня 2003 года ОАО “Исток“ (продавец) и ООО “ГЕО-Н“ (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного имущества, которое передано покупателю по акту приема-передачи от 06.04.2003 (т. 1, л.д. 90-92). Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество по Ставропольскому краю зарегистрировано право собственности ООО “ГЕО-Н“ на указанное имущество, о чем выданы свидетельства о праве собственности от 14.11.2003 серии 26 АГ NN 277717 и 277718. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2003 по делу N А63-5063/2003-С4 государственная регистрация права собственности ООО “ГЕО-Н“ на спорное имущество признана недействительной (т. 1, л.д. 120-124).

ОАО “Исток“ платежным поручением от 20.06.2003 вернуло уплаченные во исполнение договора купли-продажи от 17.10.2002 денежные средства, а также платежным поручением от 23.06.2003 вернуло повторно
уплаченные ООО “Агрофирма“ платежным поручением от 21.06.2003 во исполнение названного договора денежные средства (т. 1, л.д. 14-16). Письмом от 24.06.2003 N 223 ОАО “Исток“ уведомило о возврате денежных средств и расторжении договора купли-продажи от 17.10.2002 (т. 1, л.д. 33).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО “Агрофирма“ с иском в суд.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 556 названного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ продавец после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Как следует из материалов дела, фактически спорные склады не были переданы ООО “Агрофирма“ и подлежали передаче только в течение двух дней после полной их оплаты ООО “Агрофирма“. Оплата по договору купли-продажи от 17.10.2002
произведена по истечении предусмотренного договором срока, в связи с чем ОАО “Исток“ заключило с ОАО “ГЕО-Н“ договор аренды с правом выкупа от 06.12.2003, первый платеж по которому произведен ранее, чем произвело ООО “Агрофирма“. Таким образом, суд необоснованно пришел к выводу о том, что ОАО “Исток“ после заключения договора купли-продажи спорного имущества от 17.10.2002 с ООО “Агрофирма“ не вправе было им распоряжаться, следовательно, у суда отсутствовали основания для признания договора купли-продажи от 06.06.2003 недействительным по названному основанию. Кроме того, суд неправомерно пришел к выводу о наличии у ООО “Агрофирма“ права на отобрание спорных складов в силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные склады были переданы ООО “ГЕО-Н“, являющемуся покупателем по договору от 06.06.2003.

При указанных обстоятельствах исковые требования ООО “Агрофирма“ не подлежали удовлетворению, принятые по делу судебные акты в данной части подлежат отмене.

Согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения и постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является неправильное применение норм материального и процессуального права.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

В части отказа в иске ОАО “Исток“ о признании недействительным договора купли-продажи от 17.10.2002 на том основании, что отчуждаемое имущество на момент заключения данного договора являлось предметом
залога и на его отчуждение нотариусом наложен запрет, принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке с нарушением названных правил, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства - и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Изложенное означает, что сделка по отчуждению заложенного имущества является оспоримой (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку ОАО “Исток“ не является залогодержателем по договору залога от 17.05.2002, оно не является лицом, которое в силу Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ наделено правом на оспаривание такого договора.

Таким образом, в части отказа ОАО “Исток“ в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 17.10.2002 основания для отмены принятых по делу судебных актов отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288, 289, 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 23.08.2004 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-1916/2003-С1, А63-1955/2003-С1 по первоначальному иску отменить. В иске ООО “Агрофирма“ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2003, заключенного ОАО “Исток“ и ООО “Агрофирма“, применении последствий его недействительности и обязании ОАО “Исток“ передать ООО “Агрофирма“ по договору купли-продажи от 17.10.2002 склад-ангар (литера А) площадью 492,8 кв. м и склад (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенные в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100, отказать.

По встречному иску ОАО “Исток“ к ООО “Агрофирма“ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2002, заключенного ОАО “Исток“ и ООО “Агрофирма“, судебные акты оставить без изменения.

Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе с ООО “Агрофирма“ - 1 тыс. рублей, с ОАО “Исток“ - 1 тыс. рублей, с ООО “ГЕО-Н“ - 1 тыс. рублей.

Прекратить взыскание в отмененной части судебных актов.

Отменить примененную судом меру по обеспечению иска в виде ареста недвижимого имущества: склада-ангара (литера А) площадью 492,8 кв. м и склада (литера Д) площадью 471,9 кв. м, расположенных в г. Георгиевске по ул. Октябрьской, 100, и запрещения совершения любых действий в отношении имущества.

Взыскать с ООО “Агрофирма“ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в пользу ОАО “Исток“ в сумме 1 тыс. рублей, в пользу ООО “ГЕО-Н“ в сумме 1 тыс. рублей.

Взыскать с ОАО “Исток“ в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 500 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.