Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.02.2004 по делу N А12-5897/03-С7 Дело по иску о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы в связи с признанием договора аренды недействительным передано на новое рассмотрение для уточнения вопроса о том, превышает ли внесенная истцом арендная плата обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 19 февраля 2004 года Дело N А12-5897/03-С7“

(извлечение)

ООО “Дортехсервис-2000“ обратилось к Администрации Ольховского района Волгоградской области о взыскании 7845499 руб., из которых 1130100 руб. - сумма неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы в связи с признанием недействительным договора аренды с правом выкупа имущественного комплекса военного городка N 20А от 26.07.2000, 559399 руб. - проценты по ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму 1130100 руб., 6156000 руб. - неполученные доходы в виде субарендных платежей за 2002 - 2005 гг.

Администрацией Ольховского района заявлен встречный иск
о взыскании 1987319 руб. суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование имущественным комплексом военного городка N 20А.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.09.2003 в иске отказано, встречный иск удовлетворен в сумме 1337319 руб., что составляет разницу между суммой арендной платы за пользование имущественным комплексом военного городка в период с 26.07.2000 по 09.09.2002, согласно справке Департамента муниципального имущества, (3301992 руб.) и суммой фактической оплаты (1987319 руб.) за минусом стоимости оценки имущественного комплекса и юридических услуг. Во взыскании процентов отказано ввиду отсутствия долга. Во взыскании неполученных доходов также отказано, поскольку такое требование могло быть заявлено Администрацией, а не ООО “Дортехсервис-2000“.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.11.2003 решение изменено, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано в полном объеме.

Постановление мотивировано тем, что положенный в основу решения расчет арендной платы, представленный Департаментом муниципального имущества, ничем не подтвержден. При определении суммы неосновательного обогащения в данном случае следует исходить из цены, установленной соглашением сторон, то есть договором аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ), поскольку сравнимые обстоятельства отсутствуют - аналогичного имущества на территории Дзержинского района и г. Волгограда не имеется. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения встречных требований сторон отсутствуют. Ввиду недоказанности неосновательного обогащения на стороне Администрации не подлежат взысканию и проценты. Убытки в виде неполученных доходов взысканию не подлежат, поскольку ничтожная сделка не нарушает прав ее участников.

В кассационной жалобе заявитель - Общество с ограниченной ответственностью “Дортехсервис-2000“, г. Волгоград, - просит решение и Постановление апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску, иск удовлетворить, во встречном иске отказать. При этом
заявитель ссылается на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы для установления размера подлежащей уплате арендной платы. При определении суммы неосновательного обогащения следовало руководствоваться Методикой определения арендной платы, утвержденной Постановлением Волгоградского Горсовета народных депутатов и Администрации г. Волгограда N 32/522/1348 от 29.11.2001, так как имущественный комплекс военного городка состоит из нежилых помещений.

До принятия Постановления судебной коллегией был объявлен перерыв в заседании до 10.00 час. 19.02.2004 в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

Проверив законность решения и Постановления в соответствии со ст. ст. 274, 286 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости их отмены и передачи дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 26.07.2000 между Администрацией Ольховского района Волгоградской области (арендодатель) и ООО “Дортехсервис-2000“ (арендатор) был заключен договор аренды имущественного комплекса военного городка N 20А в составе: казарм, обслуживающих их объектов инженерной инфраструктуры и других объектов недвижимости. Пункт 7.1 договора предусматривал переход права собственности на объект аренды к арендатору после внесения им арендодателю всей причитающейся платы - выкупной цены.

Общая сумма арендной платы была установлена в размере 4850000 руб., срок действия договора - до 26.07.2005

Вступившим в законную силу решением от 27.06.2002 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-5356/02-С18 договор аренды от 26.07.2000 был признан недействительной (ничтожной) сделкой, имущественный комплекс военного городка N 20А возвращен Администрации Ольховского района.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда
полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Вместе с тем согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 08.10.98 N 13/14 (в действующей редакции) при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном обогащении (ст. 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Вероятно, имеется в виду Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.2000 N 49.

В пункте 7 приложения к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.11.2000 N 49 также разъяснено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученным лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место лишь тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Как видно из материалов дела, истец и ответчик представили расчеты арендной платы, подлежащей уплате за фактическое пользование имущественным комплексом в обоснование
своих требований.

При этом истец исходил из Методики определения арендной платы, утвержденной Постановлением Волгоградского Горсовета народных депутатов и Администрации г. Волгограда N 32/522/1348 от 29.11.2001, определив арендную плату в сумме 1067900 руб. Ответчик, предъявляя встречный иск, также сослался на Методику определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда в г. Волгограде, утв. Постановлением администрации г. Волгограда 29.12.98 в новой редакции от 29.11.2001 и 09.01.2002, определив арендную плату в сумме 3301992 руб.

Указанная сумма также подтверждена расчетом Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда, представленным на запрос арбитражного суда от 15.05.2003 (л. д. 14 - 15, т. 2). Однако в данном расчете ссылка на какую-либо методику отсутствует.

В материалах дела методик, на которые ссылаются стороны в обоснование своих расчетов, также не имеется.

Суд первой инстанции без проверки соответствия представленных сторонами расчетов указанным методикам положил в основу решения расчет, представленный Департаментом муниципального имущества.

При этом в нарушение п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ мотивы, по которым суд отверг расчет истца и принял расчет Департамента, в решении не указаны.

Вывод суда апелляционной инстанции о неприменимости в данном случае какой-либо методики, разработанной органами местного самоуправления г. Волгограда, в силу специфики имущества, составляющего объект аренды, является необоснованным.

Помещения казарм, штабов, столовой, клуба, медсанчасти, складов, гаражей принципиально ничем не отличаются от других нежилых помещений и не являются объектами, использование которых возможно лишь для размещения военного городка. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии на территории Дзержинского района и г. Волгограда аналогичного имущества, сдаваемого в аренду коммерческой организации, и необходимости в этой связи руководствоваться п. 1 ст. 424 ГК РФ, то есть арендной
платой, установленной ничтожным договором, является ошибочным.

При таких обстоятельствах решение и Постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует установить, превышает ли внесенная истцом арендная плата обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности. С этой целью дать оценку расчетам арендной платы, представленным истцом и Департаментом муниципального имущества, истребовав вышеназванные методики.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.09.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 11.11.2003 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-5897/03-С7 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда в ином судебном составе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.