Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2004 N А33-4228/04-С4-Ф02-4361/04-С2 Суд правомерно отказал в расторжении договора купли-продажи, поскольку истец отказался от исполнения договора, направив ответчику уведомление, поэтому указанный договор считается расторгнутым с того момента, когда продавец довел до сведения контрагента о своем желании отказаться от исполнения договора, и решение суда в данном случае не требуется.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 26 октября 2004 г. Дело N А33-4228/04-С4-Ф02-4361/04-С2“

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кулакова В.И.,

судей: Воробьевой Н.М., Орлова А.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью “Автоград“ - Могилевича Н.В. (доверенность от 13.03.2004), гражданина Колотилина В.Н. - Курбатова А.В. (доверенность от 10.06.2004),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение от 11 июня 2004 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4228/04-С4 (суд первой инстанции: Цыганкова И.Н.),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зыктин Александр Алексеевич (далее - предприниматель Зыктин А.А.) обратился в Арбитражный суд
Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Автоград“ (далее - ООО “Автоград“) о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 05.08.2003 и о возврате проданного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова, зд. 1 (лит. Б, Б1).

Определением арбитражного суда от 19 мая 2004 года в связи с продажей ответчиком спорного имущества третьему лицу к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено физическое лицо - Колотилин Виктор Николаевич.

В заседании суда 11 июня 2004 года представитель истца в письменной форме уточнил исковые требования, предъявленные к каждому из ответчиков, указав, что исковое требование о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 05.08.2003 предъявлено к ООО “Автоград“, исковое требование о возврате проданного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова, зд. 1, предъявлено к физическому лицу - Колотилину В.Н.

Определением арбитражного суда от 11 июня 2004 года производство по делу в части искового требования, предъявленного к Колотилину В.Н., о возврате проданного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова, зд. 1, на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено физическое лицо - Колотилин Виктор Николаевич.

Решением от 11 июня 2004 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе на решение от 11 июня 2004 года предприниматель Зыктин А.А. просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 05.08.2003.

По
мнению заявителя, арбитражным судом был неправильно истолкован закон, а именно норма пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Автоград“ указало на ее необоснованность и законность решения от 11 июня 2004 года.

Представители ООО “Автоград“ и гражданина Колотилина В.Н. просили оставить кассационную жалобу без удовлетворения, а обжалуемый судебный акт - без изменения.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Разрешая возникший спор по настоящему делу, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела, 5 августа 2003 года предприниматель Зыктин А.А. в качестве продавца и ООО “Автоград“ в качестве покупателя заключили договор купли-продажи нежилого здания на следующих условиях:

- продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова, зд. 1 (лит. Б, Б1);

- указанное нежилое здание принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.01.2003 серии ВУ N 009337;

- цена объекта продажи составляет 2280000 рублей;

- расчет за приобретенное имущество производится покупателем в следующем порядке: ежемесячно, начиная с месяца, следующего за подписанием договора, по 190000 рублей в течение одного года путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца либо иной счет, указанный продавцом;

- объект продажи передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 20 дней с момента подписания договора;

- покупатель приобретает право собственности на объект продажи с момента государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке;

- за несвоевременную оплату объекта продажи покупатель уплачивает
продавцу пени в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до исполнения обязательства по оплате объекта продажи.

Данный договор со стороны индивидуального предпринимателя подписан его представителем Анчуговым А.С., действовавшим на основании доверенности от 04.08.2003 N 6602.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 05.08.2003, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова, зд. 1 (лит. Б, Б1), передано продавцом покупателю.

Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован за ООО “Автоград“.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.04.2004 серии 24 ГУ N 004603, право собственности на основании договора купли-продажи нежилого здания от 12.04.2004 зарегистрировано за физическим лицом Колотилиным В.Н. Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.05.2004 N 34/2004-85.

В связи с нарушением ответчиком условий об оплате проданного имущества договора купли-продажи от 05.08.2003 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора, которое было получено ООО “Автоград“ 15.03.2004.

Истцом также направлено 19.05.2004 ответчику уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи нежилого здания от 05.08.2003.

В опровержение доводов истца о существенном нарушении договора купли-продажи нежилого здания от 05.08.2003 ответчиком представлено арбитражному суду дополнительное соглашение от 25.08.2003 к названному договору, согласно которому сторонами изменена цена объекта продажи, которая составила 1000000 рублей, а также изменены сроки оплаты проданного имущества, в соответствии с которыми 500000 рублей вносится до 01.06.2004 и остальные 500000 рублей вносятся до 31.12.2004. Данное дополнительное соглашение со стороны индивидуального предпринимателя подписано его представителем Анчуговым А.С., действовавшим на основании доверенности от 04.08.2003 N 6602.

Согласно доверенности от 04.08.2003 N 6602, представителю предпринимателя Зыктина А.А. были
предоставлены следующие полномочия: продать нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова, зд. 1 (лит. Б, Б1), с данной целью - подписать договор купли-продажи и акт передачи, получить деньги по договору, быть представителем в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор продажи недвижимости на условии оплаты в рассрочку. Оплата проданного имущества покупателем не произведена. Переход права собственности на спорное имущество был зарегистрирован за покупателем - ООО “Автоград“. В настоящее время нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. им. Академика Вавилова,
зд. 1 (лит Б, Б1), продано им физическому лицу Колотилину В.Н.

В обоснование своих доводов о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 05.08.2003 истец сослался лишь на нарушение срока оплаты проданного имущества, не представив доказательств причинения ему такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку произведена регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а далее к третьему лицу, следует учитывать разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в постановлении от 25.02.1998 N 8, согласно которым при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Исходя из положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неоплаты товара, проданного в рассрочку, законом предусмотрена возможность отказа от исполнения договора с возвратом проданного товара. При расторжении договора на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность возврата полученного по сделке. Тем самым
в данном случае не предусмотрена возможность расторжения договора с возвратом проданного имущества. Договором купли-продажи нежилого здания от 05.08.2003 возможность расторжения договора с возвратом полученного также не предусмотрена. При таких обстоятельствах у истца с целью защиты нарушенного права возникло на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец отказался от исполнения договора от 05.08.2003 в порядке, предусмотренном статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив ответчику уведомление от 19.05.2004 (л.д. 54). Поэтому указанный договор считается расторгнутым с того момента, когда продавец довел до сведения контрагента о своем желании отказаться от исполнения договора. Решение суда в данном случае не требуется.

Арбитражный суд округа соглашается с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При изложенных обстоятельствах решение от 11 июня 2004 года является законным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июня 2004 года по делу N А33-4228/04-С4 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.И.КУЛАКОВ

Судьи:

Н.М.ВОРОБЬЕВА

А.В.ОРЛОВ