Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2004 N А19-15407/03-35-Ф02-562/04-С2 Дело о признании права собственности на объекты недвижимого имущества направлено на новое рассмотрение, так как суд не установил, кто является собственником спорного имущества - продавец или покупатель.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 2 марта 2004 г. Дело N А19-15407/03-35-Ф02-562/04-С2“

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Некрасова С.Ю.,

судей: Нестеровой Л.П., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании: от открытого акционерного общества “Сибтелеком“ - Кузнецова Д.А. (доверенность от 08.09.2003), от Министерства юстиции Российской Федерации по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу - Желудкова Д.В. (доверенность N 24 от 25.02.2004),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества “Сибтелеком“ на решение от 19 декабря 2003 года Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-15407/03-35 (суд первой инстанции:
Белоножко Т.В.),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество “Сибтелеком“ (далее - ОАО “Сибтелеком“) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к открытому акционерному обществу “Связьстрой-8“ (далее - ОАО “Связьстрой-8“) о признании права собственности на нежилое помещение, литер Д1, общей полезной площадью 102 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1002, и нежилое помещение, литер Д, общей полезной площадью 147,5 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1001, расположенные на 1 этаже гипсошлакоблочного здания гаража - склада с АБК 1972 года постройки по адресу: город Иркутск, улица Розы Люксембург, 182.

В исковом заявлении истец в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, указал Ленинское подразделение Службы судебных приставов города Иркутска.

Определением от 23 октября 2003 года суд в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек к участию в деле Главное управление Министерства юстиции Российской Федерации по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу (далее - Главное управление).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 декабря 2003 года по делу N А19-15407/03-35 производство по делу в отношении Ленинского подразделения Службы судебных приставов Главного управления (далее - Служба судебных приставов) прекращено.

В удовлетворении исковых требований ОАО “Сибтелеком“ о признании права собственности на нежилое помещение, литер Д1, общей полезной площадью 102,0 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1002, и нежилое помещение, литер Д, общей полезной площадью 147,5 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1001, расположенные на 1 этаже 1 - 2-этажного гипсошлакоблочного здания гаража - склада с АБК 1972 года постройки по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 182, отказано.

В апелляционной инстанции законность принятого судом первой инстанции решения не проверялась.

Не согласившись с решением от 19 декабря 2003 года,
ОАО “Сибтелеком“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 декабря 2003 года отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом сделан неверный вывод о незаключенности договора продажи недвижимости, чем нарушены требования статей 131, 549 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неправильно применена статья 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Ошибка бухгалтера ответчика при оформлении платежных документов неправомерно признана судом как доказательство отсутствия оплаты по договору.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В отзыве на кассационную жалобу Главное управление указало, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ОАО “Сибтелеком“ и Главного управления подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебного акта и правильность применения Арбитражным судом Иркутской области норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 26 декабря 2001 года между ОАО “Связьстрой-8“ (Продавец) и ОАО “Сибтелеком“ (Покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а последний - произвести предварительную оплату стоимости приобретаемого имущества в размере 225000 рублей и принять следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, литер Д1, общей полезной площадью 102 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1002, и нежилое помещение, литер Д,
общей полезной площадью 147,5 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1001, расположенные на 1 этаже 1 - 2-этажного гипсошлакоблочного здания гаража - склада с АБК 1972 года постройки по адресу: город Иркутск, улица Розы Люксембург, 182.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Факт государственной регистрации права собственности ОАО “Связьстрой-8“ на помещение гаража - склада с АБК - 1 - 2-этажное гипсошлакоблочное нежилое здание с кадастровым номером 38:36:025701:18:26452/Д общей площадью 1806,5 кв.м по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 182, литер Д, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 21/2003-612 от 27.08.2003.

Истец считает, что на основании вышеуказанного договора недвижимости у него возникло право собственности на нежилые помещения, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции с применением статей 131, 209, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 1 и 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ пришел к выводу о том, что на дату 26.12.2001 предмет договора продажи недвижимости не был согласован. На момент подписания сторонами договора указанные в нем нежилые помещения не существовали как отдельные объекты недвижимости, поэтому договор не заключен. Оплата истцом произведена до заключения договора с указанием идентификационного номера, не принадлежащего ответчику.

По мнению суда кассационной инстанции, выводы арбитражного суда о незаключенности договора продажи недвижимости от 26.12.2001 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со
статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из пункта 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2001 усматривается, что стороны намеревались и фактически осуществили продажу нежилого помещения на 1-м этаже 1 - 2-этажного гипсошлакоблочного здания гаража - склада с АБК 1972 года постройки, литер Д1, общей полезной площадью 102 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1002, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 182, и нежилого помещения на 1 этаже 1 - 2-этажного гипсошлакоблочного здания гаража - склада с АБК 1972 года постройки, литер Д, общей полезной площадью 147,5 кв.м, кадастровый номер 38:36:025701:18:26452/Д:1001, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 182.

О согласовании предмета договора свидетельствует тот факт, что стороны 26.12.2001 подписали акт приема-передачи, в котором указано на передачу именно указанных выше нежилых помещений.

Идентификация объектов недвижимости после заключения договора - составление технических паспортов с кадастровыми номерами 38:36:025701:18:26452/Д:1001 и 38:36:025701:18:26452/Д:1002 не может влиять на факт заключенности спорного договора.

В указанных технических паспортах спорные объекты индивидуализированы для целей их отчуждения, поэтому нормы статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей
1, 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ судом применены неправильно.

Исполнение вышеуказанного договора было принято другой стороной.

Надлежащее исполнение договорного обязательства одной стороной и принятие его без возражений другой стороной устраняет состояние незаключенности договора.

Цена в спорном договоре продажи недвижимости сторонами согласована в пунктах 1.2 и 1.3 договора (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие в договоре условия о предоплате и внесении денежных средств истцом ответчику наличными не влияет на заключенность договора продажи недвижимости.

В соответствии со статьей 131 и пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности, и согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Арбитражный суд, таким образом, по существу не рассмотрел иск о признании права собственности, то есть не установил, кто является собственником спорного имущества - продавец или покупатель.

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Кроме того, при прекращении производства по делу в отношении Службы судебных приставов судом нарушены нормы процессуального права.

Истцом не были предъявлены исковые требования к Службе судебных приставов. Последняя была указана истцом в исковом заявлении как третье лицо.

Не определив процессуальное положение Службы судебных приставов, суд неправильно применил пункт 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В резолютивной части решения
(л.д. 139) не имеется указаний на прекращение производства по делу в отношении Службы судебных приставов (часть 5 статьи 170, статья 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 декабря 2003 года по делу N А19-15407/03-35 подлежит отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Иркутской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует определить процессуальное положение Ленинского подразделения Службы судебных приставов Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу. Дать оценку доводам истца по предмету и основанию, указанным истцом в исковом заявлении, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 декабря 2003 года по делу N А19-15407/03-35 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Иркутской области.

Председательствующий

С.Ю.НЕКРАСОВ

Судьи:

Л.П.НЕСТЕРОВА

И.Н.УМАНЬ