Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 17 - 24.02.2004 N А57-4918/02-4-19 После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец не вправе им распоряжаться, т.к. указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.; в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателем имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 17 - 24 февраля 2004 года Дело N А 57-4918/02-4-19“

(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002.

Решением от 22.08.2002 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 31.10.2002 решение отменено с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда, поскольку к участию в рассмотрении дела не было привлечено третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая
фирма “ШЕР“.

Решением от 27.05.2003 иск удовлетворен, договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002 признан недействительным в связи с тем, что до его заключения Обществом с ограниченной ответственностью “Век КБИ“ уже был заключен договор от 20.06.2001 о продаже того же имущества Обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“, который являлся действительным и действующим на момент заключения спорного договора, а отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания договора от 20.06.2001 недействительным.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.10.2003 решение отменено, в иске отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002 не была нарушена ст. 46 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“, так как данная сделка не относится к категории крупных сделок; что на момент заключения договора купли-продажи N 2 от 04.01.2002 Общество с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ являлось собственником недвижимого имущества, пользовалось и владело им как своим собственным, то есть на момент заключения оспариваемого договора недвижимое имущество не было передано Обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“; что договор купли-продажи от 20.06.2001 является ничтожной сделкой в силу ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как был совершен без намерения создать правоотношения в области купли-продажи (мнимая сделка), без фактической передачи имущества и без произведенной оплаты, составлен не в тот период времени, который указан в нем; что требования истца основываются на ничтожной сделке, являющейся недействительной независимо от признания ее таковой судом и не влекущей юридических последствий и недействительной с момента ее совершения.

Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма
“ШЕР“ - в кассационной жалобе просит Постановление апелляционной инстанции отменить как принятое с неправильным применением норм материального права и оставить в силе решение суда первой инстанции от 27.05.2003.

Согласно доводам кассационной жалобы выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2001 составлен не в тот период времени, который указан в нем, заключен без намерений создать правоотношения по купле-продаже и является мнимой сделкой, не основаны на материалах дела, признание Общества с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ добросовестным приобретателем противоречит смыслу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как предметом спора не являлся виндикационный иск.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель третьего лица и Общества с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ поддержали доводы кассационной жалобы. Представитель Общества с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить в силе Постановление апелляционной инстанции.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 17 час. 24.02.2003.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены Постановления апелляционной инстанции от 16.10.2003.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ и Обществом с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002, согласно которому Общество с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ приобрело в собственность объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: г. Саратов, Песчано-Уметский тракт, д. N 10. Данные объекты недвижимости принадлежали Обществу с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“, о чем имелась запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ свои обязательства по договору купли-продажи выполнило,
оплатив приобретенное недвижимое имущество векселями согласно условиям договора. Право собственности Общество с ограниченной ответственностью “Инпенсар“ на приобретенное по возмездной сделке имущество также было зарегистрировано в установленном Законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав.

Общество с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ обратилось с иском о признании сделки недействительной по основаниям нарушения при ее заключении ст. 46 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“, а также в связи с тем, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества данное имущество было уже продано Обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“.

Судом апелляционной инстанции правомерно дана оценка обстоятельствам дела, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002 не была нарушена ст. 46 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“, так как данная сделка не относилась к категории крупных сделок и отсутствовала необходимость в принятии решения по ее совершению общим собранием участников Общества с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“.

Также правомерно установлено судом апелляционной инстанции то, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2001, заключенному Обществом с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ и Обществом с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“, право собственности на часть проданного имущества к покупателю не перешло, поскольку переход права собственности не был зарегистрирован в установленном Законом порядке, и не было передано Обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“.

То, что имущество фактически не было передано Обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“, подтверждается решением Третейского суда при Саратовской торгово-промышленной палате от 02.04.2002.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи N 2 от 04.01.2002 Общество с ограниченной ответственностью “ВЕК КБИ“ являлось собственником недвижимого
имущества, пользовалось и владело им как своим собственным.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 25.02.98 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ предусмотрено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А 57-4920/02-4 Обществу с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“ отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на спорное имущество.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002 недействительным.

Вместе с тем выводы суда апелляционной инстанции о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2001 ничтожной сделкой в силу ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотивам ее совершения без намерения
создать правоотношения в области купли-продажи (мнимая сделка), без фактической передачи имущества и без произведенной оплаты, не могут считаться правомерными, так как не основаны на фактических обстоятельствах дела и в силу ст. ст. 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются ошибочными.

Из акта экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, содержатся выводы лишь о вероятности подписания договора в другой период времени, но не ранее ноября 2001 г., тогда как вторая сделка была совершена только в январе 2002 г.

Факт оплаты объектов недвижимости по договору от 20.06.2001 подтвержден решением Третейского суда.

Указанные обстоятельства, а также то, что договор и акт передачи имущества подписаны руководителями сторон, свидетельствуют о заключенности договора от 20.06.2001 и его действительности, но при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на имущество договор остался не исполненным и продавец может нести ответственность по нему перед покупателем, согласно разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, лишь за его неисполнение.

Вместе с тем неправомерность данных выводов не влияет на законность Постановления апелляционной инстанции по отказу в признании договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 04.01.2002 недействительным.

Таким образом, оснований для отмены Постановления апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции от 16.10.2003 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-4918/02-4-19 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “ШЕР“, г. Саратов, в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его
принятия.