Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.09.2004 N Ф08-4667/2004 по делу N А32-27055/2003-39/378 При определении задолженности по арендной плате в связи с заключением арендатором договора купли-продажи строения суду необходимо выяснить размер фактически используемого арендатором земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 30 сентября 2004 года Дело N Ф08-4667/2004“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании представителя от истца - администрации г. Новороссийска, представителей от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Торговая фирма “Северный Кавказ“, в отсутствие департамента имущественных отношений Краснодарского края, уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Торговая фирма “Северный Кавказ“ на решение от 20.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 01.07.2004 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-27055/2003-39/378, установил следующее.

Администрация г. Новороссийска обратилась в арбитражный суд с иском к ООО “Торговая фирма
“Северный Кавказ“ о взыскании 90286 рублей 95 копеек задолженности по арендной плате и 45143 рублей 48 копеек пени (с учетом уточнения иска).

Решением от 20.04.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.07.2004, с ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ в пользу администрации г. Новороссийска взыскано 90286 рублей 95 копеек задолженности по арендной плате и 22571 рубль 74 копейки пени. Судебные инстанции указали, что истец доказал исковые требования в части основного долга, однако взыскиваемая сумма пеней несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению.

В кассационной жалобе ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ просит судебные акты отменить, в иске отказать. Жалоба мотивирована следующим:

- о повышении ставок арендной платы арендодатель уведомил ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ только в июле 2003 года, поэтому обязанность по оплате арендных платежей с учетом измененных ставок возникла у общества лишь с указанного момента;

- площадь арендуемого ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ земельного участка существенно уменьшилась, что подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2004, которым администрация г. Новороссийска обязана заключить с Татевосьян Ф.А. договор аренды земельного участка площадью 85 кв. м по ул. Гольмана, 40, под находящимся на нем павильоном “Пиво“;

- решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2004 по делу N А32-27057/2003-39/376, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, администрации г. Новороссийска отказано в иске к ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 75.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

28 октября 1994 года администрация г. Новороссийска и ООО “Торговая
фирма “Северный Кавказ“ заключили договор аренды земельного участка N 72 площадью 556 кв. м, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости (магазин N 31 и павильон N 267). Срок действия договора определен с 27.09.94 по 31.12.95, договор продлен до 2019 года в части земельного участка, расположенного под магазином, и до 1999 года - под павильоном. Пунктом 5.3 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае принятия органами местной власти и управления решения о таком изменении.

В период действия договора размер арендной платы неоднократно повышался, о чем делались соответствующие публикации в газете “Новороссийский рабочий“.

11 ноября 2003 года администрация г. Новороссийска известила ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ об изменениях действующего законодательства в части изменения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, как недостаточно обоснованные.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Согласно условиям договора аренды такое изменение в одностороннем порядке возможно в случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении арендной платы за землю. Таким образом, принятие указанными органами постановлений об определении базовых ставок арендной платы автоматически не влечет изменения ранее заключенных договоров аренды. В этом случае обязанностью арендодателя является внесение соответствующих изменений в договор аренды с указанием нового размера арендной платы и надлежащее уведомление арендатора о внесенных в одностороннем порядке изменениях. О необходимости перерасчета арендной платы с последующим направлением экземпляров новых условий договора в адрес арендодателя, а также муниципальных и иных органов указано и
в постановлениях главы администрации г. Новороссийска от 03.07.2002 N 553 и от 03.06.2003 N 503. Доказательств своевременного внесения изменений в договор аренды и последующего уведомления об этом арендатора за период с 2000 года по 2002 год истец не представил.

Как видно из материалов дела, ответчик оплачивал арендные платежи по договорным ставкам с учетом повышающих коэффициентов, установленным впоследствии федеральным законодательством, но без учета местных повышающих ставок.

В претензии от 11.11.2003, направленной в адрес ответчика, муниципальное учреждение “Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска“ сообщило об изменении ставок арендной платы за аренду земли в 2002 году и установило размер арендной платы на 2003 год.

При таких обстоятельствах обязанность по оплате арендных платежей по новым ставкам за период с 2000 по 2002 год у арендатора не возникла в связи с отсутствием доказательств о своевременном внесении арендатором изменений в договор и уведомлении об этом арендатора. Сообщение о новых ставках арендной платы, применяемых в 2003 году, свидетельствует о выполнении арендодателем условий договора об одностороннем изменении арендной платы, следовательно, с 2003 года с арендатора подлежат взысканию арендные платежи, исчисленные с учетом измененных ставок.

В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанции ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“ ссылалось на уменьшение площади используемого земельного участка в связи с заключением 01.05.99 договора купли-продажи павильона N 267 по ул. Гольмана, 40, и выкупом магазина N 31. Суды обоснованно отклонили доводы ответчика в части обоснования уменьшения размера земельного участка в связи с выкупом им здания магазина. Заключение Управления архитектуры и градостроительства о формировании размера земельного участка для последующей приватизации
под эксплуатируемым магазином N 31 с определением фактического используемого размера земельного участка подготовлено 27.10.2003. На основании данного документа ответчик не обращался в администрацию с предложением об изменении размера арендуемого земельного участка с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из материалов дела также не усматривается, что арендодателю был известен размер земельного участка, необходимый для использования выкупленной недвижимости и являющийся основанием для внесения изменений в договор. Вместе с тем при заключении договора купли-продажи павильона размер фактически используемого арендатором земельного участка изменился. Согласно имеющемуся в материалах дела градостроительному заключению от 01.08.2000 земельный участок для его использования составляет 177 кв. м. После заключения договора купли-продажи павильона продавец и покупатель обращались в администрацию с заявлением об изменении договора аренды и заключении договора аренды с новым собственником, однако администрацией им в этом отказано. Указанное обстоятельство явилось причиной обращения покупателя Татевосьян Ф.А. с иском к администрации г. Новороссийска о понуждении заключить договор аренды земельного участка. Кроме того, судом не принято во внимание, что срок действия договора аренды N 72 в отношении павильона продлен до 28.10.99 и после заключения договора купли-продажи павильона в части необходимого для его использования земельного участка прекратил свое действие для ООО “Торговая фирма “Северный Кавказ“. Указанным доказательствам судебные инстанции не дали оценки, что в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует установить площадь фактически используемого ответчиком земельного участка за вычетом площади, необходимой для использования проданного павильона, размер задолженности по арендной плате определить с учетом применения с 2003 года повышенных
ставок арендной платы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 01.07.2004 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-27055/2003-39/378 отменить. Передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.