Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.01.2004 по делу N А65-663/03-СГ2-4/3 Суд удовлетворил иск об обязании передать в собственность нежилое помещение, т.к. истец выполнил все условия договора аренды с правом выкупа, выплатил выкупную цену; сторонами не заключалось дополнительное соглашение об увеличении выкупной цены в связи с изменением налогообложения, следовательно, доводы ответчика о неоплате истцом налога с продаж правомерно не приняты судом во внимание.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 27 января 2004 года Дело N А65-663/03-СГ2-4/3“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества “Ялкын-М“, г. Набережные Челны,

на Постановление апелляционной инстанции от 20 ноября 2003 г. Арбитражного суда Республики Татарстан области по делу N А65-663/03-СГ2-4/3

по иску Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. г. Набережные Челны, к Закрытому акционерному обществу “Ялкын-М“ об обязании передать в собственность нежилое помещение

и по встречному иску Закрытого акционерного общества “Ялкын-М“ к Индивидуальному предпринимателю Ивановой Л.Н. об освобождении встроенного нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Иванова Л.Н., г. Набережные
Челны, (далее - Предприниматель) обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан к Закрытому акционерному обществу “Ялкын-М“, г. Набережные Челны, об обязании передать встроенное нежилое помещение, общей площадью 87 кв. м, расположенное по адресу: г. Набережные Челны, пр. Мира, 65.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный объект был приобретен у ответчика на основании заключенного между сторонами соглашения, однако Общество, получив денежные средства, уклоняется от передачи проданного помещения.

Решением суда от 25.03.2003 в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.06.2003 решение отменено, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

До принятия решения судом первой инстанции ЗАО “Ялкын-М“ предъявлено встречное требование об освобождении спорного нежилого помещения в связи с прекращением арендных отношений.

Решением суда первой инстанции от 27.08.2003 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, у Предпринимателя Ивановой Л.Н. изъято нежилое помещение площадью 87 кв. м, расположенное в здании магазина N 108 “Ялкын-М“.

Постановлением апелляционной инстанции от 20.11.2003 решение отменено. Иск Предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного иска ЗАО “Ялкын-М“ отказано.

В кассационной жалобе ЗАО “Ялкын-М“ предлагается Постановление апелляционной инстанции отклонить, оставив в силе решение суда, указывается на неправильное применение норм права и неполное выяснение всех обстоятельств дела.

В отзыве Предпринимателя указывается на несостоятельность выводов Акционерного общества, а выводы апелляционной инстанции признаются законными и соответствующими обстоятельствам спора.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, арбитражный суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены Постановления апелляционной инстанции.

Из анализа обжалуемых судебных актов и имеющихся в деле доказательств установлено следующее.

Между ЗАО “Ялкын-М“ и Предпринимателем Ивановой Л.Н.
заключен договор от 01.09.2000 N 14 (в редакции, изложенной от 01.04.2001), согласно которому Общество (арендодатель) предоставляет в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Наб. Челны, пр. Мира, 65, общей площадью 87 кв. м, а Предприниматель (арендатор) оплачивает арендную плату.

Фактическая передача объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2000.

Вследствие заключения договора аренды помещения с правом выкупа от 04.01.2002 N 56 на это же помещение по обоюдному соглашению сторон от 04.01.2002 ранее заключенный договор аренды был расторгнут.

Срок аренды установлен с 01.01.2002 по 15.12.2002.

Передача помещений по договору аренды от 04.01.2002 в пользование арендатора подтверждена актом от 04.01.2002.

Согласно п. 5.2 договора арендатор имеет право выкупить помещение на условиях заключенного соглашения.

Пунктами 7.1 - 7.5 договора от 04.01.2002 сторонами обусловлено, что арендатор вправе выкупить арендуемый объект по рыночной цене в размере 360000 руб., установленной заключением независимой оценки, при этом арендная плата включается в выкупную.

Из положений п. п. 7.4, 7.5 следует, что арендуемый объект переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной стоимости.

Размер арендной платы в силу п. 6.1 договора составил 8000 руб., которая вносится арендатором ежемесячно.

Дополнительным соглашением от 29.04.2002 стороны изменили п. 6.1 договора, где плата за пользование помещением с 01.05.2002 составила 10000 руб.

В качестве доказательства внесения Предпринимателем арендных платежей по договору аренды с правом выкупа от 04.01.2002 N 56 были представлены квитанции от 09.01.2002 N 64 на сумму 6180 руб.; от 08.02.2002 N 349 на сумму 6180 руб.; от 17.02.2002 N 425 на сумму 2060 руб.; от 07.03.2002 N 596 на сумму 8000 руб.; от 05.04.2002 N
854 на сумму 8000 руб.; от 08.05.2002 N 1156 на сумму 10000 руб., от 10.06.2002 на сумму 12500 руб.; а также платежные поручения от 05.06.2002 N 40 на 10000 руб.; от 04.07.2002 N 45 на 10000 руб.; от 05.08.2002 N 62 на 10000 руб.; от 05.09.2002 N 73 на 10000 руб.; от 01.10.2002 N 82 на 10000 руб.; от 01.11.2002 N 98 на 10000 руб., всего на общую сумму 101670 руб.

В целях выкупа арендованного помещения Предпринимателем была выплачена разница между внесенными арендными платежами и выкупной стоимостью помещения в сумме 258330 руб., что подтверждается платежным поручением от 26.11.2002 N 114.

В результате возврата денежных средств арендодателем арендатор внес спорную сумму 258330 руб. на депозитный счет нотариуса с указанием основания - в счет уплаты по договору от 04.01.2002 N 56.

Поскольку ЗАО “Ялкын-М“ отказалось от передачи объекта аренды в собственность арендатора, Предприниматель обратился с настоящим иском, а ответчик - со встречным требованием об освобождении занимаемого помещения.

Принимая решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного, судебная инстанция констатировала, что Предпринимателем не выполнены условия договора, поскольку не выплачен налог с продажи в размере 961 руб. 83 коп., который определен сверх договорной цены, следовательно, истец не имеет права на приобретение помещения в собственность; а поскольку срок действия договора истек, ответчик обоснованно предъявил требование об освобождении и возврате объекта аренды.

Отменяя решение, удовлетворяя встречный иск и отказывая по встречному требованию, суд апелляционной инстанции установил несостоятельность выводов об увеличении стоимости продаваемого объекта на сумму налога с продаж, поскольку на дату заключения договора данный вид налога не был установлен соответствующим
законом субъекта РФ, таким образом, Акционерное общество обязано передать объект недвижимости, стоимость которого оплачена покупателем.

Правильно отметив надлежащее исполнение обязательств арендатором, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей обусловленной суммы.

Пунктом 2 названной нормы также установлено, что стороны вправе оговорить о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Из анализа договора аренды от 04.01.2002 N 56 и воли сторон следует, что арендатор вправе выкупить арендуемый объект по рыночной цене в 360000 руб., где арендная плата включается в выкупную цену.

Таким образом, выводы суда о наличии права выкупа соответствует соглашению сторон и действующему законодательству.

Оплата стоимости объекта в размере его рыночной цены подтверждена документами первичного учета.

Выводы суда первой инстанции о нарушении истцом требований Закона Республики Татарстан от 27.05.99 N 2194 и ст. 20 Закона РФ “Об основах налоговой системы в РФ“ не соответствуют обстоятельствам спора.

С учетом выводов Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2001 N 2 “П“ по проверке ст. 20 Закона РФ “Об основах налоговой системы в РФ“ и принятых в соответствии с ней Законов субъектов РФ “О налоге с продаж“ отсутствие существенных элементов налогообложения, которые должны определяться федеральными законами, исключают возможность применения региональных законодательных актов по взысканию данного вида налога.

Таким образом, Закон Республики Татарстан от 27.05.99 N 2194 “О налоге с продаж“ не может являться основанием для включения продавцом недвижимости данного вида налога в размер стоимости арендной платы по договору аренды от 04.01.2002.

В соответствии с
Законом Республики Татарстан N 1287 “О налоге с продаж“ данный вид налога введен в Республике Татарстан с 01.04.2002.

Следовательно, на 04.01.2002 при формировании стоимости имущества и заключения договора аренды с правом выкупа ответчик не вправе был включать в цену объекта налог с продаж.

Вместе с тем в силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 2 названной нормы предусматривает допустимость изменения цены в случаях, предусмотренных договором или законом.

Однако условия договора аренды не предусматривают увеличение цены продаваемого помещения, что исключает правильность выводов суда первой инстанции о недоплате 961 руб. 83 коп., которые и составили налог с продаж.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, законам, действующим в момент заключения.

Суд первой инстанции положений названной общегражданской нормы не учел.

Изменение цены в договоре продажи не может быть связано с увеличением налогооблагаемого бремени продавца товара, поскольку его стоимость определяется соглашением сторон на дату его заключения.

Данные обстоятельства исключают правильность выводов суда первой инстанции по определению цены помещений в договоре аренды от 04.01.2002.

Не могут быть приняты во внимание и те обстоятельства, что в платежных поручениях от 04.07.2002 N 45, от 05.06.2002 N 40 и от 05.08.2002 N 62 в качестве оснований платежа указан прежний договор аренды от 01.09.2000 N 14, следовательно, отнесение спорных сумм к новому договору аренды с правом выкупа от 04.01.2002 N 56 ошибочно.

Соглашением от 04.01.2002 договор аренды от 01.09.2000 N 14 расторгнут и, следовательно, в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ у сторон прекратились возникшие из него обязательства.

Согласно акту сверки расчетов от 04.01.2002 по
договору аренды от 01.04.2000 N 14 задолженность на дату его расторжения у Предпринимателя отсутствует, следовательно, отнесение спорных сумм к прежним обязательствам недопустимо.

Кроме этого, в заявлении от 17.08.2002 N 14 Предприниматель указал на техническую ошибку при оформлении платежных поручений и просил считать данные платежи по договору аренды от 04.01.2002 N 56. Данное заявление принято и согласовано с генеральным директором ЗАО “Ялкын-М“.

Доводы заявителя жалобы о заключении договора неуполномоченным лицом вследствие избрания нового директора Общества противоречат материалам дела.

Из письма директора Общества Файзуллиной Р.М. от 03.02.2003 N 18 следует, что освобождение Коняева Н.В. от должности и назначение нового органа управления произведено решением внеочередного собрания акционеров, проведенного в октябре 2002 года.

Таким образом, действия Коняева Н.В. в качестве генерального директора до указанной даты признаются законными.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены Постановления апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции от 20 ноября 2003 г. Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-663/03-СГ2-4/3 оставить без изменения.

Взыскать с ЗАО “Ялкын-М“ 500 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета по кассационной жалобе.

Исполнительный лист выдать Арбитражному суду Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.